最近小文对老旧小区比较感兴趣，所以这次踩盘将目光放在了朝阳区劲松商圈，劲松商圈由于发展较早，是北京市重要的住宅区域之一。

商圈内小区主要为1988年-2018年近30年间建成的公房、回迁房、纯商品房社区，楼龄较长，但占据优质地段。为了探究这种老旧小区的价值，此次小文便以垂杨柳北里小区为例和大家来谈谈。

亮点一：小区环境安静，生活氛围

小区绿化率40%，空地上也有新种植的绿植，绿化较好，居住舒适。小区内还设有花坛、石阶，石雕、长椅等，环境优雅宜居。小区人口密度低，环境安静，生活氛围很好。

亮点二：小区内生活起居配套齐全

垂杨柳北里小区比较大，有2000多的住户，走在小区内部，小文至少看到了3家超市，还设有便民菜店等，业态丰富，商业稳定性强，生活成本低，方便居民日常的采买。

小区内部还有面向儿童的活动室和培训室，让幼龄儿童不出小区，就可以拓展文娱活动。

小区内还有很多社区服务型机构，比如双井残疾人职业康复劳动基地，新建的居民活动室等，基础设施相对完善。

小区内还有直饮水机、电动车充电桩、快递柜、邮递信箱等设施比较齐全，定期维护，设施干净完整。

社区有多处宣传栏，基本上在每栋楼边角处都会有宣传信息，主要是小区多为老年人，所以还用宣传栏通知各项信息和动态，让小区信息透明化。

亮点三：地理位置优越，紧邻双井劲松商圈

小区位于垂杨柳中街，步行到劲松、广渠路、双井只需要几分钟，属于劲松商圈和双井商圈的交叉点，步行到富力城购物广场、乐成中心只需10分钟，上班购物方便，享受商圈内便利生活。

垂杨柳北里交通便利，地铁方便，临近多条地铁线路，地铁10号线劲松站；地铁10号线双井站；地铁1号线国贸站；地铁10号线潘家园站，地铁7号线广渠门外站；地铁7号线广渠门东站，交通路线发达，出行方便快捷，对于上班族来讲，通勤效率高，减少路上损耗时间。

槽点一：紧邻主干道，上下班高峰期，交通会有点拥堵

小区西门出来是垂杨柳中街，与广渠路汇合，小区北门向东出来是东三环双井桥南，这两条主干线在上下班高峰期时都属于易拥堵路段，垂杨柳北里正在拥堵口的西南侧，如果是自驾车出行，尽量选择错峰出行。

槽点二：部分楼栋靠近东三环，有噪音干扰

小区内多栋楼紧邻东三环，楼东侧是商业店铺，大部分是餐馆，一方面有道路车辆人群噪音，一方面会有餐馆油烟的困扰。

槽点三：老小区，楼龄较老

几十年前建的房子，房龄较高，设计风格不统一，分不同时期建造，至少5种类型以上，还有一些已经被划为待拆除建筑，可其中仍大量居民居住，如6号楼等，之前旧改时虽有翻新部分居民楼外立面，但看起来还是十分杂乱。

而且，由于楼龄长，贷款时间会受限。

小区内部还保有一些平房及3层小楼，十分破败。院子里堆放大量的私人物品，楼的外立面有多种颜色杂乱无章，楼上还有玻璃不全的情况。

槽点四：很多楼没有单元防盗门，内部缺乏维护

很多楼看起来是翻新过后，有近期刷漆的迹象，走进近看还没有安装任何大门，单元门内小广告肆意粘贴，墙面涂画，共享单车停放，物业管理不够严格。

槽点五：小区临近垃圾站，气味刺鼻

小区临近有一个垃圾分类处理站，气味很大，空气质量受影响，影响居住品质。

槽点六：停车侵占内部道路，影响出行

无论是机动车还是非机动车都随意停放，侵占公共道路，行驶过车都得十分小心，考验车技，又耽误时间，居民反映：剐蹭事故也总有发生，特别第一次开进小区的司机不熟悉路线的话，需十分小心。

槽点七：居民私搭乱建严重

违规建筑多，平房多，一层居民基本都圈了个小院，外包阳台各异，影响小区整体观感。

垂杨柳北里是一个成熟的老社区，小区居住人群基本是老住户，邻里之间关系和睦。

走在小区林荫路上，烈日当空，依然可以感受到清凉。小区内配套也比较齐全，配有健身器材和小公园，茶余饭后可以在小区健身、散步；小区附近有富力广场、合生汇，周末休息时也可以逛一逛。

