位于朝阳区豆各庄板块的京城雅居小区是一个含叠拼别墅、联排别墅和平层别墅的高档别墅社区，最近也是热度颇高，高居豆各庄商圈热销榜第二，热搜榜第四。究竟是什么原因让这个小区如此受人欢迎呢？小编这次就决定选择京城雅居小区作为踩盘目标，其一是看看该小区有哪些吸引购房者的亮点，二是借此次踩盘来熟悉下别墅小区的特点。

亮点一：小区绿化规整，空气清新

众所周知，别墅小区一般都非常重视绿化。京城雅居也不例外，该小区的绿化率达到了40％，小区内花草树木四处可见，几条林荫小道也是别有一番韵味。较高的绿化率带来的自然是清新的空气和优美的环境，给小区内的居民带来了良好的居住体验。

亮点二：小区面积较大，道路宽阔

小编通过踩盘发现，该小区的占地面积较大，小编逛了大半个小时，最后发现才走了小区的一半。小区楼栋间距较大，从而使得每座楼都拥有良好的采光条件。小编还发现小区的主干道路比较宽阔，即使道路两边的地上停车位停满了车辆，中间还是可以留出大概两车道的宽度。

亮点三：内部配套完善，生活方便

小区不但建筑面积较大，而且内部配套方面也是十分完备。在小区的林荫小道尽头有供居民休闲的健身设施，健身设施旁边还放置了几个棋盘桌，老人下午可以在这里纳凉、对弈、锻炼。同时小区内还有游泳馆这样的配套设施，这些都能够满足居民日常的健身锻炼需求，使居民生活更加舒适惬意。

亮点四：地理位置较好，自驾出行方便

小区周边路线四通八达，居民自驾出行去往各个环线十分方便，而且周围很少出现交通拥堵的情况，节省居民出行的时间。同时公交路线也很多，方便居民出行。

槽点一：小区维护不到位，道路坑洼，楼栋墙面脏乱

小编通过踩盘发现，该小区由于建筑年代久远，再加上物业维护不太到位，有的道路出现了不少坑洼。路面瓷砖参差不齐，这里翘起一块，那里丢失一块，既影响了整个小区的美观，同时为居民行车安全埋下隐患。

小区有些楼栋表面也由于年久失修，出现了墙体脱落的现象，十分影响楼栋外立面的美感，甚至可能伤到路过的行人。同时楼栋内部的墙面也是非常脏乱，白色的墙面从下往上，整个快要变成黑色。

槽点二：小区周边配套不够完善

小编通过踩盘发现，该小区的周边配套在同级别小区中，不算十分完善，这可能也是其均价相比其他小区较低的原因之一。首先该小区2公里内暂未建设地铁，最近的是2.3公里的郎辛庄站和4.2公里的黄厂站这对于在较远距离工作的居民来说不太方便。

其次该小区周边没有较大型的综合医院，小编看到只有社区卫生服务站及一些小诊所，像北京李玉英内科诊所。距离小区最近的医院是5.9公里外的北京市朝阳区第三医院，这对于居民来说很不方便。

位于朝阳区豆各庄黄广路的京城雅居有着不错的地理位置，紧邻京哈高速，交通便利。

作为别墅社区，其建筑面积足够大，绿化率较高，环境优美，空气清新；同时远离街道喧嚣，十分安静；内部设施也足够完善，能够满足居民日常生活需求，提高了居民的居住体验。

最后该小区均价较低，物业费也较低，总的来说是个性价比较高的别墅社区。小区适合喜欢复式以及联排别墅的人群选择，同时安静的环境适合退休养老的人群选择，而较高的性价比适合想要体验别墅但手头资金不太充裕的人群选择。

但不容忽视的是，该小区在日常的绿化养护、道路维护及墙体维护等方面仍存在较大不足，同时该小区周边配套较同级别小区来说不够完善，医疗及交通方面的配套都不够到位，对于周边配套较为看重的人群则慎重选择。

京城雅居小区位于朝阳区豆各庄板块，该板块西侧临近垡头板块，北侧、东侧和南侧都被双桥板块包围。豆各庄板块位于朝阳区南侧，东五环和京哈高速交汇处东侧。

板块内住宅包括商品房和经适房，品质较好的有富力又一城ABC区、海棠公社、京城雅居等，另有朝丰家园、恒大御景湾、青荷里等经适房小区。

居住人群上，除了豆各庄之前的原住户，还包含了许多东城区拆迁过来的住户。板块内有诸多公园，生态绿化方面较好，如面积较大的金田公园和白鹿公园、以及富力又一城公园等，板块外南侧还有马家湾湿地公园，其中水面占地16万平方米，陆地占地45万平米，各个公园除了能满足日常的遛弯跑步需求外，还能在周末体验郊游野炊之乐。

