朋友最近打算换房，托小编帮忙踩盘位于海淀区学清路21号的城华园小区。小编在网上了解到，城华园小区建成时间在1996年-2002年，建成时间较久，属于发展比较成熟的社区，而且小区户型种类较多，完全可以满足朋友即将成为三口之家的需求。挑了个凉爽的天气，小编来到了城华园进行实地考察。

亮点一：居住环境安静舒适

小区共有8栋居民楼，其中有5栋带电梯，其他3栋是不带电梯的6层板楼，小区户数不算多，居住环境相对安静。

小区居民楼周围和道路两边种植了比较多的树木，单元楼门前较大面积的绿化带内也被种满了果树、冬青、文竹等各样绿植，整个小区一派生机盎然的景象。

亮点二：配套设施完善，贴合居民需求

城华园小区建筑年代在1996年-2002年，建成时间较久，虽然是一个老小区，里面设施却很完善。小区内电动车较多，有专门的停车棚，并且在停车棚外设置了智能充电桩，方便小区居民给电动车充电。

4号楼和5号楼中间是小区的休闲活动中心，一位坐在树下乘凉的阿姨告诉小编，平常没事她就喜欢到小广场上来活动活动，散散步拉伸一下筋骨，丰富一下自己的老年生活。

小区的安保设施也很完善，每个单元门口都有门禁系统，单元入户门口无台阶，对于年龄比较大的老人来说进出楼门会比较方便。小编还在个别单元门口发现有废弃医疗用品回收箱，这点让小编很惊喜。

亮点三：丰富的周边资源

小区东一门有一排底商，超市、水果店等基本可以满足居民日常生活所需。小区东三门出门右拐就是一条繁华的商业街，便利店、理发店等一应俱全。

小区对面是圣熙八号购物广场，里面超市、儿童乐园、电影院等设施丰富，既提高了周边小区居民的生活品质，也丰富了小区内居民的业余生活。

小区周边交通干系发达，步行2分钟可到达学知园公交站，有多条公交线路通行，地铁15号线六道口站距离小区较近，交通便利。小区200米范围内还有一所北京市海淀区医协医院以及多家口腔诊所、养生会馆等覆盖，医疗资源比较丰富。

槽点一：小区人车不分流，停车位紧张

城华园小区内只有地上停车位，小编在小区踩点时发现小区地上虽然新规划了很多停车位，但仍不够满足小区居民停车需求，很多车辆停放在道路两边，使得本来就不宽阔的道路更加狭窄，影响居民出行。

槽点二：线路老化落后，存在安全隐患

小区建成到现在已经有超过20年的时间了，房屋外表比较老旧，楼体外立面老化。小区内电线布局比较落后，许多电线都堆积在单元门口上方，既影响小区美观，也存在一定的安全隐患。

城华园小区建设年代比较早，社区发展相对成熟，小区内居民大多都是在附近工作的精英白领，居住群体相对单一，小区居住环境比较安全。

小区内设施也相对完善，虽然是一个老小区，但也完善了很多基础便民设施，居民生活更加便捷。小区东一门有一排临街底商，对面是物美圣熙购物广场，里面购物、娱乐休闲设施比较多，居民生活丰富有保障。

小区距离学知园公交站步行约3分钟，有多条公交线路通行，去往南北东西各方向的都有，地铁15号线六道口站距离小区也比较近，公交、地铁出行比较便利。

不过，城华园小区已经是一个有着20多年历史的老小区了，小区房屋外表老旧，线路布局比较落后，很多供电线、网线等都裸露堆积在单元门口上方，既不美观也不安全。小区内停车位不足，不少车辆停放在路边，造成内部道路拥挤，对于经常开车出行的人群来说比较不方便，这点需要综合考虑。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环，学院路板块整体位于海淀区东侧，南侧紧邻二里庄、五道口商圈，北靠清河商圈，东部临近朝阳奥森商圈，西侧临近圆明园商圈。区域内高校众多，学术氛围浓厚；地铁15号线贯穿板块，衔接亚运村、望京、中央别墅区等热门商圈。

作为海淀区发展较早的板块，学院路板块经过多年的发展，区域内配套完善，产业园区集中，生态环境良好。 板块内交通便捷，地铁15号线贯穿东西，可换乘地铁5号线、8号线、13号线、14号线，衔接亚运村、望京、孙河、顺义等地。板块内城市主干道有京藏高速、京新高速、北五环、学清路、科荟路，其中京藏高速、京新高速、北五环为快速路，可到达城区内、二环、三环、四环等地，全程无红绿灯。板块内高校和研究院众多，如中国林业大学、中国农学大学、中国科学院半导体研究院、中国科学院生态环境研究中心、北京机电研究所等，学术氛围浓厚。

