1997年，香港最大的承建商—中海集团旗下子公司北京中海地产有限公司在海淀区购入润竹园社区地块，启动了中海地产进入北京市场的第一个独立运作项目——中海雅园。作为中海集团在北京开发的第一个高品质住宅项目，中海雅园以其个性化的户型、欧式的建筑风格、优美的园林设计，多年来稳居车道沟板块热门房源榜单前列。小编出发之前从网上了解到，该小区在2000年被评为首届北京市“十大明星楼盘”。二十多年过去了，曾经名噪一时的“明星楼盘”如今是什么样？今日就带大家一探究竟。

亮点一：丰富的休闲生活

中海雅园小区丰富多元的休闲生活广受美称，在小区南区建有生活养生会馆，包含了健身房、游泳馆等健身设施，有益居民的身体健康。

小区内部环境优美绿化面积广，楼宇间花园密布，观景台、凉亭陈列其中，许多老人在晚饭过后在凉亭里小憩、在花园中散步。足不出小区就能体验高品质生活，居民的生活体验十分舒适。

小区周边还有多样化的城市公共休闲场所，包括足球场、羽毛球场、中国军乐馆、南长河公园等，为居民周末时光里放松身心提供了好的去处，小区便捷的休闲设施成为居民购房的重要原因。

亮点二：优美的社区景观

居住环境的好坏是衡量一个小区整体品质的重要标准。珊珊刚刚来到小区内时，深以为这是一个建成几年内的新小区，从网上查阅信息得知，中海雅园是一个披着靓丽外衣的老小区，房龄已有20多年之久，其美观的欧式园林雕塑、出色的楼栋设计、优美的外部景观一直深受购房者的喜爱，中海地产的产品品质也是有口皆碑。

中海雅园小区建筑外观以后现代欧式风格为主，部分户型带有弧形飘窗，配以绿色玻璃，阳光照射下熠熠生辉，走进花园宛若身处欧式庄园之中，在花园中中走走停停，一时间忘记了自己是在踩盘。

亮点三：成熟的周边配套

中海雅园身处商业集中区，位于海淀-车道沟板块中心位置，丰富的商业配套与业态布局,可以充分满足居民的多样化需求能。珊珊在吃饭时发现周边商业设施较为丰富，小区外的小型超市数量众多，能够方便居民的刚需采购，小区附近的大型超市能够为居民提供更多选择。

珊珊踩盘的时候看到周边有很多银行，例如：中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中信银行等，位置距离小区约1公里范围，在很大限度上便捷了居民办理银行业务的麻烦，在存钱、取钱时多一种选择，避免了很多不必要的麻烦。

亮点四：便利的交通出行

踩盘结束时，珊珊在回家的路上实际的感受到了中海雅园便捷的交通。小区南2门近地铁6号线、10号线慈寿寺站，步行10分钟以内就可到达，上班族择地铁出行有效避免了早晚高峰期的拥堵。东南门距离公交七贤村路口北站步行仅5分钟，目的地较近时可选择公交出行，停靠站点少节省时间。另外，小区附近还设有共享单车停放点，可满足各个方向的交通出行，简单又便捷。

槽点一：小区固定车位不足，车辆随意摆放

经过珊珊实地踩盘发现，中海雅园小区人车不分流，业主车辆大部分停放在地上，老人小孩在小区内行走时需要避让过往车辆。珊珊走进小区地上停车场，发现杂乱停放的车辆造成了大面积的公共区域浪费，不仅会对业主停放车辆和进出小区产生不便，除此之外，私家车随意停放还会占用一到两个正常车位，进而固定车位浪费，造成停车位不足的情况。

槽点二：小区公共区域摆放杂乱

中海雅园小区整体来讲，环境设计是可以看得出开发商的用心，美中不足的是小区公共环境维护方面，物业管理不到位。珊珊看到，居民堆放的杂物占满了喷泉台，美丽的喷泉看起来也年久失修，花园里古典的欧式喷泉本应是流淌着盈盈溪水，为业主带来优美的生活环境，现如今变得破败不堪。离花园较近的垃圾分类站内，垃圾桶种类不够，且随意放置。

