一提到宜家家居，想必大家都知道，闲暇之余可能也会前往逛一逛。今天小智要带大家去踩点的正是坐落在宜家家居附近仅仅500米的方舟苑小区。该小区拥有优越的地理位置，周围除了宜家家居，还有朝阳区四得公园、金隅南湖公园。闲话少说，小智这就带领大家实地探访一下方舟苑小区，看看它能带给我们怎样的惊喜呢。

亮点一：楼栋排布有利于采光

众所周知，一个小区项目楼栋布局是体现项目品质的关键一环。常见的楼栋排布有三种，点群式布局、行列式布局以及围合式布局。小智查阅了资料发现：如果能让景观共享最大化，实现户户有景，围合式布局近年成了很多城市楼盘的“新宠”。远远望去，方舟苑小区恰巧采用了围合式布局，这样的布局，使得小区内的每座楼都有很好的采光。

亮点二：休闲配套齐全

购买房子，除了考虑小区的楼房品质之外，小区内部的休闲配套也是要重点考虑的因素。小智走进去，首先映入眼帘的就是足够宽敞的休闲区，休闲区内整齐有序的排列着供成人锻炼的健身器材和供儿童游玩的大型室外滑梯和秋千。小区内的孩子们正在欢快的玩耍着，给小区平添了很多生活的气息。

亮点三：居住氛围好

买房子居住氛围很重要，良好的居住氛围能让我们的生活更加舒心惬意，是我们提升生活质量的保障。方舟苑小区内幢幢楼房的四周都是铺满鹅卵石的小道，走在小道上散步一边尽情地欣赏着小区景色，还能顺便进行脚底按摩。绿化带内还修建了休闲的凉亭，居住在小区的老人们正坐在亭内喝茶聊天，一幅祥和的画面。

槽点一：垃圾堆积处理不及时

虽然整个小区的绿化做的很好，但是令人吐槽的是小区整体的卫生程度欠佳，随处可见各种生活废弃物和垃圾丢放在小区的空地处，很多垃圾甚至堵在了小区内的人行走道上，天气炎热，这些废弃物和垃圾散发出强烈的刺鼻气味，给小区居民的生活带来了不便。

槽点二：楼栋内杂物堆放影响通行

买房子，只看小区的外部情况是远远不够的，楼栋内部的情况是一定不能漏掉的。于是，小智走进附近的一座楼栋去一探究竟。刚刚走进楼栋，就看到本来就不宽敞的楼栋内堆放着各种日常生活的杂物，废弃的桌子、椅子等占据了楼栋内的一大部分面积，给居民日常生活出行带来了很多不便。

槽点三：地下室废物堆积，且有人生火做饭影响安全

看完了楼栋，细心的小智又走到了地下室去再探究竟。方舟苑每栋楼房的最下面都有一层地下室，这些地下室被分隔成一个个大小不一的房间，地下室原本是用来储存杂物、停放车辆的，但是从室内摆设和门口晾晒的衣物来看，有很多房间都已经住了人。在另一间地下室，还有租房者在狭小的空间里用液化气生火做饭，现场没有任何消防设施，一旦发生火灾，后果不堪设想。

经过一天的细致考察，小智对方舟苑小区有了全面具体的了解。方舟苑小区的两居室和三居室均匀分布在每栋楼内，整个小区户型大小适中。楼栋品质佳，细心的小智还发现小区单元楼门处设有刷卡门禁、监控，楼道内有消防设施，整个小区的安全设施齐全，但物业卫生方面的维护需要加强。除此之外，小区地理位置优越，交通方便，周围有地铁线路和公交线路，出行十分方便。小区周围配套设施方面，小区周围的生活配套方面齐全，有各种商超和大小商铺，生活、就医、购物方便，能够满足居民的日常所需。

根据幸福里app的数据来看，截至2021年9月，小区挂牌均价为70905元/㎡，与邻近小区价格相比处于偏低水平。户型大多为105㎡的两室两厅，考虑在望京板块置换房产的刚需用户可以重点关注一下。

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。

板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。

板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。

近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。

预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。

区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、居住品质方面：整座小区楼栋采用钢筋混凝土结构，坚固大气；容积率较低，生活空间大，间接的提升了人们的生活品质。

2、小区在售有90㎡-105㎡的两居室户型，90㎡-147㎡的三居室户型，户型均南北通透，采光好，可选择性多。

3、小区内部配有健身器材、快递驿站，整体来看，小区内部设施较完善。

4、小区外设施配套齐全，各种小型商超多，方便居民购买生活日用品。周边有2个公园，居住环境相对宁静、舒适。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，小区目前在售均价为70905元/㎡，环比下降0.42%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区，也高于望京片区在售房源均价，上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有降，但近三个月已经逐渐趋于平稳，购房者可充分考虑后入手。

购房成本方面，90㎡两室一厅户型，报价639万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为256万左右，二套首付为511万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区的户型有90㎡-105㎡的两居室户型，90㎡-147㎡的三居室户型、现选取主力户型95㎡两室两厅和143㎡三室两厅进行分析。

从地图上可以看出，方舟苑小区共分为三个区，方舟苑三期内部有1号楼、2号楼、3号楼总共3栋楼。其中1号楼距离小区门口较近，居民日常生活和出行都较为方便，但是居住环境略有嘈杂，喜欢安静的购房者谨慎考虑。3号楼靠近小区内部，居住环境相对较为安静，建议家有老人、小孩的购房者优先考虑。

1、小区位于望京区商圈，适合在望京商圈及周边商圈工作的购房者。

2、小区购房门槛尚可，居住舒适度高，适合该板块内对小区品质有一定要求的人群购买。

3、小区相周边区娱乐设施较多，很适合追求娱乐生活的年轻人群考虑。

截至2021年8月，朝阳区望京区附近在建的新房源不少，为了更好的进行横向对比，小智选择了与方舟苑小区三期距离较近、丽都悦府和合生霄云路8号相比较。

丽都悦府位于朝阳区将台西路10号，由嘉裕房地产开发有限公司开发。截至2021年8月，在售户型面积有3种户型，最小的为187㎡，最大的为217㎡，单价为92000元/㎡，购房成本较多较高，按照面积最小的来计算，购房成本最低约为1720万元/套。与方舟苑相比，丽都悦府面积较大，购房成本较高，楼栋品质相对来说更好，适合喜欢楼龄较新，需要改善居住环境并且购房预算充足的人群考虑。

合生霄云路8号位于朝阳区霄云路8号，由北京新京润房地产有限公司开发。截至2021年8月，在售户型面积有2种户型，最小的为450㎡，最大的为520㎡，单价为170000元/㎡，购房成本较多很高，按照面积最小的来计算，购房成本最低约为8820万元/套。与方舟苑相比，合生霄云路8号属于高端奢华小区，面积很大，购房成本特别高，小区品质属于顶级高端小区，适合有雄厚经济能力的购房者考虑购买

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离方舟苑较近的融科橄榄城一期和阳光上东进行比较。