据说北京北五环遍布品质豪宅，房子建筑品质非常好，这坊间传言可是激起了小炒饭强烈的好奇心。

今日小炒饭就来到了来广营板块的“豪宅区”探房，我们的目的地是传统中式别墅区——时代庄园。

在探访之前查阅资料了解到时代庄园是北京太合日盛房地产开发有限责任公司开发的适合追求高生活品质的购房群体的重磅楼盘之一。整个项目在2003年全部完工，据说是朝阳来广营这一片品质相当好的房子，分为叠式和联排两种别墅，外观古典优雅有格调，南北通透居住舒适。

那事实到底是不是这样呢，接下来跟随我的脚步深扒一下这时代庄园的虚实吧。

亮点一：安保严格，安全放心

小炒饭在进入小区前在车里观察了一下，发现居民进出需要刷卡，本想跟着一位居民后面偷偷溜进小区，没成想一下就被保安认出来了，“诶姑娘，进去干啥呀？先来登个记再扫个防疫码，非小区人员不得进入哈。”这一下给我整蒙了，仔细一看小区大门四个保安，都是年轻力壮的小哥哥，见状连忙联系了经纪人才进去了，不得不说这安保是真的严格又用心，住在这里安全系数简直拉满。

亮点二：得房率100%，面积大

炒饭在进小区之前受到经纪人盛情邀约前往门店详细了解时代庄园的情况，经纪人小哥一直给炒饭介绍说小区最大亮点就是房子非常大，得房率100%，因为地下一层直接赠送给业主。我寻思着那是真好呀，得房率可是最重要的购房指标之一，赠送的地下一层直接抵消公摊面积还有多的，炒饭实际去看了三套房，业主都将地下一层改造成影音房或健身房或酒窖，不得不说格局一下就上来了。

亮点三：南北通透户型，房屋结构易改动

炒饭走进小区发现目前在售房源都是南北通透，赠送前后花园，自带阳光房或设计有挑空的户型，而且每一层的房屋结构都很灵活，三层带地下室的设计再配上业主独特的设计理念，整套房子显得非常有格局。试想一下未来拥有这么一栋房子，能够注入自己的设计巧思，将房子打造成梦想的样子那该多有成就感啊！

亮点四：总价低，性价比高

在经纪人的介绍下得知，目前在售房源总价均不超过1800万，能够得到净面积200㎡左右，折合高品质来算性价比是很低的了。这么说您可能还不觉得，那对比一下小区周边同等别墅定位的楼盘，例如说润泽庄园，均价3000万起且净面积不一定有时代庄园那么大。

槽点一：绿化管理差，观感不佳

炒饭走进小区，除了进门处的楼房周边树木修剪完好以外，大部分地方绿化都是很杂乱的，走着走着会有一种恍惚感，这到底是别墅区还是乡野小楼。而且正值盛夏，如果一个小区绿化维护的很棒的话，小区整体体感温度是会比外围略低一点的，尤其是高定位高品质的别墅更应如此，但时代庄园在这一点上属实是徒有虚名了。行走在小区里面相当的热，炒饭一个不怎么出汗的体质都汗透了衣服。

槽点二：车辆随意停放，影响观感

时代庄园每栋别墅都有专门的地下车库，一户一个，按道理来说不至于出现杂乱无章的情况。可炒饭在踩盘途中仍然看到有住户将非机动车和自家车辆随意停在楼栋门口，或者路边上，作为高档小区还是有碍观感的。另外踩盘的时候能发现小区有不少老人和小孩走动，那么这些随意停放的非机动车辆就很可能带来安全隐患。

槽点三：小区垃圾多，卫生管理情况差

原以为物业安保这么好，小区环境治理应该也会不错。虽然绿化维护是大工程，工作差一点还可以理解，但随处可见的垃圾真的是让炒饭忍不了了，直接给小区的环境大打折扣。试想一下未来在这里居住，接待亲朋来访时看到随处的垃圾，这面子多保不住哇！

槽点四：临近铁路线，部分楼栋噪音大

从地图上咱们可以看到，时代庄园紧邻京包铁路线，那临近楼栋的噪音影响可就大了，谁都不想房子一开窗就听到轰隆隆的火车鸣笛声吧！

经过细致的踩盘，小炒饭对时代庄园有全新的了解，接下来总结一下。

第一，小区内部的配套建设齐全、有水榭亭台；外部的底商配置让人省心，能满足居民对生活便利的追求；其次，户型朝向好，格局大气，邻里氛围好，安保格外严格，这都给小区整体居住体验加分；再次，相比于周边小区以及整个朝阳区，时代庄园的居住品质是更胜一筹的。

但值得注意的是时代庄园物业管理较差，环境维护不力，这给小区整体居住体验减分了。

从整体价格来看，时代庄园截至2021年8月在幸福里app上挂牌均价78086元/㎡，低于朝阳区但高于北苑板块整体均价，小区的户型从三居室到四居室都有。推荐对小区配套、周边配套、交通便利和居住品质有追求的购房者选择此小区。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、时代庄园安保严格，居住安全性高。

2、户型朝向佳，赠送前后花园及地下一层，得房率高，生活品质高。

3、内外交通商业配套齐全 ，外部有大型商场，马路对面有丰富底商，内部设有会所，水榭廊亭等等，生活便利不操心。

4、面积大总价低，结构易于改造，性价比高。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源17套，占全部房源的1%。小区目前在售均价78086元/㎡，环比上涨约0.11%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区均价，高于北苑商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体向上；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低200.2㎡一厅四室户型，报价1200万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为516万元左右，二套首付为972万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区在售户型分布：199㎡-249㎡四居、199㎡-204㎡的五居室，245㎡-246㎡六居、159㎡-248㎡七居，联排别墅是280㎡，叠拼别墅是200㎡-240㎡，双拼别墅是277㎡。

现选择小区主力户型159.38㎡五室三厅和200.2㎡四室一厅进行分析。

时代庄园整体包含69栋楼。

其中，小区进大门最北侧楼栋临铁路线，临农贸市场，会有较大噪音影响，不太推荐。

小区大门左右楼栋紧邻繁华街道，会有较大的噪音影响，不太推荐。

小区内其余南北向板楼，以及靠近小区中心水榭位置的楼栋，较为推荐。

北苑板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，资源齐全，交通较便利，距小区两公里内有1个地铁站，通勤快人一步，小区其中，最小户型200.2㎡一厅四室，总价最低，上车价为1200万元，适合在望京工作8-10年的中年白领。

小区整体属于高功能自住需求场景，适用于对绿化率，生活品质有要求的刚需改善阶段的购房者。

其中，248.53㎡的六房的大户型上车价在2230万元，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

目前，北苑商圈在售新房不多，距离时代庄园最近的在售新房楼盘为天润福熙大道，为2021年交房的精装改善社区。

据幸福里APP得知，天润福熙大道小区在售户型总价段为1700万元/套起，总价对比时代庄园来看大致一样，但新房面积较小，若是追求极佳居住品质、户型优良以及对房龄有要求的购房者可以考虑。

其余在售新盘还有：

丰台卢沟桥板块的万科翡翠西湖，940万元/套起；

石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；

昌平兴寿镇板块的凯德麓语，850万元/套起；

以上新房均位于郊环板块，对地段优良认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于北苑商圈二手房均价，周边1公里范围内与时代庄园均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、预算相似的山水蓝维、华贸城进行比较。