今天小福在网上浏览信息的时候看到一句话：“九号公寓作为朝阳公园旁最后一个景观豪宅项目，以其罕有奢华视野、衿贵地段和完美的品质成就一座流传至远的博物馆级名宅。”看完这句话，小福本着一个专业踩盘人的职业操守，又去搜集了一些关于九号公寓的信息。但是百闻不如一见，今天小福就带大家实际考察一下这个坐落于北京市四环以内最大的城市公园朝阳公园附近的公园景观房-九号公寓，为大家的购房选择提供一些参考。

亮点一：绿化率高

小福走进小区内的时候震惊了，小区内人行道路铺着通体浅色天然石材，道路的两边种满了绿植，环形的绿化带交错弯曲，与喷泉假山构建出一幅典雅的园林式景观。小福从保安的口中了解到小区的绿化率达40%，属于绿化率较高的小区，小区中心的下沉式花园，每天下午5：00-7：00还有喷泉，小区环境优美，居住舒适度高。

亮点二：物业管理完善

小福进入小区的时候，门口保安询问小福进出小区意图，并且让小福扫描健康码并登记信息。虽然现在疫情已经平稳了，但是保安认真负责的态度还是值得夸赞的。小福进入小区之后发现小区内部道路干净，旁边的绿植也被打理得井井有条，说明该小区的物业管理十分完善，居住在这样的小区也是非常安全和放心了。小福进入单元门口之后，发现大堂富丽堂皇，让小福有种走入宫殿的感觉。

亮点三：距离朝阳公园较近

小福踩盘小区的时候看到楼下几位阿姨在聊天，一位阿姨说自己每天晚上都会带着孙子去朝阳公园转一圈。小孩子们精力充沛，不愿意老是窝在家里，总是想出来玩儿，路上车又多，去公园是最好的选择，而且公园孩子们多，玩的也开心。旁边一位阿姨也说现在城市生活节奏较快，家里的孩子压力都比较大，平时在家的时间少，自己一个人平时没事就去公园转一圈，看看公园的孩子们跑跳、看看人们下棋，也算是给无聊的生活增添些乐趣。小福听完后也不禁羡慕小区业主可以拥有如此近距离的休闲好去处。

亮点四：交通便利

九号公寓位于双元桥的西侧，在东三环和东四环之间，小区周边不到800米有朝阳公园地铁站和枣营地铁站，朝阳公园西门、景园北站公交站更是仅在不到200米的距离，出行相对便利。小福回去的时候打算乘坐公交车回去，从小区门口出来，稍远的枣营公交站步行不到10分钟就能到达，小福看到枣营公交站牌上有419、421、682多条线路。小福和旁边等车的大爷聊天时听大爷说，自己就住在九号公寓，平时大部分时间都是坐公交车出门，小区距离公交站近，非常方便。

槽点一：小区出口道路较窄，容易发生堵车现象

小福在进入小区之前的街道上行走时，发现路的两边停满了私家车辆，中间只容得下一辆机动车通过。小福在街边站了一会儿发现这条路的通行严重不畅。两边停放的私家车长时间没有离开，骑电动车或者自行车的人遇到车辆只能停下到旁边避让，如果两辆车相向而行，那么这条路势必会堵得水泄不通。小福询问旁边的大叔，大叔也反映说这条路上两边始终都停放着许多车辆，特别容易发生堵车现象。

槽点二：小区户型复杂，方正户型少

九号公寓的建筑特点是突破寻常抑闷的塔楼和单调的板楼形式，从八个建筑面围合出宽广内庭花园，八个面、点、线都完美对称、沉稳坚实，空间塑造的光影呈现着丰富的层次，所以建筑呈八面围合板楼形状。小福在和中介沟通的过程中了解到，这种建筑风格导致小区户型复杂，方正户型少。中介还说小区内大部分房屋都不通透，且为东向观景，观景的同时无法兼顾采光，地库较窄，开车进出需谨慎。

槽点三：小区体量较小，居住舒适度差

九号公寓小区只有一栋楼，住户数量相对较少，导致小区内配套设施不够完善，没有居住氛围。而且，在这样的小区居住意味着每层面积都是属于私有的，因此房屋的公摊面积就需要多承担一些，费用也需要多出不少。

小区只有一栋楼，相对来说整个小区面积较小，容易受外部环境的干扰，小区环境相对嘈杂。小福和小区阿姨聊天的时候，阿姨说自己睡眠不好，经常失眠，有时候晚上睡不着觉的时候能听到周边车辆行驶的声音。总结来说，这个小区对于睡眠质量不好的人来说真的不太友好。

探完这个小区，小福真的有种眼前一亮的感觉，小区内环境优美，绿化率高，周边商业配套齐全。距离朝阳公园步行仅需三分钟路程，不用担心茶余饭后没有合适的去处，休闲之余去公园散步，既可以去除往日工作的疲倦，又可以让我们更加贴近自然，放松身心。所以这次的踩盘对小福来说真的算是一次轻松的体验了。而且，无论是小区品质、居住氛围还是地理位置都非常良好，周边有多条公交和地铁线路，交通便利，很适合三代人一起居住的家庭。

