小编今天来到北京东五环外的管庄，毕竟是郊区，大部分小区的房价比较亲民。小编了解到，在管庄西部，有一个八九十年代的小区，叫京烟宿舍小区，房价竟然比周边较新的小区的价格还高，于是小编带着好奇心决定去这个小区踩盘。接下来把小编的感受和大家分享一下，希望可以给大家买房时提供一些参考。

亮点一：板楼社区，通风采光比较好

小编来到京烟宿舍小区发现，小区是纯板楼的社区，大都是5层或6层，楼层比较低，楼栋之间的间距也比较大，楼与楼之间有停车位、绿化带、道路，看起来视野比较开阔，空间较大。这样宽的间距，小编感觉比较好，不仅利于采光，形成天然的通风通道，还会保护相邻楼栋住户的隐私。

亮点二：生活配套完善

小编在小区内部没有看到小商店，心想可能是因为小区比较小，去外面买东西也比较近的原因吧。京烟宿舍小区门口就有很多店面，大多是一些小饭店，还有一个网咖。小区对面有一个北岸商业广场，里面有711便利店、未来生鲜超市和普拉提等，饮食种类也比较多，有快餐、火锅、面点等，应有尽有。小区居民在这里购物比较方便，可以满足基本的生活需求。

亮点三：小区环境较安静

小编逛完小区后发现，整个小区只有6栋楼，面积比较小。在逛的时候，小编看到小区里的人也比较少，在小广场旁边有几个阿姨在闲聊，其他地方几乎是看不到人的。小区虽然距离朝阳路较近，但小编在小区内基本听不到道路上的车辆喇叭声音。整体来说，小区环境比较安静。

槽点一：道路坑洼不平

小编沿着小区内的道路行走时，看到道路基本上比较破碎，被压成一块一块的，有的地方还有不小的坑，下面的土都裸露出来了。这样的道路，走在上面都感觉要小心一点，不然容易被拌一跤，摔倒了就比较尴尬了。开车行驶在这样的路上，也会感觉比较颠。小编还看到道路旁边停车的地方，马路牙子歪斜破裂，地砖也比较不完整。总体上小区的路况一般，物业应该修缮一下。

槽点二：车辆停放混乱

小编看到一楼的窗户下面放着自行车、脚踏车和一些其他的杂物，而且放得比较乱，会阻碍人们的正常出行。

在楼栋里面，小编也看到了比较多堆放的车辆，大部分已经积满灰尘，看起来很久没有骑过。这些堆放的车辆在通行道路的旁边，平时是比较方便，但是遇到紧急情况，这些杂物可能就会阻碍救援。

槽点三：私自占用公共区域

京烟宿舍小区属于比较老的小区，是单位自管物业，住户大多是烟厂的员工，所以管理可能比较松散。小编看到一些用木板和铁板搭成的棚子，里面放着电动三轮车和桌椅，看着有点不正规，像是住户私自搭建的。

在一些绿化地里面，也看到了一些住户种的瓜类，与周围的小草不搭，显得格外突兀，破坏了绿化景观。

京烟宿舍小区是小规模的纯板楼社区，相对周边的小区楼层较低，建筑品质较好。板楼的优势就在于楼栋间距较大，户型较为方正，而且大部分户型南北通透，利于房屋的采光通风，保护住户的隐私。除此之外，小区的占地面积较小，居住的人相对较少，环境较为安静，可以为住户提供良好的生活环境。

小区虽然建成时间较久，但这里生活还是方便的，周边不乏购物广场和各类小商店，生活配套比较完善，特别是小区与北岸商业广场相对，位置较周边的小区来说比较优越。再加上正在建设的地铁线路平谷线紧邻烟厂宿舍，未来小区的轨道交通会更加方便。以上几点基本可以解释小编的困惑，为什么京烟宿舍小区的房价比周围大部分小区的房价略高。

但是，由于小区的楼龄较老，基础设施破损较大，车辆随意停放，影响了小区环境的美观。小区是单位自管物业，管理比较松，可能会给住户的生活上带来不便。还有楼道里裸露在外的电线，存在一定的安全隐患。

小区周边交通便利，地铁20分钟左右可到国贸，门口有一个公交站，可直达朝阳门和东大桥，在这些地方工作的人群日常通勤比较方便。小区的房价相对较低，较适合上班人群购买居住。周边3公里范围内有较多公园，小区的生活氛围浓厚，较适合老年人居住。

烟厂宿舍（京烟宿舍小区）小区地处朝阳区东端的管庄商圈，位于东五环、东六环之间，该商圈北靠常营商圈，东接通州区，西邻定福庄，南侧是双桥商圈。板块经过多年发展，已经形成成熟的居住生活氛围，良好的生态、交通、商业等配套，能完全覆盖人们的日常生活需求。

交通方面，管庄板块北侧有地铁6号线黄渠站、常营站和草房站，途经站点可分别换乘14号线、10号线、2号线、8号线等，通达国贸、西二旗、南锣鼓巷等地。南侧有八通线东西贯穿，在该板块设有双桥站和管庄站。不止如此，板块内还有朝阳路和京通快速路，两条线路呈平行状态，其中京通快速路成为连接朝阳区和城市副中心的主要道路之一，便利的交通条件是很多购房者选择该板块的原因之一。