板块内包含一个产业核心区，拥有中关村768创意产业园、汉华世纪大厦、学清创嘉大厦、科技财富中心，双清大厦等写字楼，字节跳动、中公教育等在此办公，互联网产业、教育产业聚集。板块拥有一个购物中心圣熙8号 ，虽业态以中档服装、餐饮品牌为主，但也能满足周边人群购物、就餐需求。

目前，板块内主要为1980年-2010年建公房、商品房社区，以50㎡-130㎡一居到三居为主，板块内二手房在海淀各板块中交易活跃度较高，主要吸引的是在板块附近上班的人群。 板块内居住人群以海淀区域、城区内工作生活人群为主，如在海淀高校及企事业单位工作，中关村区域工作的互联网人群等。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。学院路板块位于北五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

在政策规划上，根据海淀区2017-2035年规划，板块位于中关村科学城核心区域，将建设成为世界一流的科技城，成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。规划指出，海淀将打造轨道交通引领的多模式交通体系，统筹清华园站和新机场站南北地下直径规划方案。在地铁规划上，昌平线南延一期工程北起西二旗站，南至蓟门桥站，全长12.6公里，建成后可与10、12、13、15号线及京张高铁实现换乘，加密中心城区线网，方便沿线居民出行。

1、小区开发商为北京城建集团，共有8栋居民楼，5栋带电梯，其余3栋是不带电梯的6层板楼，落地窗设计，居住环境宽松舒适。

2、小区在售户型多样，最小的是47.4㎡的一居，最大的是130.4㎡三居，且部分楼栋顶楼带阁楼，面积较大，可改造空间较多。

3、小区周边商业、医疗等资源配置齐全，四周交通发达，居民生活品质较高，出行也很便利。

4、小区虽然为老小区，但小区内设施完善，配备智能门禁、充电桩、快递柜等许多便民设施，居民生活比较方便。

以幸福里app为准，截止到2021年7月，幸福里app挂盘房源房型面积为47㎡-130.4㎡。城华园小区挂牌均价为77202元/㎡，环比上月降低0.18%，从近六个月价格波动来看，二月份到六月份均价在逐步提升，六月份到七月份有小幅度回降，但房价总体保持稳定，短时间内的下降也在正常范围内，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的92.3㎡的三居为例，报价730万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首付为292万，二套首付为584万。

小区户型多样，有47㎡-66㎡一居、62㎡-128㎡两居、93㎡-130.4㎡三居。下面来介绍一下小区的62.2㎡的一居室、60㎡的两居室和98㎡的三居室。

城华园小区共有8栋楼，楼栋分布均匀，其中1号楼、2号楼、4号楼、7号楼、8号楼有电梯，家中有老人或者有上下楼梯不方便的人群可以选择这几栋；

3号楼、5号楼、6号楼是没有电梯的六层板楼，居住环境比较舒适，且顶楼是复式结构，适合人口比较多的刚需家庭居住；

1号楼、2号楼靠近小区东门，生活环境会有些许嘈杂，不过距离小区门口近，能够节省早上出门时间，对于需要坐公交或地铁的人群比较方便，喜欢安静居住的人群可以避开这两栋。

1.小区均价不高，且物业费较低，可减少生活基本开支，适合预算不高的刚需人群购入。

2.小区建成时间长，发展比较成熟，周边配套设施比较完善，且周围都是住宅区，生活氛围比较浓厚，对生活环境以及周边配套有一定要求的人群可以购入。

3.小区距离中关村768创意产业园较近，在附近工作的有住房需求的人群可以购入。从小区步行到地铁六道口地铁站十二分钟，适合在望京、国展中心等十五号地铁沿线工作的上班族。

4.小区居住环境舒适，周边配置齐全，且周围都是住宅区，生活氛围浓厚，适合养老、独居人群居住。

截至2021年7月，城华园所在的学院路板块内暂无新房发售。相邻板块内距离小区较近的新房项目有北京城建世华龙樾和强佑府学上院。

北京城建世华龙樾四期在2019年11月份开盘，在2020年6月整体交房。开发商是由北京城建兴华地产有限公司，户型为190㎡-320㎡的四居，均价82600元/㎡。从户型和购买人群来说，城华园与该小区不具可比性。

强佑府学上院由北京强佑房地产开发有限公司开发，目前在售户型为83㎡-126㎡两居和180㎡三居，其中83㎡-126㎡的两居和城华园户型面积类似，均价79000元/㎡，与城华园均价相差不大，对比老小区生活设施更先进，对居住条件及小区硬件配套有较高要求的人群可以考虑该项目。

学院路板块发展年限较长，周边社区比较成熟，这里选择与城华园距离较近、建筑年限相近、均价差不多的学知园和建清园与其进行对比。