在北京那么多年了，一直租房住的小编手头终于有点积蓄了，心想也该买一套自己的房子了。由于工作太忙，小编听从了同事的意见，决定买一套可以直接入住的二手房。在北京市买一套价格合适并且各方面条件优秀的房子并不简单，工作地点在西北旺商圈的小编决定在西北旺地铁站附近的几个小区中进行选择，一是通勤方便，二是小区多的地方周边配套完全不用担心。

在网上进行了一番搜索，小编首先将注意力集中在了中关村、上地信息产业地、学院路的山水后花园——中海枫涟山庄。周末，小编约了有买二手房经验的同事一起来到中海枫涟山庄进行踩盘。根据同事的建议，小编在心里做了一个虚拟的表格，来衡量小区的好与坏，方便小编进行最终的综合评价。

亮点一：花园式小区环境

小编和同事走进中海枫涟山庄，像是走进了一个公园，有一种人在画中游的感觉。绿树成荫，小桥流水，小编在网上搜的资料显示这个小区的绿化率40％，而且是深圳四季青园林机构倾力设计，从忠实山水居住文化角度出发，水光山色与纯板俊景浑然一体。今日一看，果然名副其实。上班族在家的时间并不多，更显得住在一个舒适度高、一步一景的小区是多么重要。

亮点二：小区设施配套齐全

小编和同事欣赏风景的同时，也留意着小区的设施配套。小区设有快递柜，在快递柜上只需输入编码或扫码就能快速准确找到快件，为居民带来了便利。小编这样的上班族也不用担心不在家收不到快递，更不会出现丢件的事情。

小区每栋楼下都有分类垃圾桶，并且还有辅助图片帮助居民更好地践行垃圾分类。小区保洁人员定时清洁，避免出现垃圾溢出的情况。小区还设有生活垃圾分类驿站，提供上门回收垃圾的服务，为工作太忙或者年龄大的居民提供了方便。

中海枫涟山庄里有自己的果蔬摊，价格公正，满足了居民日常饮食需求。通过交谈，小编得知果蔬摊老板对店铺的进货渠道、质量价格、进出安检等多方面进行了严格把关，为的就是让社区居民买得实惠、吃得放心。

草地里有一个小木屋，是细心的物业为宠物准备的拾便袋，这让作为养狗人士的小编很惊喜。走访了那么多小区，还是第一次见提供宠物拾便袋的物业，不仅为养宠物的居民提供了方便，也保护了整个小区的环境。

中海枫涟山庄9号楼楼前设有儿童娱乐设施和一些健身器材，茶余饭后，可以带着孩子锻炼一下身体，度过愉快的时光。

小区内还设有乒乓球桌和棋牌桌。作为国球，无论是对孩子还是成人，乒乓球都可以锻炼全身，有效地提升身体素质，还可以提高身体的协调性。由此可见小区物业不仅考虑到了孩子的娱乐需求，也重视成人的锻炼和老人的消遣。

亮点三：周边配套齐全

中海枫涟山庄交通非常方便，中海枫涟山庄东门、南门、北门三个公交站分别建立在小区的东门、南门和北门出口不远处，从小区南门步行7分钟就能到达西北旺地铁站乘坐16号线地铁。如此完善的交通配套，对于小编这样的上班族来说，就解决了通勤这一要紧问题，并且可以满足各个通勤方向。

北门和东门商业配套也比较完善，超市、美容店、眼镜店和按摩店、干洗店等等可以满足小区居民的日常消费需求。

小区南门的马路对面的西北旺万象汇预计2022年9月竣工，旨在打造区域型生活、商业空间，集购物、时尚休闲、娱乐社交于一体的商业综合体。这一个“家门口”的大型购物中心建成之后，小区居民的生活品质将会进一步提升。

槽点一：小区的池塘没有防护设施

小区的池塘两侧没有防护措施，且缺少警示牌，安全隐患非常大。小朋友和行动不便的老人在池塘两侧走路的时候要格外注意，夏天避免到池塘边戏水，下雨天和下雪天路滑的时候不要靠近。

槽点二：建筑工地施工期间会给小区居民带来消极影响

西北旺万象汇的建成会给中海枫涟山庄的居民带来诸多便利，但是不能不考虑施工对小区的消极影响。该项目预计2022年9月竣工，项目的施工工地离小区南门很近，建成之前小区南边的几栋楼可能会受到施工产生的噪音和灰尘污染，睡眠休息和日常通风都会受到影响。

经过这次踩盘，小编对中海枫涟山庄有了充足的了解。

首先从中海枫涟山庄产品本身来说，小区由北京中海房地产开发有限公司开发，建成时间较长，房龄在15年左右。但是楼栋品质较好，外立面和内部维护得当。在物业管理方面小区也比较优秀，整体小区产品力良好。