在居住条件中，垂杨柳北里无疑是一个接地气有生活氛围，一个体现了居民百态的大社区。优越的地理位置，使得这个小区虽然老旧，但也拥有了完善的商业配套、教育配套、医疗配套、交通配套等各项资源。

小区从户型上以紧凑小户型为主，可选较多，房价低于区域均价，性价比高。

总体来讲，垂杨柳北里是一个居住舒适度不错的成熟小区，但也有道路狭窄、内部停车紧张、紧邻垃圾站、私建违建、物业没有维护等不容忽视的问题，请购房者谨慎考虑。

垂杨柳北里位于北京市朝阳区东三环辅路，属于劲松商圈。

劲松商圈位于CBD商圈的南部，是随着CBD商圈的发展而崛起的外延商圈，主要依托区域内的高端居住人群，尤其是在CBD工作的商务人士发展起来的商圈，其和CBD的关系既紧密联系又相对独立，既存在一定的商圈合力，又彼此相互竞争，CBD商圈的外延力通过其得以体现，并使之得到更广阔的发展空间。

劲松商圈拥有丰富的商业配套资源、教育配套资源、医疗配套资源和交通配套资源。随着地铁10号线，近几年的7号线、14号线开通，缓解了北京城东南部市民的出行压力，在经济发展和交通便携的带动下，这区域的二手房也成为了市场一大热点选择。

根据公开资料显示，近5年劲松商圈没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月16日，周边的潘家园、十里河等板块都没有住宅用地供应。

该地块位于东二环至东四环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。

劲松商圈住宅密集，住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求强劲。

随着17号线的开通，该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇，西侧将新开一个站点——潘家园西站，地块价值将会随之提升。

根据《北京CBD商业发展规划》(2002至2010年)预测，CBD未来的消费人群将达到80万。而劲松商圈，作为CBD的南大门，已成为目前发展潜力较大的区域之一。随着中央电视台、北京电视台的东迁，进一步促进人流、财富的积聚，劲松区域也将会从CBD的发展中获得更大的动力。

随着北京市老旧小城区改造工程岗的推进，主城区中的老小区会随之提升品质。在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。

1.地理位置优越，拥有丰富的教育资源、医疗资源、商业资源，周边商业配套较全，老人就医、孩子教育、日常生活居住便利。

2.公共交通便利，距离地铁10号线、地铁7号线的换乘车站双井站步行4分钟内到达；通28路、夜30路内环的双井桥公交站步行2分钟到达，适合对交通便利比较看重的刚需人群选择。

3.小区环境优美，小区内种植了多种绿植，有松树、草坪等，还有花坛石阶，石雕长椅等建筑，贴近自然，环境质量好。

4.内部配套设施齐全，有直饮水机、电动车充电桩、快递柜、邮递信箱等，区内还有很多社区服务型机构，新建的居民活动室以及专门针对于儿童的活动室和培训学校，便民设施齐全。

通过幸福里app查询，截至2021年8月16日，小区在售房源约4套，占全部房源的0.56%。

小区目前在售均价60362元/㎡，较上月环比上升约0.19%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，整体涨幅低于同期朝阳区、劲松商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，且呈上涨趋势，适合入手。

截至2021年8月16日，小区挂牌价最低为47.27㎡一室一厅户型，报价310万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为109万元，二套首付为186万元。

小区有47㎡-55㎡一居室、54㎡两居室、58㎡三居室。现选择47.27㎡一室一厅与54.27㎡两室一厅进行分析。

2号楼、3号楼、4号楼、39号楼、38号楼紧邻东三环，楼栋东侧是商业店铺，大部分是餐馆，不建议选择。

27号楼、30号楼、31号楼、32号楼挨着锅炉房，日常会有噪音和灰尘，居住体验较差，不建议选择。

小区中间区域的楼栋距离马路远，不受噪音干扰，距离文化活动站近，距离绿化带、休息区近，建议选择。

1.对于在周边、地铁沿线工作的上班族或预算不充裕的购房者来讲，可以选择一居室或小面积的两居室户型。

2.小区里另外有两居室和三居室，家有孩子和老人的刚需型家庭可以选择。

3.地铁公交线路多，依赖公共交通的购房者可以考虑。

截至2021年8月16日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是朝阳区建国门外商圈的尊悦光华，位于小区北方约2公里外。 尊悦光华在售133㎡及以上户型，在售均价130000元/㎡，总价1700万元/套起。而垂杨柳北里房源在售均价60362元/㎡，且最高挂牌总价在455万元/套。

垂杨柳北里与尊悦光华项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于劲松商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与垂杨柳北里接近的劲松一区、垂杨柳南里进行比较。