今天小金要踩盘的皂君东里小区位处海淀区的皂君庙商圈，该小区建成于1998年，可以说见证了两个时代的变迁。小区内部设有健身器材和多个小花园等供居民日常玩乐的基本设施和场地，小区里面开设的超市和菜摊更是方便了居民的日常生活。这个小区究竟如何，我们今日一探便知。

亮点一：居民热情，邻里和谐，居住氛围较好

小金事前了解到皂君东里小区的居住人群多以老人和在铁道科学研究院、钢铁研究院、中国农科院工作的工作人员为主。在我拍照取材的过程中，正在长椅上休息乘凉的一位大爷很热情主动地向我打起了招呼，在与大爷的聊天过程中得知到该小区的居住率较高，邻里之间相处都比较和谐，小金还看到两位老人各带着孙子在小区内玩耍，来往之间，居民热情和谐，小区洋溢着浓郁的生活氛围。

亮点二：周边遍布各类商铺，日常用度得以满足

从小区到附近的水果蔬菜店仅需步行10分钟，商店内瓜果蔬菜样样齐全，这样一来，每天下班后在附近散散步就能顺便买到新鲜的蔬菜水果。若是有其他日用品方面的用度需要，再走10分钟就能看到商品种类齐全的超市。仅是这两个店铺的设置就基本满足了居民大部分的日常所需。

此外，小区附近还设有眼科医院和动物医院。当今年代许多人面临着用眼过度的问题，小区附近的这个眼科医院也为居民检测眼部健康问题提供了方便。动物医院看上去规模也不算很小，且当下饲养宠物已经成为人们的一大爱好。这样一来，宠物若需要看病打针在小区附近就能得到解决，主人们也不必带着爱宠来回奔波了。

附近银行支点的设置，方便了经常使用银行业务的居民。店铺的多样化丰富了居民的消费方式和生活便利之处。

亮点三：公交地铁均在附近，交通出行便利

小区出西门步行3分钟即可到达皂君东里公交站，来往该站点的公交车辆可经过国家图书馆、清华大学、圆明园、颐和园等多个热门地区。人气线路就设置在小区门口，出小区门搭乘公交便可带家人朋友享受一日游，这样的地理位置让人羡慕万分。

小区往北走20分钟可到达地铁13号线大钟寺站，往西走20分钟可到达地铁4号线魏公村站。两条地铁线路的设置又增大了人群的交通线路选择性，这或许就是皂君东里小区能保持关注热度的原因之一，交通出行的便利确实有目共睹。

槽点一：小区较为老旧，电线裸露，路面坑洼较多

皂君东里小区的建筑年代为1980年-1998年，距今已有20多年的历史，饱受多年风霜的皂君东里小区，让岁月在它的楼体和路面上留下了不少痕迹。可以看到楼体多处已有开裂和长霉的现象，道路多处的修补痕迹已导致颜色不一，坑洼不平。

走在小区中，一抬头便能发现各种电线交织错杂地在低空中横穿而过，条条电线直接裸露在外面，附近也没有设置任何安全指示牌。如果遇到阴雨雷电天气，这种暴露在外部的各种线路难免会容易漏电短路，造成安全隐患。

槽点二：仅能地上停车，人车不分流，且小区内部道路狭窄

经过一天的踩盘，我发现皂君东里小区仅能地上停车，且小区内部道路也比较狭窄。人车不分流导致路面面积都被所停车辆占据，行人和车辆共用一道，让整体面积较小的皂君东里缺乏了活动的空间。若车辆驶来，行人则必须紧贴墙边才能避开，否则就有剐蹭风险。

此行下来小金总体还是比较满意的，居住在这个小区能给生活带来较大的便利，是本次踩盘的主要感受。

小区由于建设时间较早，从客观事实的角度出发，可挖掘的特殊亮点不是很多。但是小区内部邻里和谐，互帮互助，生活氛围较好，居住起来较为舒心。再从小区的周边商铺来看，可谓种类繁多，小到水果超市，再到华宇时尚购物中心，这种类别不同的商店也提高了小区对不同人群的包容性。

但是小区内车位紧张是不可避免的事实，不过好在居民多以老人与附近的上班族为主，较为便利的地理位置是其他小区不可替代的亮点，总体来说表现较为优秀。

但从总体来说，皂君东里小区也一直是皂君庙板块关注的焦点，加上公交站和地铁站也都设置在周围，较好的地理位置是该小区备受瞩目的原因之一。该小区附近环绕多个写字楼，对于租住群体来说较为友好，适合在附近工作的上班族。另外，小区户型类型也比较齐全，特别是小户型的两居室，比较适合首次置业的人群。

皂君庙板块位于海淀区东南角，处于北三环、北二环之间，该商圈北靠双榆树，南邻西直门和白石桥，西有魏公村，东与马甸和小西天商圈紧密衔接。

作为海淀区发展较早的板块，皂君庙经过多年发展，区域内生活配套完善，生态环境良好，且学术氛围浓厚。

交通方面，板块内有两条地铁线路，西侧有地铁4号线人民大学站和魏公村站，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；东侧有地铁13号线南北贯穿，并在该板块设有大钟寺站，且向南行驶一站即为西直门站，与地铁2号线、4号线换乘。不止如此，板块北侧与北三环西路连接，可快速链接城市热门板块。

