在劲松商圈，有这样一个小区备受刚需人群青睐，它生活氛围浓厚也交通便利，那就是劲松九区。

劲松九区位于劲松商圈广渠门南滨河路，临近广渠门外地铁站，小区出南门是广和路，西邻二环，北门是广渠路，地理位置优越。通过多方了解，发现价格也在同区域有较高的性价比。

小区内绿树成荫，部分楼栋设有独立的小院，安静舒适，是个保养较好的老小区。小区内的具体情况，我们今天就来仔细说说。

亮点一：基础设施齐全，独门独院难得清静

小区904号楼、905号楼、908号楼在一个小院，901号和902号在一个院、903号一个院，都是封闭式管理，24小时保安值班、电梯维护、日常清洁。

小区单元门口有步梯台阶、无障碍通道和摄像头，楼内有消防栓和收件箱，楼下有防雨车棚。

小区楼栋周围绿化较好，有槐树、松树等乔木枝干粗壮，树下是避暑纳凉的好去处，还有花卉、凉亭等元素。

小区内还有健身器材、健身小广场，夏日的上午还透着凉爽，孩子们在楼下玩耍，老人们在树荫下乘凉。

亮点二：地理位置优越，自驾、公交、地铁方便快捷

小区距离7号线广渠门外地铁站九百多米，乘坐7号线可直达北京西站、双井等地，中间可换乘9号线、4号线、10号线，称得上四通八达。

小区距离光明桥三百多米，自驾出行，二环三环随意切换。电动车、自行车一族10分钟即可到达国贸，路线顺畅，方便快捷。

亮点三：学校较多、医疗资源丰富，子女上学、老人看病不愁

小区周边有劲松二幼、劲松四小、劲松三小、劲松职业高中，向东2.4公里是清华大学附属垂杨柳医院，是一家三级甲等医院，附近也有社区医院，劲松口腔医院，为就医提供了便利。

槽点一：小区内停车位紧张，非机动车乱停放较为混乱

小区内人车不分流，只有地上停车位，小区内车位很紧张，有时候找不到停车位，出现无法停靠的情况，只能选择小区外围路边停车。目前只开放了小区北门通行，由于车辆随停道路狭窄，车辆出入需要掉头会车，行驶很不方便。

槽点二：物业缺乏管理意识和专业能力

小区垃圾未及时整理，居民生活垃圾也没有正常进行垃圾分类，周边摆放着很多遗弃的泡沫箱，无人打理。石板台阶已碎掉，也无人进行修理维护，任其堆在路中间，很容易踩空。

车辆乱停，地上涂写车牌号，在小区边角，能看到各种车辆肆意停放的情况，老年代步车十分常见，还有机动车、电动车、自行车等，十分杂乱，也影响居民出行。

凉亭被大量椅子、家具、自行车侵占，无人管理。

槽点三：部分居民楼紧邻东二环，噪音较大

小区内部904、905、908号楼紧邻东二环，离二环辅路只有一墙之隔，过往车速较快，噪音较大，有鸣笛和车辆过往的噪音，居住舒适性较低。

槽点四：违规搭建、乱改，私占私建情况较多

小区内违规搭建较多，1层独立开门和外扩小院，多种不同的阳台类型，私搭乱建，侵占公共区域比较严重，此类改造没有经过审批，材质较杂，建造质量也就更难以保障，不止影响小区的对外面貌，居民的感官，也会有一定的隐患。

劲松九区在劲松社区中占地面积较小，全部为塔楼设计，两梯八户，居住不密集，独院设计，给了居民更多的私密安静的空间。

小区门口就是便利超市，蔬果超市，下班回来顺道买点菜，悠闲生活尽显其中，不想做饭时，周边的大小饭店各种口味可供选择。

茶余饭后，小区内广场散散步，亦或是向广和路走去，健身休闲享受生活。周末，约上三五好友，到附近的合生汇、双井富力广场逛街吃饭，悠闲自在。

小区的缺点也是比较明显的，物业管理不专业，缺乏管理意识和执行能力，除了小区门口有安保管理，无附加服务；另外小区的车位不足，老年代步车和电动车横行，不遵守交通规则的事件也常有发生，出行还是需要集中注意力，避免引起不必要的摩擦。