珊珊行至公园深处，发现净水器长期无人打理，原本崭新的净水器也变得破旧不堪，周边废弃的自行车，被人随意丢弃在公共区域。花园内开放式拱台上，业主随意堆放杂物，不仅影响美观，还浪费公共空间。以上两点看出，中海雅园小区物业管理方面欠缺，公共设施维护上也不到位。

历经几个小时的踩盘结束了，又到了珊珊的总结时间。

从中海雅园产品力来讲，中海地产实力雄厚、产品质量较高、品质有保障。小区内部欧式园林景观设计，居住环境优美；小区虽有20多年房龄，但是无论是外立面维护、绿化养护还是内部休闲设施维护，工作都比较到位。

内部配套上讲，小区的开放式系列景观加之缓坡式的园林设计，为产品加分不少。小区内的休闲设施多样，可以覆盖多个年龄层业主的生活娱乐。儿童可以在花园中玩耍，中年人群可以在健身房锻炼，老年人可以在广场打太极，业余生活丰富多元。

外部配套上讲，车道沟板块商圈整体发展成熟，内部基础生活设施齐全，吃住行可以一站式解决。小区自身周边交通比较便利，有共享单车、地铁、公交等多种出行方式，可供居民择情况选择。

小区的缺点也比较明显，首先是人车不分流，固定车位不足是一大问题；其次，中海雅园南区是塔楼，户数多，楼间距小，居住感受和室内采光有减分。最后，小区内有部分公共区域被占用，物业管理方面有待加强。

总体来讲，中海雅园作为一个老龄高品质住宅，各方面做的比较到位，在商圈二手房市场具有较强的竞争优势，对于追求生活品质的购房者来讲是不错的选择，小区地理位置和周边便捷的交通也契合了上班族的需求。

中海雅园小区位于海淀区车道沟板块内。海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。

车道沟板块位于西三环到蓝靛厂路之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含三条地铁线路、一个写字楼商务区、两条流经河流、多家中学大学学府，是以商务、学院、居住为主体的板块。

板块内包含三条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线、地铁16号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。地铁16号可实现与4号线、6号线、9号线、10号线换乘，到达中关村、国贸、通州、石景山、北京西站等地。

板块内包含一个写字楼商务区在车道沟地铁站东侧，包含北方地产大厦、中国兵器大厦、青东商务区等，聚集互联网、科技、地产、通讯科技、旅游等公司。 板块内主要道路为西三环、阜成路、蓝靛厂南路、长春桥路，皆为北京城区内主要道路，进入城中心较为方便。

板块内两条河流流经，分别为南北向的京密引水渠、东西向的南长河，是北京内城护城河，源自密云水库，主要作用为观光、防汛、为各大公园湖泊输送水源。 教育方面，板块内学校比较多，包含首都师范大学（北一区）、北京化工大学西校区、中国青年政治学院、北京外国语大学西校区、国家行政学院等著名学府，学院氛围浓厚。

目前，板块内主要为1979年-2006年建公房、商品房为主，主力户型42㎡-180㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内、北京西部的刚需、改善人群。 板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主，高校、大学教职工，企事业单位员工为主。 车道沟板块与海淀其他板块对比，亮点在于交通及教育，三轨环绕，高校林立，整体以学院、居住属性为主。

车道沟板块已多年无地可售，2020年1月，车道沟板块西侧3公里的香山东板块有地出售，四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅，估计售价至少会达到14万元/平方米左右。

车道沟板块未来的发展方向以老旧社区改造、河道周边景观改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，车道沟板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

京密引水渠—南长河绿廊方面，“注重建筑形态与自然环境整体协调，强化标志空间塑造，增强绿色生态空间与城市生产生活空间的连通互动”。

1.小区外部配套健全。中海雅园属于配套成熟的现代社区，交通较为便利，出行可选择地铁、公交等，配有地铁6号线、地铁10号线、公交七贤村路口北站。商业配套方面，周边有三个医院，466医院、304医院和空军总医院，小企业旁边有两个物美超市和菜市场，能满足居民的日常刚需采购。周边近昆玉河较近，昆玉河两侧有跑道，可供行人夜跑。

2.小区内部宜居。中海雅园开放式系列园林景观为小区加分不少，优美的居住环境能放松居民的身心，有益于身体健康。另外，小区个性化的户型设计是中海雅园小区的一大亮点，独特的户型飘窗设计能使阳光大程度的照射进屋内，提高了户型的宜居性。