皂君庙板块内高校和研究院众多，聚集有中国农业科学院、中央财经大学、北京交通大学、中国农业科学院蔬菜花卉研究所等，学术氛围浓厚。

此外，板块内还有天作国际中心、寰太大厦、城投大厦等，聚集了央企、互联网、金融、商业等各行业入驻，整体人群素质较高，且具备一定购买力。

大型商超主要集中在板块北部，像有双安商场、大钟寺中坤广场、法雅体育、华宇时尚购物中心等，同时板块内还有一个北京四道口水产批发市场，可满足居民日常生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1978年-2008年，选择性较多。该板块的居住和购买人群大多是在中关村附近商圈的上班族或者是高校及企事业单位的工作者。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。例如树村2021年5月26成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。

截至2021年6月，皂君庙板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

产业方面，位于中关村大街魏公村路口东北角的中国农业科技国际交流中心项目目前正在开工建设，据悉计划2022年竣工投入使用，建成后计划引入中美农业环境中心、中日农业技术研究发展中心、国际马铃薯亚太中心（CCCAP）等60余家国际组织和科研机构，进一步辐射带动农业科技领域上下游产业在中关村大街集聚发展、融合发展与创新发展。所以可以预见，皂君庙板块未来将会吸引更多人才聚集，进而辐射楼市、经济等各个方面。

地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。其中在皂君庙板块北侧将设置人民大学站，开通后将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场。据悉建设规模约40万平方米，建设内容包括中坤广场外立面改造，地上装修改造，地下室改造，机电系统更新，新建地铁一体化工程与地铁12号线及13号线相连。待项目建成投入使用后，将给该板块带来极大的发展动力。

1.小区户型较为齐全，一居室到三居室都有涉猎，且得房率高，可以满足购房者的多种需求，其中一居室小户型为主力户型，这种户型首付较少，贷款压力相对较小。

2.小区物业费用为0.5元/㎡/月，与周边其他小区相比价格相对较低，且车辆可以免费停放，一定程度上可以减轻经济压力。

3.小区1.6公里范围内有4号线大兴线魏公村站和地铁13号线大钟寺站，可到达西苑、海淀黄庄和望西京等地，小区400米范围内还有皂君东里公交站和皂君庙西公交站，交通出行较为便利。

4.小区附近有多所大学与写字楼，住户多为在读大学生与上班族，居住人群较为单一，社区相对安全。

据幸福里APP显示，截止至2021年8月，该小区挂盘均价为100204元/㎡，环比上升0.75％。

从图中可以看出，该小区均价长期高于海淀区的整体水平，但在3月份到6月份，均价与皂君庙商圈的整体均价不相上下。幅度的较大波动是于6月份开始到7月份的这一个月，价格上升幅度之大使其均价远超过皂君庙商圈的整体水平。个人分析，6-7月份为各大高校高考分数线公布的时间，小区附近多为高等院校，入学旺季大幅刺激了部分人群的购买欲，导致房价上升较快，因此推断均价在这一个月内的大幅变动与这点有一定关系。

举例：具体购房成本方面，拿在售的64.5㎡的两居室来说，报价670万：参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付268万，二套首付536万。

考虑到税费和贷款额度需要银行进行具体评估，评估价在一定程度上会对实际首付金额产生影响，所以上述例子仅供参考。

小区主力户型为40㎡的一居室和64.5㎡的两居室，可以根据自己需求以及购房预算进行选择。

小区出西门步行3分钟可到达皂君东里公交站，多以此公交站点为出行线路的居民可以选择靠近西门的4号楼、5号楼和8号楼。

小区出南门过马路即可到达中铁科大厦，中关村资本大厦等多个写字楼。在此附近工作的上班族可以选择靠近南门的14号楼、18号楼和25号楼。

小区29号楼、30号楼和31号楼为两梯八户的塔楼，有电梯设置，除此之外的其他楼栋均为无电梯的6层板楼。家中有行走不便的要注意避免除29号楼、30号楼和31号楼以外的板楼楼栋。

1、小区附近靠近中铁科大厦、中软大厦、中关村资本大厦等办公写字楼，适合在附近写字楼工作的上班族。

2、小区周边交通便利，出小区步行3分钟即可到达皂君东里公交站，北向和西向分别有地铁13号线大钟寺站和地铁4号线魏公村站，适合多以这几个交通站点为主要出行方式的人群。

3、小区周边商店种类繁多，消费选择具有丰富性，适合对消费类型有较高要求的人群。

4、小区户型多为40㎡-46㎡的一居和50㎡-65㎡的两居户型，整体较为紧凑，总体价格实惠，适合首次置业，经济条件有限的人群。

皂君东里小区属于皂君庙商圈，该商圈发展年限久且较为成熟，截至2021年8月并无新盘开放，所以这里将它与距离较近的位于海淀区香山东商圈的香山一号院和海淀区田村商圈的大苑海淀府这两个新楼盘进行对比。

香山一号院是由北京海益嘉和置业有限公司建造的。于2020年9月30日开盘，2023年8月31日交房。小区内现阶段在售共十五栋楼，规划户数276户，户型主打218㎡-269㎡的四居室，现均价为112000万/平起，2453万/套起。

大苑海淀府的开发商为北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司。于2019年12月31日开盘，交房时间为2022年1月31日。小区内现阶段在售共5栋楼，预计达到348户，户型包括了170㎡的三居室，203㎡-263㎡的四居室和320㎡的五居室，现均价为110000元/平起，2000万/套起。

总体来看，不管是香山一号院和大苑海淀府都以大户型为主要销售点，且未有现房交付，较高的总价和并不如皂君东里小区的性价比。但是两个楼盘并不与皂君东里小区所在的皂君庙商圈为同一商圈，因此并不会对该商圈的二手房市场产生太大影响。

皂君庙小区建筑于1980年-1998年，所属的海淀区皂君庙商圈已较成熟，所以选择与之相近年份开发的皂君庙甲14号院和鑫雅苑进行对比。