九号公寓位于朝阳区朝阳公园西商圈内，该商圈位于东三环到东四环之间。

朝阳公园西商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝阳公园东商圈，南侧为团结商圈，西侧为三里屯商圈，北侧为三元桥商圈。商圈西部为朝阳公园，该公园不仅是国家4A级景区，也是北京四环以内最大的城市公园，占商圈近一半的面积；商圈东部为东枫国际体育园、全国农业展览馆、中国农业农村部及其单位家属院、幼儿园、农业出版社等。

商圈发展起步较早，住宅聚集较为迅速，周边配套随着人口的流入迅速崛起。目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源均十分完善。

交通方面，商圈东靠东四环路、西靠东三环路，北靠亮马桥路、南靠农展馆南路等城市主干道；地铁10号线在商圈内有团结湖、农业展览馆、亮马桥站，14号线在商圈内有朝阳公园站和枣营站。

商业方面，有大型购物场所燕莎友谊商城、蓝色港湾，以及众多特色餐饮场所；

教育方面，有枣营幼儿园、八十中学校枣营分校等优质教育资源。生态休闲方面，商圈内朝阳公园、团结湖公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。早期板块内主要以全国农业展览馆、中国农业农村部、农业出版社等单位职工为主， 随着城市发展，越来越多的银行、外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工入住该商圈。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。

商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

综上，商圈近些年还将面临无住宅土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

朝阳公园西商圈配套完善，接近饱和，目前可见利好是在建的地铁3号线。

北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园西商圈设置朝阳公园、团结湖站。

随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

小区附近教育资源比较丰富，1公里内有伊顿国际双语幼儿园、北京市第八十中学枣营分校、北京市第八十中学、北京市东方德才学校等多所学校，上学方便，学校师资力量雄厚，教学质量较高。

小区周边商业配套设施齐全，有京客隆购物中心、团结湖商场、太平洋百货、燕莎友谊商城。餐饮有六合居、东海海鲜、花舍西餐厅、凯悦酒家等多家餐厅。小区附近1公里范围内有招商银行、交通银行和中国农业银行等多家银行分支和ATM机，周边还有健身俱乐部等休闲娱乐场所。步行可达医院有北京医保定点中医院、北京京医中医医院、北京妇产医院，可充分满足居民的就医需求。

九号公寓距离朝阳公园较近，步行仅需三分钟就可到达。朝阳公园周边的交通和其他配套已经发展的相对成熟，与地段偏远的小区相比，它拥有成熟的交通、齐全的配套设施，还有珍贵的自然景观资源。

2021年6月，小区挂牌房源共17套，占全房源的6.58%。

根据幸福里APP查询，九号公寓小区6月挂牌均价69814元/㎡，环比上涨0.08%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的236㎡两居室为例，报价1700万元。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为680万元，二套首付为1360万元。

2021年6月，幸福里APP上小区在售户型涵盖范围较广，在售户型面积较大。

在售户型有236㎡-238㎡的两居、238㎡-296㎡的三居、287㎡-486㎡的四居、372㎡的五居、457㎡-486㎡的六居。主力户型是296㎡的三居和426㎡的四居。

其中296㎡的三居适合老人帮忙带孩子的家庭，可以容纳三代人同时居住。426㎡的四居面积较大，适合想要改善居住条件和居住品质的大家庭。

无

小区居住环境好，绿化率高，离朝阳公园较近，适合养老。

小区周边教育资源丰富，幼儿园、中小学资源可选择空间大，适合有教育需求的家庭。

在三里屯、朝阳大悦城、及地铁10号线和14号线沿线国贸、望京等地工作的上班族。

截至2021年6月，朝阳公园西板块内目前无在售新房。故选择朝阳酒仙桥板块距小区4.6公里的丽都华府和朝阳建国门外板块距小区4.3公里的尊悦光华项目作对比。

其中丽都悦府是嘉裕房地产开发有限公司建设的高层住宅，在售户型面积都较大，有187㎡-188㎡的三居室，290㎡的四居室。目前均价在92000元/㎡，最低总价1720万元/套起，均为带装修交付。同时该项目物业费4.38元/㎡/月，物业管理更加完善，对比老小区服务品质更佳。如果资金充裕，对居住硬件要求更高的购房者可以考虑该项目。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，在售户型较少，有133㎡-171㎡的三居室，目前价格130000元/㎡起，总价2400万/套起，从总价和购房人群⻆度来看，尊悦光华价格更高，适合资金充裕，追求更高生活品质的人群，九号公寓小区与该项目不具备可比性。

小福选择朝阳区朝阳公园西板块内距离九号公寓小区较近的枣营北里和福景苑小区进行对比，以让购房者对本地的房源品质有深入的了解。