在朝阳CBD区域有一个老旧小区，与周边现代化的高楼大厦相比，显得特别与众不同。这个小区就是光辉里，原来是酒厂单位宿舍楼，最早的房屋建设于1959年，由平房、板楼和塔楼组成。小编想看看这个小区经历过岁月后洗礼后的样子，于是来到光辉里踩盘，带大家一起去看看这个小区。

亮点一：建筑品质好，密度低

小编来到小区后，发现楼栋外墙并没有自己想象的那么老旧，墙壁上的喷漆、砖石较新。与住在这里的老人攀谈后，才了解到小区近几年旧房改造过，居住环境改善了一些。听老人说，由于楼栋的墙体较厚，房源基本没有噪音问题。小区有一半左右都是板楼，密度较小，容积率较低，居住舒适度较好。特别是9号楼、10号楼之间有一个小花园，楼栋间距较大，采光较好。

亮点二：距离大型商场近

小区地理位置很优越，周边有很多综合购物广场。小编在来的路上就看到小区西侧的金地中心和万达广场，小编看到一楼有各种商业银行，商场内还有各种类型的店铺，基本能够满足人们的购物需求。而且这些商场距离小区比较近，小编步行只用了大概10分钟的时间。可见，小区居民购物很方便。

亮点三：交通便利

光辉里小区位于大望路与建国路交叉口，地理位置较好。小区3公里内有较多地铁站，南门对面就有大望路地铁站，是1号线和14号线交点，可通往距小区1公里左右的国贸中心。小编在来的路上还看到小区周围就有4个公交站，距离很近，分布在小区四面八方，分别是八王坟东、八王坟南、八王坟西和八王坟北。这样看来，居民出行较为便利且选择多样。小区东侧两公里左右就是四惠桥，西侧2公里左右是东三环，驾车出行也很便利。

槽点一：设施老旧

小区南侧的平房呈半包围式，主要是用于物业办公室、小区内部的小商店。小编进入楼栋后看到大堂的信箱都生锈了，看起来很久没用了。而且楼道里的电表也比较老旧，电线裸露在外，没有保护措施，有一定的安全隐患。听住户说，因为小区比较老，排水系统也有一点问题。可见内部设施还是较为老旧的，会给生活带来不便。

槽点二：停车位紧缺，人车未分流

小区都是地上车位，未实现人车分流，会影响居民活动安全。光辉里的面积较小，大部分楼栋之间的间距较近，导致停车位设置的比较少，只有1:1.09，所以小区车位比较紧张。

槽点三：物业管理松散

小编在进入小区的时候，发现小区的进出管理比较松，为半开放式的小区。踩盘过程中，小编看到楼栋门口、楼道的角落里堆放了很多杂物，而且楼栋门口的电车、自行车随意停放，很杂乱。小区的绿化带的草木也枝叶丛生，参差不齐。由此可见，小区的物业管理比较松散。

光辉里虽然是已经历60多年岁月洗礼的小区，但经过旧房改造后，整个小区的居住环境改善了很多。小区地处国贸CBD，地理位置优越，周边的配套一应俱全，可以满足居民的各种生活需求。而且光辉里的密度低，容积率低，居住环境较舒适。

小区的交通便捷，公交、地铁和驾车出行都很方便，比较适合在国贸附近上班的人群购买居住。二居和三居户型较多，小区门口就有中央商务区实验学校小学部，比较适合家里有孩子的家庭居住。

但需注意小区的房屋供电、排水设施老化，可能会给住户的生活带来一定的不便。还有物业管理比较松散，人车未分流，出行需注意避让来往车辆。

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，国贸板块占地7.04平方公里，四至范围为东起东四环、西至东三环中路、南临通惠河、北接朝阳北路，其中自贸试验区占地4.96平方公里，位于东二环到东四环之间，是东部发展最早且最成熟的区域。板块内含三条地铁线路、一个产业核心区、多个商业综合体。

商业有国贸商场、北京SKP、新世界百货、金地广场、万达广场、沃尔玛等中高低档商场；交通方面，地铁有1号线、10号线、14号线以及未来会开通的28号线，城市主干道有建国路、西大望路、东三环等；教育方面，学校有中央商务区实验学校、呼家楼第一小学等；生态环境方面，目前片区内只有小型的口袋公园，如中航工业花园，未来北京CBD核心区建成后也有中心公园。

国贸CBD是1993年国务院批复的《北京城市总体规划》提出建设的全国首个商务中心区，是首都高端产业功能区之一，集合了国家服务业扩大开放综合示范区与中国（北京）自由贸易试验区“两区”政策优势。经过多年的发展，国贸CBD板块已经形成了以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局，其中高端生产性服务业有普华永道、麦肯锡等200余家世界级高端服务企业；聚集了惠普、三星等跨国科研机构。同时也包括了壳牌、丰田、通用等50家跨国企业地区总部。区域内共有文化传媒企业1800余家，包括了中央电视台、北京电视台、人民日报等大型传媒企业，同时也入驻了阳狮集团、电通广告、wpp集团、华尔街日报等169家国际传媒机构。

国贸板块作为北京发展的核心区域，区域早已发展成熟，云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后，商品房则以公寓为主，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以旧房改造为主，也是公寓性质偏多，如梵悦108。

