小编和朋友去五路居京门铁路主题公园拍照游玩，听到有人谈起自己住在这附近的裕泽园小区。小区内部不仅绿植品类多、环境清幽，而且社区风气健康向上，是一个集较好的生态环境、人文环境于一体的个性化住宅小区。这样一个高品质的小区也很吸引小编，正所谓眼见为实，小编决定亲自去看一看。

亮点一：绿化面积较广，园艺设计佳

步入小区，小编发现不仅楼前楼后皆种有绿植，主干道路旁树木、草坪围绕，花园处的灌木更是被修葺成各具特色的不同形态，富有新意而又生机盎然。此外花园内还种有乔木和花卉，四时之景不同，漫步园中却依旧赏心悦目。铺满石子路的幽径也有保洁人员定期打扫的干干净净。小编觉得清幽的环境、优美的景色或许会给住户平添一丝好心情。

亮点二：商品自助机多，满足住户多样化的生活需求，温馨方便

小编踩盘时惊喜的发现，在小区内竟摆放着各类食品自助机，不仅涵盖牛奶、面包、酒水饮料、卤味等零食、快餐也有一些水果。花样较多，可以随便挑选，能够满足住户们的多种需要，对于平时工作较忙，少有时间购物的人群来说是很大福利，当小编看到这些琳琅满目的商品机时，小编的幸福感也在直线上升，它们真的是住户们良好的生活辅助。

亮点三：人车分流，主干道道路宽阔干净，便民舒适

小区采用人车分流的设计，均是地下停车位。小区路面上无机动车辆，可以放心行走。另外，人车分流可以减少汽车噪音和尾气污染，使小区有一个相对安静的环境和较好的空气质量。而对车主来说，出行也更快速，可以直接由地下车库驶至小区外，不需要绕过人群，减少通行的时间。同时，小区主路比较宽阔，住户日常通行、会车等都比较便利。

亮点四：附近公园多，休闲欢乐多

小区附近的各类主题公园比较多，休息时间全家出游，到附近公园散步游玩，不仅是亲近大自然，感受自然之美的机会，也是家人、朋友互相陪伴和休闲娱乐的良好方式。步行六七分钟，便可到达五路居铁路主题公园，园区免费开放，园内“铁路元素”浓厚，各类雕塑、造型吸引着不少人前来打卡。周围的住户不时来此进行一次亲子游也是不错的选择。小区不远处的车道沟公园、玲珑公园也都是全天免费开放的休闲公园，风景秀丽、空气清新，更是喜欢健身、锻炼人群的好去处。

槽点一：部分楼栋存在拐角，影响采光

小编在走访时发现，由于两楼栋间呈垂直走向，处于90°夹角处的户型整日无光照，室内较暗，增加了用电成本。小编在走访时也注意到，这部分楼栋室内的视野比较局限、并不宽阔，室内眺望周围的楼栋也会映入眼帘，有明显的压抑感，心情有些郁闷，小编认为长期下去会直接影响住户的居住体验。

槽点二：小区租客较多，人员相对复杂

小编在踩盘走访时了解到，因为单价较贵，购买的成本总体较高，让不少人望而却步。但小区的环境优美、居住舒适、周边生活配套也比较全，吸引了不少租户，小区人员的流动性增加，对业主来说，小区的日常管理、安全性可能会受到影响。

小编的踩盘结束后，对小区整体的情况有了比较全面的了解，跟着小编一起回顾一下吧。

裕泽园是纯商品房社区，既有板楼又有塔板结合，建成的时间相对较长，主力户型为156.7㎡的三居室，户型方正且南北通透，面宽进深比也在最优的区间内。

小区绿化面积比较广，绿意盎然。内部便民设施也随处可见，例如快递柜、垃圾分类箱、健身器材、无障碍通道等，让住户生活更舒心。此外，小区内配备的各种商品自助机种类较多，小编发现时也很是惊喜羡慕，可以算得上是小区的一个加分项了。

附近1公里内就有地铁站，公交站也近在百米。小区门口就有生鲜超市，距离较近的公园更是有4、5个可供选择，处处是风景。但由于小区的整体环境和配套优越，引来不少租客驻足，因此小区人员的流动性较强。另也有部分楼体布局不合理。

总体来说，小编觉得小区无论从环境还是设计细节都很不错，居住起来会比较舒心。当然小区户型相对适合单身上班族，在没有资金限制的条件下，讲究生活品质的人群也可以参考。但小编提醒大家5号楼属于临街房，相对吵闹，难以接受的购房者一定要避免，可以优先考虑其他楼栋。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。

板块内主要道路为西四环、西三环、西二环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。

目前，板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房为主，主力户型60㎡-137㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。 教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，板块内含著名学府首都师范大学，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。 国家AAAA级景区，京西标志性建筑北京电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

板块内居住人群以京西、京北、城区内工作生活人群为主。 定慧寺板块与海淀其他板块对比，是四环至四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1、小区内部环境整洁、宁静，管理服务人性化，让居民感到宾至如归，有舒适、满意的居住体验。