劲松九区是一个居住舒适度不错的小区，临近二环的繁华，感受三环的恬静，加之优越的地理位置，结合以上踩盘情况，请谨慎考虑。

劲松九区属于劲松商圈，北接双井街道广渠路，南与潘家园商圈相邻，西邻东二环。

劲松商圈是朝阳区发展较早的板块，也是北京常驻居民比较多的地区，是北京市重要住宅区之一。劲松板块改革开放初期就建成了第一批成建制的小区，板块内聚集了大量的二手房。

劲松商圈内老旧小区较多，大多建造于1980年-2000年左右，小区道路、绿化、排水等基础设施老化。

所以在2008年左右，劲松将老旧小区全部纳入改造规划，统一升级改造后，使得诸多置业者把目光看向这毗邻二环路的区域，同时也吸引了北京中力、百环、首城置业等知名开发商深耕于此。

因为劲松板块发展起步较早，住宅聚集较为迅速，所以周边配置也相应发展。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源十分完善。

交通方面，劲松商圈内含三条地铁线路，分别为10号线、14号线、7号线，可直达国贸、望京、海淀黄庄、北京南站、朝阳公园、北京欢乐谷等地，且还有东二环、东三环、广渠路等城市主干道，前往北京城内任何地方都十分便利。

劲松商圈土地资源紧张，目前无住宅用地供应和成交。根据《朝阳区土地利用总体规划（2006-2020）》，劲松街道属于现状建设用地，不会有大规模的腾改建。

距离劲松商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。2021年5月27日，“北京市朝阳区王四营1304-L02、L05”以309500万元成交，成交楼面价40334元/㎡，溢价率5.09%。该地块位于紫东苑小区约8.5公里。

上述地块对该商圈内的二手房市场冲击力较小。

在《北京市总体规划（2016-2035）》中，劲松街道隶属于京东北部地区-北京商务中心区的范围内，企业注入及人才流动将会提升劲松社区的整体活力。

基础设施方面，根据《北京市老旧小区综合整治联席会议办公室文件》等规章文件的发布，以及2018年3月《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》的印发，开始对老旧小区实施大面积改造，改造后的小区基础设施更新和改善，居住将更加舒适和便利。

国家大力度的整改和配套政策，带来的是劲松商圈的整合升级，不仅是居住环境的改善，还有生活配套和休闲商业的紧追直上，周边商品用房的价值也随之同步提升。

1.地理位置优越，东二环边上，东三环以里，自驾出行方便；7号线广渠门外地铁站步行10分钟内到，公交线路较多，出行选择多样，称得上四通八达。

2.小区附近学校、医院资源丰富。多家幼儿园、小学、中学、职业学校等可提供一站式教育，还有清华大学附属垂杨柳医院、口腔医院等多家知名医院，对孩子和老人，都是十分友好的居住环境。

3.小区与龙潭湖公园仅一墙之隔，离天坛公园也很近，乘坐交通工具很快就能到达，节假日出游方便，适合带老人孩子出游。

4.小区内绿化较好且基础设施完善。小区楼栋周围种有松树、槐树等乔木，还有多种花卉；小区里有凉亭、健身器材、健身小广场，休闲娱乐资源多。

通过幸福里app查询，截至2021年8月16日，小区在售房源约2套，占全部房源的0.28%。

小区目前在售均价61091元/㎡，较上月环比下降约2.26%。近6个月，小区整体均价低于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，7月-8月价格有所回落，整体涨幅低于同期朝阳区、劲松商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格有所下降，适合入手。

截至2021年8月16日，小区挂牌价最低为44.32㎡一室一厅户型，报价290万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为102万元，二套首付为174万元。

小区有44㎡的一居、61㎡-65㎡的两居、65㎡-86㎡的三居。现选择44.32㎡一室一厅和65.32㎡两室一厅进行分析。

小区904号楼、905号楼、908号楼紧邻东二环，过往车速较快，噪音较大，这三栋楼在一个院里，院里有小广场、绿化较多，配有健身器材、长亭、座椅，选择这三栋楼也有优势。

结合以上两点可以选择西向户型，不仅避开临街吵闹，还可以享受到绿化和广场。903号楼楼下是饭店，会有油烟影响。

1.户型小，总价低，很适合刚需人群选择。

2.地理位置优越，出门就是二环主路，交通方便，适合在附近工作的上班族选择。

3.小区内安静、悠闲，无障碍设施，有电梯，周边2公里-3公里即可达到医院，有老人的家庭可优先选择。

截至2021年8月16日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而劲松九区房源在售均价61091元/㎡，且最高挂牌总价在489万元/套。

劲松九区与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于劲松商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与劲松九区接近的劲松一区、劲松三区进行比较。