3.完备的生活设施。小区内的生活设施很大程度上提高了居民生活的幸福感，无论是小区内的生鲜超市还是生活环境上都基本能够满足居民的需要。对于年龄层面较大的老年人群，新鲜便利的蔬菜超市是生活的一刚需，完备的生活设施能提高业主的生活品质。

4.良好的建筑品质。中海雅园小区建筑年代为1999年-2000年，总体建筑风格为半欧式，小区建造时，先规划园林，后建筑楼体，由品牌集团开发建筑质量较好。

截止2021年8月，中海雅园在幸福里APP的挂牌均价为87171元/㎡，环比下降0.03％。

从近6个月的价格波动来看，主要趋势为上升，其中3月份至5月份较为于平稳有小幅度上升，5月份上升趋势最为明显，6月至8月房价总体趋于平稳。中海雅园小区的在售价格远低于车道沟板块房源的平均价格，与板块内小区相比中海雅园环境更优美，是板块中少有的水系园林系列景观，且由品牌开发商建造，建筑品质也有一定保障，中海雅园较高性价比也成为价格逐渐上升的重要原因。

具体购房成本方面，拿在售的191㎡的三居举例，报价1680万：参考北京现行的普宅＋非普宅标准看，普宅商贷首套首付为35％，二套首付为60％，非普宅商贷首套首付为40％，二套首付为80％。即该套房源首套首付为672万，二套首付为1344万。

中海雅园共有17栋楼1132户，截止2021年8月，房源有103㎡-124㎡两居，163㎡-191㎡三居。这里选择经典户型122.3㎡的两居和165.7㎡的三居进行分析。

（中海雅园小区楼栋标注为两种形式）

怡通阁、怡天阁、怡景阁靠近小区北1门，靠近北洼西里公交站，推荐依赖交通出行的上班族。

丽华阁靠近小区南2门，近地铁6号线和10号线换乘站点慈寿寺站，推荐工作地点在双轨沿线商圈上班的白领。

雅逸阁、雅居阁、2号楼、23号楼处于小区中心，生活较为安静，推荐老年人群。

22号楼、25号楼离东南门较近靠近底商，生活比较便利但较为嘈杂。

1.内部配套齐全，生活便利，周边医院、商场较多，生活便捷度高，适合养老人群。

2.内部环境优美，居住体验感良好，生活氛围浓厚，适合追求生活品质的购房者

3.小区主打的两居三居户型总面积较大，总价较高，推荐有一定经济能力的购房者选择。

4.小区周边交通设施齐全，有多种出行方式可供选择，推荐板块内上班族优先选择，在地铁6号线和10号线沿线商圈上班的人员也可选择该小区。

中海雅园处于海淀-车道沟板块，截止2021年8月板块内暂无新房，附近板块海淀-西北旺发展成熟，顾轩泽该板块内的海淀幸福里和首创天阅西山与中海雅园进行对比。

海淀幸福里由北京铭海置业有限公司和北京敏秀置业有限公司在2021年联合开发，在售价格为80000元/㎡起，主要户型有98㎡-130㎡的三居和145㎡-195㎡四居，该小区人车分流，基础设施正在建设中。交通出行上，小区距离附近的公交站航天城西站1公里步行需15分钟，距离地铁16号线永丰站3.4公里，步行约40分钟，海淀幸福里在交通出行上有一定局限性。周边配套上建有中关村壹号商业区、唐家岭奥特莱斯等。

首创天阅西山由北京旭嘉置业有限公司在2017年开发，在售价格为80000元/㎡起，主要户型有175㎡的三居和210㎡-245平方米四居。内部环境优美，物业管理严格，外部近中关村壹号商区。首创天阅西山交通较为不便，附近地跌16号线永丰站距离小区2公里，步行约20分钟。

海淀幸福里和首创天阅西山内部配套齐全、物业管理较好但费用较高，户型都以三居、四居为主，距离地铁站较远，适合有车的改善家庭，在清河商圈内两者都具有较强的竞争力。两个项目距离中海雅园较远，不属于同商圈房源，且产品定位不同、目标人群不同，可比性较弱。

中海雅园地处车道沟商圈，附近二手房小区较多，这里选择两个从建筑年代相近、地理位置相近的车道沟东里和富丽小区进行对比。