今天小萌要带大家踩盘的小区是号称“收藏昆玉河醉美一段”的观澜国际花园。该小区位于海淀区定慧寺板块，东邻昆玉河，周边自然环境优越，是一个改善型的高品质住宅区。

亮点一：现代感的设计布局

观澜国际花园的楼栋设计与其它小区方正规整的设计不同。小区内楼栋呈月牙状弧形设计，5栋居民楼高低错落有致，看上去稳重又大气。这种弧形板楼的设计相对其它方正规整的小区来说更能将小区空间合理利用。

小区弧形楼栋的设计也提高了室内的采光和观景面积，楼栋南向均为落地窗设计，小区居民足不出户就可以欣赏到小区外百米绿化带和昆玉河的景观。

亮点二：爱和陶氧化钛外墙面砖

小区外墙所用的面砖是TOTO旗下的爱和陶氧化钛瓷砖，这种面砖可以依靠光触媒的作用来净化大气中的污染物质，1000㎡的氧化钛瓷砖的净化能力大体相当于70棵白杨树。

小萌通过物业了解得知，整个小区外墙体面积约30000㎡，相当于在小区内种植了2100棵白杨树的空气净化效果，对小区汽车尾气排放出来的有害物质可以有效吸收，净化小区内部空气。

亮点三：优美的社区环境

大面积的绿化也是本小区的一大优势。小区的绿化景观分好几个园区，小区中心的绿化以低矮的冬青丛为主，辅以法桐、矮子松等高大乔木，形容了一个高低错落有致的花园景观社区。

小区楼栋南向处还种植了不少垂柳，南向小花园中则以矮子松和低矮的迎春花丛为主。整个小区的绿化面积比较大，含氧量比较高，小区居住环境舒适怡人。

亮点四：完善的周边配套

小区共有6栋楼，其中7号楼是小区的物业楼，楼上自带商业会所，有游泳馆、健身房等休闲场所。小区南门有一条商业街，快递点、果蔬超市等都集中在这里，小区附近还有几家北京特色餐饮店，居民日常生活所需基本可以满足，日常生活比较便捷。

槽点一：水边无围栏，安全措施不到位

小区中心处有一处下沉式水景设计，水池深度约1米，水池的四周与周边道路齐平，四周也无围栏等安全设施，对于身高比较矮小以及年龄比较小的孩子来说，在周边玩耍会有落水危险。并且水池周边道路比较窄，没有围栏的保护还是比较危险的。

槽点二：小区靠近蓝靛厂南路，会有噪音影响

观澜国际花园小区东侧距离蓝靛厂南路比较近，该条道路红绿灯很少，行车时速限速80。小萌踩盘时发现该条道路车流量比较大，路上行车速度都比较快，靠近蓝靛厂南路的几个单元会有些许噪音干扰。

总体来说观澜国际花园是一个非常宜居的小区。开发商在项目设计之初寻找了许多家国际知名公司设计打造，小区具特色的弧形楼栋是由享誉全球的王董国际公司设计的，小区的园林景观则出自业界泰斗泛亚易道公司，整个小区建设的比较有辨识度。

小区内的绿化做的也非常不错，植物种类丰富繁多，较大的绿化面积也提供了一个含氧量较高的生活环境，并且小区紧邻昆玉河，周边生态环境也非常不错。

小区周边配套设施比较完善，附近就有果蔬超市，居民日常生活所需基本可以满足，小区距离世纪金源购物中心也比较近，日常购物也比较便捷。小区紧邻蓝靛厂南路，周边交通干线也比较发达，不管是自驾还是公交出行都非常方便。

不过小区内的安全措施还有待完善，小区内下沉式水系景观周边小路比较狭窄，并且景观四周没有围栏保护，有安全隐患。另外小区业主反映由于紧邻单行道蓝靛厂南路，靠近道路的单元会有些许噪音，这点需要购房人群合理考虑。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。

板块内主要道路为西四环、西三环、西二环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。 目前，板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房为主，主力户型60㎡-137㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。

教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，板块内含著名学府首都师范大学，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。 国家AAAA级景区，京西标志性建筑北京电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

板块内居住人群以京西、京北、城区内工作生活人群为主。 定慧寺板块与海淀其他板块对比，是四环至四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。

其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.小区楼栋弧形设计，大部分户型主卧和客厅朝南，采光、观景面宽，楼栋和户型设计较好。

