今天朋友和小福说，想给父亲买一个养老房，首要的条件是小区内要有花园，且小区楼下有超市，交通还要便利。小福突然想到最近正好查阅过资料的位于东四环外的金海国际小区，该小区内部有花园，小区楼下相关商业配套一应俱全且交通便利，于是，本着一个专业踩盘人的职业操守，且带着朋友的期望，在这个阳光明媚的天气里，小福决定实地考察一下这个小区。

亮点一：周边商业配套完善

小福在进入小区之前，沿着小区旁边的道路走了一圈，小福目测至少有5个便利店，其中还有一家24小时便利超市，这些便利店可以充分满足人们日常购物需求。此外，小区周边还有美容美发、口腔医院、图文快印等多个商铺，期间，小福还看到一家北京银行，从小区出口步行几分钟就可以到达，也是非常方便了。

亮点二：公园式小区环境

小福在小区内参观的时候，发现小区的绿化还是很好的，地下顽强生长的小草、修剪整齐的绿植和高大的树木交相呼应，给人一种处在园林中的错觉。小区内还有独立的花园，小福在小区花园走廊行走，看着空地处照射下来的太阳，还有远处坐在走廊下聊天的大爷们，都给小福一种时光静好的感觉。听着远处大爷们聊天儿不时发出的笑声，小福竟也想安静地坐在走廊下的长椅上歇息片刻，感受此时的惬意与美好。

亮点三：周边教育配套完善

小福在和幼儿园门口等待的家长聊天时得知，小区周边教育资源丰富，家长可选择的空间大，尤其是北京第二实验小学朝阳学校，是亚洲首个LEED铂金认证学校，学校硬件设施居区前列，所有教室全部安装了多媒体设备，现代化设备齐全，教育理念先进。而且这些教育资源距离小区较近，方便家长接送孩子，同时也给孩子创造了一个安全便利的学习环境。

槽点一：物业管理不完善

这个小区给小福的第一感觉就是杂乱。走进小区，小福第一眼看到的是凌乱摆放的电动车，往里边走，单元门口和墙边也有许多车辆零散无序地停放，这些散乱停放的车辆破坏了小区的美感还占用了大量的公共空间。期间，小福还看到垃圾桶旁边被扔了许多杂物，甚至消防通道处也堆放了许多塑料桶、泡沫箱等。

这都是小区物业管理不完善造成的，看来物业还需要加强管理，以保障小区住户的安全和居住舒适度。

槽点二：基础设施磨损严重

小福进入一栋单元楼后看到，电梯的旁边贴着一张通知单，通知单上显示电梯已经维修完毕，现电梯处于试运行阶段。接着，小福在旁边的楼道里看到台阶磨损严重，表面凹凸不平。小福从楼道出来后看到一个阿姨，便上前询问电梯状况，阿姨表示，电梯偶尔会有故障产生，而且每个月有两天晚上9：30-10：30会进行电梯保养工作，住户有时候回来的晚了，正赶上这个时间点，需要等待挺长时间，因此，许多住户都对此感到很困扰。

槽点三：离四环较近，环境嘈杂

小区西邻东四环中路，这条路上来往的车辆多且行车速度快，极易造成噪声污染和空气污染，同时还会引起灰尘的积聚。再加上来往汽车会产生很强的气流漩涡，经常会产生噪声，这些都会影响到小区住户的日常起居，对住户的身心健康产生不利影响。而且，小福从小区住户的口中了解到，靠东边的6号楼住户说晚上有的时候会被噪声吵醒，也是非常烦躁了，喜好安静的人群要慎重选择。

总的来说，这次的踩盘对小福来说是一次比较轻松的体验。小区内有多家超市，还有美容美发、网吧等商业配套，可以充分满足住户的日常需求。小区无论是品质、居住氛围还是绿化率都非常良好，周边教育资源也很丰富。很适合给父母买养老房或者家有适龄入学儿童的家庭。

还有一点需要提醒的是，金海国际小区紧邻东四环路，毗邻广渠路，环境相对嘈杂，小区内会有噪声，如果家里有老人或者睡眠质量不好的人，则需要慎重考虑。

金海国际北区小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。

百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。

楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。

商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。

此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。

综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

1.金海国际小区的物业为广东碧桂园物业管理有限公司，该物业公司安保系统完善，小区磁卡进社区、磁卡进单元门；小区内还有21个探头24小时监控，全方位保障了住户的安全。

2.小区住户中老年人占比例较大，邻里和谐，居住氛围浓厚。

3.小区车位比例为1:1.5，车位充足，免去了住户停车的烦恼。

4.金海国际地处东四环外，紧邻东四环路，大郊亭桥的东北角，后现代城斜对面，交通较为便利，附近有地铁7号线和28号线，双轨出行便利；小区周边有大郊亭桥东站、西站和南站、地铁百子湾站四个公交站点，小区周边经过较多的公交线路，出行便利。

5.小区附近教育资源比较丰富，1公里内有积爱国际幼儿园、双井中心小学、北京第二实验小学朝阳学校、垂杨柳中心小学金都分校低部等多所学校，住户接送孩子上下学方便。

6.小区周边商业配套设施齐全，有世纪华联超市、永辉超市，金隅大成国际中心等各种层次的购物中心，小区附近1公里范围内有北京银行、广发银行等多家银行，周边还有健身俱乐部等休闲娱乐场所；小区周边药店数量多，医疗资源也很充足，步行可达医院有北京四惠中医医院、朝阳区儿童医院、中和堂中医医院，可充分满足居民的就医需求。

2021年6月，幸福里APP显示该小区挂牌均价为59688元/㎡左右，环比上升3.06%。挂牌房源为21套。

从近六个月的价格波动来看，环比上升为主要趋势，近期的涨幅也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

截至2021年6月，幸福里在售户型有85㎡的一居室、107㎡-128㎡的两居室、138㎡-162㎡的三居室、177㎡的四居室，在售户型涵盖范围较广，其中主力户型是105㎡的两居室和144㎡的三居室。

1号楼、2号楼距离超市、美发店、电竞馆、美容院较近，日常生活便利，进出小区较为方便，适合老年人和需要步行去公交站或地铁站点的上班族。小区5号楼距离东四环中路较近，出行较为便利，但是平时会有噪声影响，喜好安静的人群要慎重选择。

小区居住环境好，绿化率高，居住舒适度高。而且小区住户中老年人占比例较大，邻里和谐，居住氛围浓厚，适合养老。

小区周边教育资源丰富，步行十五分钟可到达的幼儿园、中小学有多家可供选择，且教育质量较高，适合有教育需求的家庭。

在西单、五棵松等地工作，主要乘坐地铁7号线通勤的上班族。

截至2021年6月，百子湾板块内已多年没有新土地入市，故板块内目前并无在售新房。相邻百子湾板块，距离小区较近的新房项目有悠唐麒麟公馆和尊悦光华小区。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆丰集团股份有限公司打造的别墅住宅项目，产品均为350㎡以上别墅，均为装修房。目前均价约112000元/㎡，总价最低1400万/套起，从总价和购房人群度来看，金海国际和此项目不具有可比性。购房者如果资金充裕，对居住硬件要求更高可以考虑该项目。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，在售户型较少，有133㎡-171㎡的三居室，目前均价约130000元/㎡，总价在1700万左右，从总价和购房人群⻆度来看，尊悦光华价格更高，适合资金充裕，追求更高生活品质的人群，金海国际小区与该项目不具备可比性。

小福选择朝阳区百子湾板块内距离金海国际较近的百子湾家园和金都杭城小区与该小区进行对比，以让购房者对本地的房源品质有深入的了解。