商业部分，板块内有长楹天街购物中心、陆港城、管庄家居文化广场、plus925购物中心、北岸商业广场等，加上常营体育公园、连心园社区休闲广场、管庄地区文化广场、北京八里桥公园、西会公园等生态休闲场所，极大地提升居住体验。

教育方面，板块内有八里桥小学、北京市实验外国语学校、朝阳区第二实验小学管庄校区、北京第二外国语学院附属中学（管庄东里校区）、北京科技大学管庄校区等；医疗方面，板块内有中国建筑材料科学研究总院管庄东里医院、北京百好堂中医门诊部，医疗资源相对匮乏，主要以中小型医疗机构或社区服务站为主。

板块内现在的居住人群大体可以分为两部分，首先早期因城乡结合部的发展业态，吸引了部分从内环拆迁或该板块下属行政村的人口，其次，随着CBD东扩，管庄板块因较好的地理位置，也受到不少在国贸板块工作的人群青睐。楼市方面，目前该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。

截至2021年6月1号，管庄板块内并无土地出让计划，二手房市场暂不会因为新的土地入市造成相同属性的二手房小区价格波动。且根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，最近的一块土地出让是2011年交易的管庄北二里住宅及公建用地，以配建回迁安置商品房和公共租赁住房为主，从如今市场行情看，该项目并未对周边二手房房价造成影响。后续需注意的是板块内有无旧改计划。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方发表的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区。该板块下的管庄商圈自然也会受大趋势带动。

且管庄西侧就是定福庄，为国家文化产业创新实验区所在地，东侧衔接通州区，左邻右舍带来的发展红利成为管庄厚积薄发的动力。其次，北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在管庄商圈设有管庄站，与八通线交汇。轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给管庄商圈带来相应红利。

1、京烟宿舍小区是纯板楼小区，建筑品质较好，楼栋间距50米左右，房屋的采光通风比较好。

2、周边生活配套完善。小区对面有北岸商业广场，向北100米左右有农贸市场，周围的小商店也比较多，大大小小的餐馆、理发店、药店、服装店等，可以满足小区住户的各种生活需求。

3、小区周边交通便利，南侧有八通线经过，650米处有双桥地铁站。还有一条平谷线正在建设中，未来这里的轨道交通将会更加便利，节省居民的通勤时间。小区1公里范围内有双桥西、管庄路口北、管庄等多个公交站，可通往北京站、朝阳、四惠桥等区域。

4、小区的面积较小，规模较小，并且小区内基本没有噪音问题，环境比较安静。

2021年7月，幸福里APP显示，京烟宿舍小区均价56356元/㎡，比6月上涨0.19%，上涨幅度较小，购房者不必过分担心。

2021年7月，幸福里APP上，京烟宿舍小区有8套在售房源。

具体购房成本方面，拿在售的61.24㎡两居为例，报价343万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为120万，二套首付为206万。

京烟宿舍小区的户型有42㎡-44㎡一居、55㎡-61㎡两居。主力户型是61㎡两居，还有44㎡一居。

38号、41号楼距离门口较近，出门购物比较便利，方便住户日常所需。

38号楼、41号楼距离朝阳路较近，39号楼、40号楼距离建东苑路较近，车辆及周围商户的噪音影响较大，对居住环境的安静程度有要求的人群需注意。

京烟宿舍小区位于东五环外，地铁线路有八通线和正在建设中的平谷线。还有411、451、666路等公交线路，公共交通便捷，可到国贸CBD、北京站等地区，并且小区的房价相对五环内较低，较适合在这些区域附近上班的人群。

小区的户型有一居、两居，周边商店较多，生活较方便，一居适合独居人群居住，二居适合有孩子的家庭居住。

小区的规模较小，环境较为安静，里面生活氛围较浓，较适合老年人居住。

截至2021年7月，幸福里APP显示朝阳管庄商圈无新房在售项目，故选择距离小区较近的和锦薇棠、首开樾长安与京烟宿舍小区对比。

和锦薇棠是别墅区，位于常营公园南侧，紧邻地铁6号线，由北京致泰房地产开发有限公司建设。均价68921元/㎡，但在售房源较少，主要为290㎡三居户型的叠加别墅，且较为方正。从户型来看，京烟宿舍小区的均价较低，户型面积较小，适合资金承受能力有限的人群购买。和锦薇棠的位置更加优越，且容积率低，较适合对居住环境和隐私度要求较高的人群。

首开樾长安是50年产权的写字楼，位于通惠河南侧，2020年由北京城志置业有限公司开发，幸福里挂盘均价89285元/㎡。二者的均价差距较大，无可比性。首开樾长安的在售房源多为两层多户的办公楼，京烟宿舍小区在售房源多是两居，二者从住宅性质和购房人群暂无可比性。

京烟宿舍小区位于北京东五环外的管庄，选取距离较近且房产均价相近的尚东阁，华龙美树与其对比。