2、小区内功能分区合理，中间的大广场干净、宽阔，住户可以在此放松，孩子们在广场嬉戏也比较安全；小区设有专门的儿童设施、健身器材，给住户的放松活动提供多种选择，尤其对于有孩子的家庭，玩乐更方便。

3、小区户型较好，户型方正，多南北通透的设计，室内阳光充足，且光照时间长，采光、采暖、通风都很好。

4、小区附近商业街上各种店铺品类齐全，周边居民消费省时省力。此外，社区周边配有卫生服务站，方便居民就医问诊。地铁站和公交站距离小区较近，也可选择小区周围的共享单车作为出行工具。总之，小区的配套条件较为优越，极大的方便了居民的日常生活。

2021年7月，裕泽园小区挂牌均价111358元/㎡，环比上升3.03%。

近六个月价格走势来看，2月-3月，呈下降趋势；3月-5月，出现大幅度上升；5月-6月，出现小幅度下降，6月-7月又有所回升。整体波动幅度较大，感兴趣的购房者需要定期关注价格走势。

具体购房成本方面，拿在售的156.69㎡的三居为例，报价1985万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为794万，二套首付为1588万。银行需据具体情况评估税费、贷款额度，房产的首付金额也会受评估结果影响，因此上述举例仅供参考。

小区共9栋楼750户，小区户型有52.0㎡-60㎡的一居，113.0㎡的两居，156.7㎡-161.0㎡的三居。这里分析一下小区比较经典的60.0㎡一居和156.7㎡三居户型。

1、小区内5号楼属于临街房，临近主干路，日常可能比较嘈杂，开窗通风时，来往车辆的扬尘对住户的影响较大，建议喜静或身体素质一般甚至对空气质量有要求的人群谨慎选择，例如老年人、肺部有疾病者谨慎选择。

2、1号楼和6号楼靠近北门，8号楼临近小区的西门，且1号楼、2号楼旁边为小区地下停车库的入口，这两处虽进出方便但来往的人员、车辆可能较多，比较适合早出晚归的上班族，日常生活易受声音影响的人群不建议选择。

3、6号楼和7号楼附近有顺丰快递点，邮寄、取货相对便捷。

4、2号楼、3号楼、4号楼、7号楼均处于小区的中间位置，相对安静，对居住要求比较高的人群可以优先考虑。

1、小区速食自助机较多，饮食品类商品较齐全，且小区内一居的房源较多，比较适合有一定经济基础，单身、工作较忙的上班族。

2、小区周围的配套设施齐备，地理位置也比较优越，小区环境清幽，物业管理负责，安保措施严格，相应的物业服务费较高，因此比较推荐讲究居住品质、资金比较宽裕的人群考虑。

3、小区周围休闲娱乐的场所多，距离游泳馆、羽毛球馆、健身馆、各类主题公园直线均较近，对喜欢户外健身或经常喜欢外出玩乐的人群或家庭更有吸引力。

裕泽园周边小区建成年份相对较长，离上裕泽园较近并且有在售新房的小区并不多，这里选择距离相对较近的大苑·海淀府和保利·和光逸景两个小区进行对比。

大苑·海淀府处于海淀区田村板块，2019年开盘，2021年7月的挂牌价格是110000元/㎡，户型有三居、四居、五居、六居，且带装修，小区物业管理由高力国际公司负责，物业费用在16.7元/㎡/月。

保利·和光逸景处于丰台区的青塔板块，2019年开盘，2021年7月的挂牌价格是89000元/㎡，仅有四居一种户型，同样也带装修，小区物业管理由保利物业公司负责，这一公司为全国公认的十大口碑物业公司之一，物业费在9.4元/㎡/月。

裕泽园处于海淀区定慧寺板块，2021年7月的挂牌价格是111358元/㎡，在售户型有一居、两居和三居，小区的物业由北京首欣物业管理有限责任公司负责，物业费用在2.20元/㎡/月-2.27元/㎡/月。

从大苑·海淀府的单价、户型面积以及物业管理标准可以看出，开发商致力于打造中高端社区。裕泽园小区的户型面积偏小，市场定位与大苑·海淀府有明显区别，二者不具有可比性。同时，裕泽园所处地理位置及周边配套与保利·和光逸景并不相同，地产均价呈现较大差异，由此裕泽园和保利·和光逸景也不能相比较。

大苑·海淀府户型总价高，小区强调物业服务品质，物业的服务费也相对较高，这一新房源与二手房之间的比较价值相对较低。保利·和光逸景开盘价格虽处于中间水平，但户型面积太大，选择性小，购买人群相对集中。总而言之，据小编分析这两处新房源对定慧寺板块内二手房市场的影响不大。

海淀区定慧寺板块发展较为成熟，均价为45185元/㎡-125012元/㎡。但同区域的基本情况还是有所差别的，诚品建筑和颐慧佳园这两个小区不仅均属于这个区块、建成时间比较接近，而且周边配套都比较齐全，小区均临近地铁站或交通站，附近交通都比较的方便，因此将裕泽园、诚品建筑和颐慧佳园三个小区做对比。