怡馨园小区是北京住总开发的高层住宅，2000年之前作为商务部家属楼面积大，采光好，优点颇多是风头正劲，房价在劲松西商圈内也是一线标准。

出名的品质改善盘和高素质住户，让它名噪一时，但富力城社区开盘之后，就很少听到怡馨园的消息，经过20年的风雨淬炼，如今是何模样？相信大家和我一样好奇，就一起去看看。

亮点一：地理位置优越，商业配套成熟

小区在广渠门外大街与惠力路交叉路口，距离双井桥五百多米，小区东侧就是富力广场购物中心、乐成中心，对面是优士阁、佳龙大厦多个写字楼，便利店、超市、餐饮、银行，走路分分钟即可到达。

不仅能够满足日常生活所需，周末购物休闲都可以在家门口实现。

亮点二：交通四通八达，出行方便

周围有很多地铁站，距离10号线双井站994米，距离7号线广渠门内站1.2公里，出门20米有23路、57路公交站，交通畅通，不堵车。

亮点三：小区基础配套较为齐全

小区内有健身器材，垃圾分类，无障碍通行设施，电子门禁，邮政信箱，便利店等基础配套，满足人们日常需求。

小区在大堂内设立了宣传栏休息区，虽然比较老派，但也算贴心。

小区入口处设有便利店，方便居民采买日常所需。

亮点四：邻里关系较好，居住氛围浓厚

进小区就能看到很多居民围绕喷泉小聚，聊天乘凉，与过往人群相互寒暄问候，小区邻里关系较好，居住氛围浓厚。

槽点一：小区环境差，物业管理不到位

居民吐槽说，这小区脏乱差好几年了，没人管。希望物业管理能够规范和用心，提升小区居住舒适度和品质。

美化环境的雕塑水潭也成了垃圾池，乘凉小亭灰尘厚重，绿植疯长。

垃圾外溢，清理不及时。

小区单元门贴着居住安全用途的宣传，已经破损也没有整理更新，楼道内一角堆放着防汛用的沙袋，墙面脏污不堪。

大堂外侧有较大的下沉式天井，能明显看见天井隔壁还有一些仓库房，里面堆放的杂物清晰可见。

槽点二：路面破损严重，行车安全问题多

有地下停车位和地上停车位，人车不完全分流，居民出行安全难以保障。

我在小区踩盘时还看到有居民骑着电动车从车库出口逆向行车进入地下停车场，这是非常严重的错误行为，物业应该在出口处也设立指示牌或做出相应阻止措施。

地上停车位划线已经不清晰，行车路面破损严重，较为粗糙，沙土较多，车辆通行噪音较大，车身也容易受损。

槽点三：户型面积相差较大，业主参差不齐

怡馨园作为一个老旧小区，可大小户型都有，为95㎡-301㎡的两居至四居，户型面积相差较大，业主参差不齐，且大户型流动性较差。

近年来，双井凭借其得天独厚的优越地理位置，成为了朝阳区近年来发展较迅速的地区之一。其人口聚集速度很快，它连接着整个北京东南部地区人们的工作和生活，已经当仁不让的成为北京的一个重要枢纽。

怡馨园地理位置得天独厚，紧邻双井地铁站，乘坐7号线、10号线很方便，并且公交资源也很丰富，出行非常的便利；周边配套也很完善，商超、医疗、餐饮、娱乐一应俱全。

怡馨园已经是一个成熟的老社区了。小区内基础配套齐全、停车位充足，且小区有三栋楼，楼间距大，采光好。但是小区也有一些老小区的通病，保洁措施及物业管理措施还有待加强。

综合来说，怡馨园还是值得考虑的，不论是单价还是总价相对来说都有一定的优势，想在中心地带购房以及在地铁沿线、劲松商圈、CBD商圈工作的人群，可以考虑这个小区。

怡馨园位于北京市朝阳区广渠门外大街，属于劲松商圈。

劲松商圈位于CBD商圈的南部，随着CBD商圈的发展而崛起的外延商圈，劲松凭借其得天独厚的优越地理位置成为了朝阳区近年来发展非常迅速的地区之一。其人口聚集速度也非常惊人，已经当仁不让的成为北京的一个重要枢纽，它连接着整个北京东南部地区人们的工作和生活。