交通方面，板块有地铁7号线横穿，途经黄厂和郎辛庄站，但地铁线更靠南，不能满足片区内大多数住户需求；自驾上，板块靠近东五环和京哈高速，临近京津高速和广渠快速路，向西可以去往国贸和大望路，走东五环可以去到亦庄和望京，在这些地方办公的人群，自驾通勤还是较为便利。

板块内医疗和产业较弱，医院方面，没有三甲和大型综合医院，近一点的三甲是亦庄的同仁医院(南区)；产业方面，板块内有汽车厂和传统行业公司，也有一些影视基地和文创园，但大公司入驻较少，还需一段时间的发展。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块起拍价59.3亿，最终绿城中国旗下北京宁诚置业有限公司通过高标准住宅建设方案竞投后，以68.2亿元成功摘得该地块，溢价率约15%，房价上限6.5万元/㎡，住宅部分容积率3.0，控高80米，预计最高26层。

地块用地性质为F1住宅混合公建用地，建设用地面积85059.12㎡，建筑控制规模≤242377.36㎡，将以“五通一平”形式供地。该地块位于东五环与京津高速夹角处，距离7号线黄厂站约100米，黄厂站前一站是焦化厂站，与王四营拍卖的三宗地块临近。

根据2019年《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。

前几年，豆各庄地区根据北京市“一绿试点乡”的要求，致力于完成整建制转居工作，拆迁腾退、项目建设、产业制度改革、绿化工作、社会管理等重点工作顺利推进，随着最后一批居民搬迁上楼，豆各庄地区彻底完成“一绿”试点的腾退任务，逐步推进城市化进程。

未来发展上，板块内新建项目将以科技及文化产业项目为主，随着金田影视基地、金丰置业、宇达创意中心、五方PARK文创园等一批项目相继落地，经济效益的提高，本地区居民生活水平得到不断提升，形成和谐的生活氛围。

1、小区占地面积较大，楼间距宽阔，容积率较低；而且较大的绿化用地，也让整个小区的空气变得清新，环境变得安静。

2、小区完善的内部配套，包括健身房、游泳馆、篮球场都可以满足居民的日常休闲生活需求，带来更好的居住体验，同时小区门口的超市也可以满足居民最基本的生活购物需求。

3、作为别墅社区，拥有同级别社区所不具备的较低均价，购房者能够以较低的购房价格体验到别墅生活的舒适度。

4、小区地理位置较好，紧邻京哈高速，周边线路四通八达，直通各个环线。而且周围道路不太拥堵，居民自驾出行十分便利。

京城雅居小区在2021年7月挂牌均价为45392元/㎡，环比上涨约0.16%，同比略有升高。

目前幸福里APP中挂牌房源为28套，其中面积为129㎡-240㎡的三居占比最多，有12套在售，总价在745万-998万；四居有11套在售，面积为117㎡-240㎡，总价在862万-1050万；200㎡-385㎡五居在售5套，总价在899万-1908万。

从近6个月的价格波动来看，价格平稳为主要趋势，购房者不必过于担心。

具体购房成本来看，以在售的171㎡三居为例，报价750万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为300万，二套首付为600万。

小区有127㎡-240㎡的三居、117㎡-387㎡的四居，其主力户型是171㎡的三居，小区其他户型还有190㎡的三居。

33号楼、26号楼、27号楼32号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择。

1号楼-6号楼临近京哈高速，51号楼-55号楼临近广晨街，会有一定噪声污染情况。

小区较为安静，容积率较低且绿化面积较大，适合看重小区内部环境的人群选择。

小区相较同级别别墅社区，价格较低，购房门槛较低，适合喜欢别墅设计，但资金不太充裕的看重性价比的人群选择。

截至2021年7月，豆各庄板块内目前无在售新房。相邻板块内距离小区较近的新房项目有位于通州台湖板块内的阳光城京悦府项目和位于朝阳常营板块内的和锦薇棠项目。

其中阳光城京悦府项目是北京鑫博泰来房地产开发有限公司打造的高档别墅社区，在售户型有200㎡和370㎡三居，目前均价约70000元/㎡，总价1200万/套起。从社区类型来看，两者同属别墅社区，但从总价和购房人群角度来看，京城雅居小区只有200㎡-385㎡的五居可以与该项目进行对比，综合比较来看，阳光城京悦府项目更适合资金预算充足、有较高面积改善需求的人群。

和锦薇棠项目项目是北京致泰房地产开发有限公司建设的别墅住宅，在售户型仅290㎡三居一种，总价最低在2100万。绿化率为30％，低于京城雅居小区；而在周边配套来看，该项目周边配套比较完善，2公里以内既有地铁站也有综合性医院，综合来看要优于京城雅居小区。

在朝阳区豆各庄板块，有大量二手房在售，从地理位置角度，青荷里南山园小区、海棠公社小区和京城雅居小区都在通惠河边，沿通惠河平行分布，故而选择此三个小区进行对比。