其次是配套方面，小区地上和地下停车场停车方便，且车位较充足。绿化覆盖率较高，道路宽敞，居民居住的舒适度和幸福感得到了很好的保障。物业服务尽职尽责，并且费用适中，24小时的安保和单元门门口的监控设备和门禁系统让居民能够安心的生活。

中海枫涟山庄的周边配套也很完善，小区外的大小商超也能够满足居民的高消费需求；1公里范围内有地铁16号线和333路、365路、570路等公交车，可满足居民不同方向的通勤需要。

但是小编在踩盘的过程中也发现了一些不足之处，小区的池塘没有防护措施，有孩子的家庭要格外注意。南边几栋楼短时间内会受到西北旺万象汇施工的影响，对睡眠环境要求较高的购房人群可以稍作考虑。

总的来说，中海枫涟山庄在商圈内较有竞争优势，产品属性和预算充足的多人口家庭契合度最高。当然，多样的户型选择可以同时满足两口之家和单身一族，尤其是工作在西北旺区域或地铁16号线沿线工作的年轻客群。

中海枫涟山庄位于海淀区西北旺板块，该板块北侧和西侧被温泉镇板块包围，南侧临近马连洼板块，东侧临近昌平区回龙观板块。

西北旺板块位于海淀区西北部，被大家称为中关村后花园，板块内互联网大厂云集，有百度、联想、新浪、腾讯等大厂聚集的中关村软件园，也有北京航天城，世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心所在地，也是中国空间技术研究院、北京航天飞行控制中心所在地，另外还有永丰产业基地，汇聚了众多高新科技产业，如北斗星通、大唐电信、纵横机电等。

交通方面，16号线开通以来，向北可直达永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。而区域内的北清路则以“早高峰交通拥堵”闻名，目前北清路正在进行快速路改造，改造完成后可以快速直达G6高速，自驾将更加方便。

商业方面，西北旺目前没有成熟的商业，这也是被附近居民所诟病的，较近的大型购物中心是位于昌平生命科学园附近的永旺商城。西北旺板块未来会建成西北旺万象汇，预计于2022年下半年竣工，地下二层将与地铁16号线西北旺站无缝衔接，万象汇建成后将集购物、时尚休闲、娱乐社交于一体，打造西北旺商业生活圈。

教育方面，小学有中关村第二小学(百旺校区)，中学有首师大附中北校区。医疗方面，板块内有中国人民解放军总医院京北医疗区，同时也有在规划的医疗用地，未来居民日常看病的问题可以得到缓解。

截止2021年6月，板块内无规划待拍的商品房地块，部分地块未来将建设写字楼、修建绿化公园为主。 板块内的价格高地位于地铁16号线的西北旺地铁站两侧，二手房西山壹号院、五矿万科如园单价都在9.5万/平方米左右，而房龄近20年的春晖园、秋露园等二手房房价也接近8万/平方米。

新房有海淀幸福里，作为海淀北部新区近3年来入市的唯一一个纯商品房项目，在售单价为8万/平方米，和周边开盘多年的新房冠城大通百旺府及首创天阅西山大致持平。

2020年5月，海淀区正式发布《中关村科学城北区发展行动计划》，中关村科学城再次扩容，沿“北清路前沿科创发展走廊”布局，以翠湖组团、永丰组团、软件园三大组团形成高精尖产业创新集群，集合新一代信息技术等五大战略产业。

同年9月，中国（北京）自由贸易区科技创新板块落定海淀中关村科学城北区，该自贸区将重点发展新一代信息技术、生物与健康、科技服务等产业，打造数字经济试验区、全球创业投资中心、科技体制改革先行示范区。

从上述来看，西北旺板块发展前景有两点值得关注：1.板块内产业以高新产业为主，未来还会有更多的高精尖企业入驻，会带来更多的高素养、高学识优质人才，能从“数量”和“质量”两个维度提升板块内的人口优势；2.板块内企业具备极强的经济优势，能带动板块内的经济发展，推动配套更加完善，目前在建的有故宫北院和西北旺华润万象汇，待建的有中粮大悦城。

1、中海枫涟山庄采用的是地上/地下两种停车方式，大大节省了地面的空间。较高的绿化覆盖率，为小区居民提供了非常优美舒适的小区环境。

2、小区是6层-10层的板楼，一梯两户，是难得的低密度社区；24小时保安执勤、小区门禁、摄像头、报警器等保障了居民的安全；设施维修、日常清洁、社区活动等物业服务，给居民提供了方便；小区内的蔬果摊、快递柜等生活设施及休闲娱乐配套提高了居民的居住舒适度。