劲松商圈地理位置优越，商圈内包含地铁10号线、7号线，以及14号线。

医疗设施健全，卫生服务站众多，周边大型医院有三级综医院垂杨柳医院等；商业方面，有北京富力广场及燕莎奥莱等大型生活购物广场，还有华联、家乐福、京客隆等大型超市，满足板块内居民生活日常所需；教育资源丰富，小学、初中、高中齐全，可以满足各个阶段的教育需求；庆丰公园、松榆里公园等生态方面休闲也都完备。

劲松商圈繁荣，小区众多。在经济发展和交通便携的带动下，这区域的二手房也成为了市场一大热点选择。

劲松商圈土地资源稀缺，近期无新入市地块。

距离劲松商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。2021年5月，“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交，成交楼面价44664元/㎡，溢价率5%。

该地块位于劲松二区东方约7.5公里，距离劲松商圈较远，不会对商圈内二手房市场产生冲击。

政策规划方面，在《北京市总体规划（2016-2035）》中，劲松街道隶属于京东北部地区-北京商务中心区的范围内劲松商圈，企业注入及人才流动提升社区活力；

基础设施方面，根据《北京市老旧小区综合整治联席会议办公室文件》《劲松北社区综合整治提升规划》等规章文件的开始进入小区实施，通过大面积改造后，小区基础设施更新和改善，居住将更加舒适和便利。

楼市方面,国家大力度的整改和配套政策，带来的是劲松商圈及劲松一区社区价值的整合升级，不仅是居住环境的改善，还有生活配套和休闲商业的紧追直上，周边商品用房的价值也随之同步提升。

1.地理位置优越，商业配套完善，附近有富力广场购物中心和乐成中心，对面有多个写字楼，便利店、超市、餐饮、银行，走路分分钟即可到。

2.公共交通便利，多条地铁公交线路选择，临近10号线双井站，距离7号线广渠门内，步行10分钟左右到达，23路、57路公交步行2分钟内即可到达。对于上班族来说，便捷的交通解决了通勤时间，路途时间缩短，生活幸福指数提升。

3.怡馨园小区属于低密度社区，楼间距较宽，开窗大，通风采光方便，无遮挡，采光好，私密性强，舒适性高。

4.小区已经是成熟的老社区，院内有健身器材、垃圾分类投放点、无障碍通行设施、电子门禁、便利店等基础配套，日常生活所需在小区内就能得到解决。

通过幸福里app查询，截至2021年8月18日，小区在售房源约2套，占全部房源的0.28%。

小区目前在售均价63647元/㎡，较上月环比上涨约0.05%。近6个月，小区整体均价在低于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稍有下降，低于同期朝阳区、劲松商圈涨幅，可以观望。

购房成本方面，以在售的208.84㎡五室两厅户型为例，报价1200万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为480万元，二套首付为960万元。

小区有95㎡两居室、160㎡三居室、177㎡-301㎡四居室。现选择208.84㎡五室两厅和185.88㎡四室两厅进行分析。

小区一共3栋楼，3号楼紧邻广渠门外大街，会有噪音干扰，楼下有商铺，比较杂乱。

建议选择1号楼和2号楼，不临街，楼前无遮挡，采光好，正对小区花园。

1.小区有多种户型选择，电梯房，大户型适合家有孩子和老人的改善型家庭，选择范围比较大。

2.小区占据优越的地理位置，交通便利，上班族可以考虑小户型。

3.考虑中心地带购房，成熟配套小区，可以考虑本小区，均价和总价都有优势。

截⾄2021年8⽉18日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。与怡馨园小区以在售的208.84㎡四室一厅户型为例，在售均价63647元/㎡，报价1200万元。

怡馨园与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于劲松商圈二手房均价，现选取2公里范围内，房龄、均价与怡馨园相近的垂杨柳北里、劲松一区进行比较。