2.小区生态环境优美，多种乔木、灌木层以及水系景观设计构成了一个多层次的生态花园小区，居住舒适度高。

3.小区外墙采用品质比较高的爱和陶氧化钛瓷砖，可以吸附大气中的污染物质，净化小区环境。

4.小区距离三环路2公里，与香格里拉商圈、中关村科技园核心区、金融街紧邻，小区所在的区域发展空间比较大。

以幸福里app为准，截止到2021年8月，观澜国际花园小区挂牌均价为99262元/㎡，环比上月上升0.01%。

从图中可以看出，3月份定慧寺板块以及海淀区的房价整体开始上升，观澜国际花园的房价在4月份开始出现大幅上升且房价一直高于板块内以及海淀区。

较高品质的小区环境以及靠近昆玉湖优越的地理位置是该小区房价提升的主要因素，这也是相比周边小区来说，价格比较有竞争力的一点。

具体购房成本方面，拿在售的159.58㎡的三室两厅为例，报价1950万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首付为780万，二套首付为1560万。

由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区户型以面积较大的两居、三居为主，101㎡-121㎡两居室、159㎡-180㎡的三居室、321㎡四居。这里选择小区比较经典的121㎡两室一厅和171㎡三室两厅。

观澜国际花园共有6栋楼，其中1号楼-3号楼以及6号楼、7号楼为小区住宅楼，5号楼为小区内的物业楼。

1号楼-3号楼和7号楼南北朝向，采光观景面宽，居住比较舒适。不过，1号楼和7号楼东边的单元靠近单行道蓝靛厂南路，日常车流量较多，会有噪音干扰。

3号楼部分单元和6号楼楼栋为东西朝向，夏季日照比较强烈，室内温度会比较高，不过西户型房价也相对会低一些，对居住舒适度要求不高的人群可以考虑。

1.小区的爱和陶氧化钛外墙面砖外墙可净化小区空气中的污染物质，并且小区绿化率比较高，植物茂盛繁多，对居住品质有较高要求的人群可以购入。

2.小区定位改善型社区，以较大面积的两居室和三居室为主，居住品质高，适合想要改善现有居住环境，有一定经济基础的人群购入。

3.地铁10号线车道沟站距离小区1.4公里，通达公主坟、首经贸、国贸等地，可换乘地铁6号线、地铁1号线、地铁4号线等，且车道沟站为10号线始发站，高峰期乘车压力比较小，金融街、中关村科技园核心区距离小区较近，适合在附近工作以及乘坐地铁10号线沿线的人群。

截至2021年8月，观澜国际花园所在的定慧寺板块内暂无新房发售，距离小区较近的新房项目有海淀区田村板块的大苑海淀府和丰台区青塔板块的保利和光逸境两个楼盘。

大苑海淀府已于2020年8月开盘，预计在2021年交房，该小区为高层和小高层产品，主力户型为170㎡-320㎡的三居室-五居室。截至2021年8月，该小区挂牌均价110000元/㎡起，总价2500万起，均价和总价均高于观澜国际花园小区，更适合资金雄厚的人群。该小区物业费为16.7元/㎡/月，相比观澜国际花园小区生活成本更高，但相比之下新小区的物业服务质量更佳，对居住品质有更高要求的人群可以选择。

保利和光逸境已于2019年8月26日开盘，预计2021年8月31日交房，该小区均为平层产品，主力户型100㎡-187㎡的三居和四居，截至2021年8月该小区均价98000元/㎡起，总价1833万/套起。房价与观澜国际花园小区的价格相差不大，但该小区距离较近的地铁站1号线的五棵松站也有1.9公里，距离不算近，对于地铁公交通勤的上班族来说不算方便，相比距离地铁站较近的观澜国际花园来说，交通更加便捷。

大苑海淀府的生活品质更高一些，但小区的生活成本也更高，对购房人群的经济能力有一定要求。保利和光逸境均价与观澜国际花园小区均价相差不大，但小区距离地铁站较远，相比观澜国际花园交通出行不太方便，总体来说，这两个新盘小区不会对观澜国际花园造成一定的冲击。

小区周边二手房报价在8.4万/㎡-12.5万/㎡中间，其中距离小区较近的曙光花园（望山园）和曙光花园（望塔园）与观澜国际花园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。