3、中海枫涟山庄目前在售户型中，最小户型面积是88㎡的两居，最大户型面积是136㎡的三居，适合单身、两口之家、一家三口居住。

4、中海枫涟山庄的周边配套设施齐全，可以满足不同年龄段购物需求；小区距离地铁站和公交站距离都不远，居民的方便出行得到很好的保障。

以幸福里app为准，截至2021年7月，中海枫涟山庄挂牌均价86648元/㎡，与上月相比上升了0.91%。

2021年3月到7月，价格持续上升，在板块内属于热门小区。上升幅度在正常值范围内，总体走势和大盘走势基本趋于一致，购房者不必过分担忧。

截至2021年7月，幸福里挂牌房源8套，房型面积为87.7㎡-136㎡，户型包括两居室和三居室。

具体购房成本方面，拿在售的136㎡的三居为例，报价1280万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为512万，二套首付为1024万。

中海枫涟山庄户型涵盖范围较广，根据幸福里app资料显示，截止到2021年7月，有87.7㎡-135㎡的两居，有122㎡-136㎡的三居；主力户型为87.7㎡的两居和124.7㎡ 的三居。

中海枫涟山庄共有住宅楼24栋楼，有87.7㎡-135㎡的两居室，有122㎡-136㎡的三居室，每栋楼都有分布。

1号楼-3号楼、13号楼、14号楼距离北门近，北门外五分钟路程就有中海枫涟北门公交站；14号楼、16号楼、22号楼、24号楼离东门较近，东门门口不远处就是中海枫涟山庄东门公交站；10号楼-13号楼距离南门近，南门门口就是中海枫涟山庄南门公交站。上班族可以根据自己的通勤方向和日常出行的方便去选择离小区门和公交站较近的楼栋。

12号楼和24号楼离正在施工的西北旺万象汇较近，在施工期间噪音和灰尘会对这两栋楼的居民产生一些影响，喜欢安静居住的人群可以避开这几栋楼，去选择水域附近的楼。

7号楼、9号楼、17号楼和19号楼贴近水域，风景较好且较为安静，适合家里有老人及孩童的家庭居住。

1.小区宜居属性高，环境良好，绿化覆盖率为40%，周边基本的生活配套比较齐全，包括商业、医疗和生态等，很适合以家庭为单位的人群居住，也适合老人在此养老。

2.小区户型面积有限，只有两居室和三居室，比较适合上班族、情侣和三口之家，人口较多的家庭居住可能会有些拥挤。

3.小区临近中关村、上地高科技园区，且距离16号线地铁站和多个公交站距离很近，对于该两地及周边上班族优先推荐选择，依靠16号地铁和333路、365路、570路等公交出行的上班人员也可选择该小区。

截止2021年7月，西北旺商圈的新房有海淀幸福里、冠城大通百旺府和首创天阅西山，选择距离小区比较近的海淀幸福里和冠城大通百旺府进行新房对比。

海淀幸福里正在建设中，2021年开盘，2023年交房。是北京铭海置业有限公司、北京毓秀置业有限公司打造的住宅项目，建筑类型为板楼。售卖楼有8栋，主要售卖6种户型，包括98㎡-130㎡的三居室和145㎡-195㎡的四居室。小区绿化率为30%，容积率为2.50，物业费7.20元/㎡/月。根据幸福里app资料显示，截止到2021年7月，该小区均价80000元/㎡，总价1200万/套起。

2019年开盘的冠城大通百旺府是由北京德成兴业房地产开发有限公司打造的住宅项目，2020年8月交房。建筑类型包括板楼、多层。售卖楼有4栋，主要售卖4种户型，包含了113㎡-204㎡的三居室和四居室。小区绿化率为35%，容积率为1.21，物业费3.88元/㎡/月。根据幸福里app资料显示，截止2021年7月，该小区均价为75000元/㎡，总价1000万/套起。

海淀幸福里2023年交房，主要户型集中在三居室和四居室，均价比中海枫涟山庄低7000元左右，物业费较高，绿化率一般。并且由于小区还没有建成，所以周边配套设施不完善，交通不方便。对户型面积要求较大、经济比较宽裕且不着急入住的购房者可考虑该小区。

冠城大通百旺府的价格与其他两个小区相比最低，位置离地铁站较远。主要户型集中在三居室和四居室，比较适合家中人口较多的人群购买。

中海枫涟山庄与这两个新房相比，绿化率最高，物业费最低，容积率中等。由于正在建设中的西北旺万象汇，所以房价与这两个新房相比最高。小区对于单身上班族和三口之家来说可选择户型范围广，且配套齐全。对于想要购买三居室或四居室的人群来说，这三个小区竞争比较大。但是对于单身一族和人口不多的家庭来说，中海枫涟山庄的两居室和三居室更有优势。

西北旺商圈位于海淀区，发展速度较快，小区居多。距离中海枫涟山庄不远处的秋露园和百旺茉莉园品质相对较好，建成年份接近，价格接近，内外配套设施都比较完善，在户型面积上有相似之处，所以进行对比。详细情况见下表：