板块内的居住人群以在国贸CBD上班的白领为主，从事行业多为金融、外贸、互联网等高端行业。由于板块云集大量的世界500强企业、超过9000家外国驻京商社及境外驻京代表机构等，板块内外国友人也偏多。

北京市规划和自然资源委员会网站信息显示，2011年至今，国贸板块都没有住宅用地入市。而2010-2011年朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区共拍卖14个商业地块，其中Z15地块中国尊已经建成并投入使用，其他地块也处于建设或完成建设之中。

整个核心区联合多家央企及16家金融机构和3家世界500强企业知名跨国公司联合拿地开发。其中包括：中国投资有限责任公司、中国中信集团公司、中国民生银行股份有限公司、香港上海汇丰银行有限公司、三星生命保险株式会社、正大集团等。

可见，作为朝阳区发展最完善的板块之一，国贸板块已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房梵悦108，该项目是旧房改造项目，且在售房源不多。板块内无新房入市，对二手房的冲击较小。

政策方面，根据朝阳分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)，国贸板块定位是北京商务中心区，包含国际金融、高端商务、文化传媒、战略性新兴产业、全球产业链高端环节、总部经济和楼宇经济。

2020年，板块被纳入中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区，向着世界一流商务中心区建设迈进。未来随着区域内资本与人才的不断注入，将进一步促进板块内经济和文化发展、促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，“中服地块”还在建中，在未来的5到7年，国贸板块将以全新的面貌展现给大家，以CBD核心区中服地块19栋金融经济中心及中国尊为北京名片的形式展现给全世界。预计整个核心区将引进近百家世界500强企业入驻，根据测算，核心区建成后将新增8万至10万高薪科技人才。

根据北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015-2021年），北京地铁28号线（原CBD线）规划线路全长约8.877公里，全部为地下线。工程设车站9座，延长至百子湾地区，全部为地下站。工程设车辆基地1座，位于北京北站北侧用地内，在一定程度上缓解区域内地铁拥堵的情况。

整个北京核心区将还建5.8万平米的中央公园，建成后商圈及其周边区域的绿化将得到提升，实现城市与公园的有机融合。

1、地理位置优越

光辉里位于东三环、东四环之间，西侧1公里左右就是国贸CBD，东侧1公里左右是四惠桥，南侧紧邻建国路，地理位置较好。

2、交通便捷

光辉里500米范围内就有多个地铁站和公交站，有地铁1号线、3号线、10号线、14号线经过，居民日常通勤便利。

3、距离大型商场近

小区周边有很多大型商场，500米之内就有4家大型综合购物商场，可以满足不同的消费层次，居民平时购物比较方便。

4、密度低，容积率较低

光辉里有一半是板楼，一梯两户，南北通透。密度较低，容积率较低，居住环境舒适。

幸福里APP显示2021年7月，光辉里的挂牌均价为73006元/㎡，比6月上涨0.03%，上涨幅度不大，价格比较稳定。

2021年7月，幸福里挂牌房源18套，户型齐全，主力户型为两居。

从近6个月的价格走势来看，光辉里的房价有波动，但幅度较小，价格比较稳定。

具体购房成本方面，拿在售的65.64㎡三居为例，报价449万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为157.15万，二套首付为269.4万。

光辉里近7个月价格走势图

光辉里的户型较齐全，目前幸福里APP在售的有36.93m²-42.66m²一居、50.99m²-65.64m²两居和58.17m²-81.67m²三居，主力户型是两居。

无

小区位于国贸CBD，地理位置优越，交通便利，上下班通勤比较方便，较适合附近工作的人群居住。

小区主力户型为两居，板楼一梯两户，户型大多南北通透，且小区附近有中小学校，较适合有孩子的家庭购买。

光辉里生活配套完善，小区内部有一个小花园，设施齐全，方便住户生活，较适合在国贸附近上班人群或者老年人居住。

截至2021年7月，幸福里APP显示国贸CBD商圈无新房在售项目，故选择距离小区较近的尊悦光华和悠唐麒麟公馆与光辉里对比。

尊悦光华在东三环内，位于朝阳CBD，由北京盛华夏房地产开发有限公司建成，为高层塔楼。均价13万/㎡，在售主力户型为三居户型，户型面积135㎡-171㎡，大部分户型较为方正，总价在1800万/套起。总体上看，尊悦光华是高端小区，光辉里是普通住宅，二者几乎没有可比性。位置上看，处于三环内CBD中心位置的尊悦光华地理位置更优越，均价较高，适合资金充裕的人群购买。

悠唐麒麟公馆紧邻东二环，由北京兆泰集团股份有限公司开发，为高层塔楼，均价108137元/㎡，户型齐全，但在售房源较少，主要为123.8㎡-141㎡两居户型，但部分为全明户型，且较为方正。从户型来看，光辉里的户型面积较小，房价较低，适合资金承受能力有限的人群购买。悠唐麒麟公馆的位置更加优越，但是绿化率较低，且人口密度大，容积率高，对居住环境有高要求的人群需注意。

光辉里位于国贸CBD，附近大部分是住宅，选取距离较近且房产均价相近的佳兆业广场、阳光100国际公寓，与光辉里对比。