小福来到朝阳公园游玩，游玩之余，听说公园南侧团结湖区域有几个比较老的板楼小区，想顺便去踩盘，于是选择了距离较近的六里屯北里。在小区入口，小福遇到了一位住在这里的阿姨，阿姨非常热情，想给我带路。阿姨说：“小区位于东三环、东四环中间，北边和东边都有公园，交通便利，周边的教育、医疗、生活配套齐全，所以生活很方便。”小福感觉小区比较老，问了阿姨，了解到小区是北京朝阳房地产经营公司于1982年建设的，属于公房小区。接下来，跟着阿姨，小福带着大家一起来看看六里屯北里小区吧！

亮点一：板楼社区，南北通透

小福和阿姨边走边聊，询问了一下小区的户型怎么样，阿姨说：“我们小区里的户型是比较常见的，一居到三居都有。”小福说：“嗯嗯，板楼的户型都比较通透，对吧？”阿姨说：“是呀，小区里大部分户型都是南北通透的，房间里很明亮，通风也很好。”

亮点二：配套完善

六里屯北里小区，毕竟是将近40多年的老小区了，内部可以说是“五脏俱全”。不仅有基本的生活设施，小超市、打印店、停车棚和健身器材等等，还有最近流行的充电桩。小区内还有社区警务室、法律事务所，感觉住在这个小区的安全应该是没有问题的。而且听阿姨说，附近有很多购物商场、学校和医院，比较方便，平时的生活需求都可以满足。特别是附近的幼儿园、小学、中学，步行不到10分钟就能到，接送孩子特别方便。

亮点三：交通便捷

小福是坐地铁来小区的，出地铁站走了不到5分钟，就到六里屯北里小区门口。在小区门口就又看到了六里屯公交站，看来小区的交通很发达，感觉住在这里的上班族应该很幸福，不用走很远去坐公交和地铁。

亮点四：停车位充足

小区里面的车在路边车位停放，小福就以为小区里面没有地下停车场，结果没走多久就看到一个地下停车场入口，感觉小区的车位还是挺充足的。

槽点一：未实现人车分流

小福跟着阿姨在小区里逛的时候，时不时就要避让一下路上的汽车、电车，有些电车的行驶速度还很快，吓得小福赶紧贴着墙走。阿姨说：“小区的停车场在里面，汽车都需要开进小区停车，人车不分流，对于小区居民来说是有点危险的，走路的要注意来往的车辆。”

槽点二：小区内有燃气站

小福看到墙上贴着禁止明火的纸张，发现旁边是一个燃气站，而且小区里的变压器，电线等也比较乱。特别是变压器，居民比较容易接触到，存在安全隐患。

槽点三：物业管理较差

小福感觉小区里的绿化面积有点小，而且有些树木看起来枝叶很乱，很久没有修剪过的样子。在绿化区域、停车区和道路旁，堆放了很多盆大大小小的花草，感觉空间比较拥挤。路面虽然没有看到垃圾，但是坑洼较多，可以看到明显的污渍，楼栋里也有乱堆放的电车、自行车，可见物业管理比较差。

六里屯北里小区总体上是一个比较老旧的公房小区，楼龄较老，环境整洁度一般，充满了生活气息。小区内部和周边的配套设施完善，交通便利，教育资源、医疗资源和生态休闲资源丰富，可以满足各种生活需求，比较适合在朝阳公园附近工作的上班族购买。

小福看到小区内的健身器材齐全，足够居民日常健身所用。小区北侧有朝阳公园，东侧有俊豪中央公园广场，尤其是朝阳公园面积很大，居民的周末休闲活动比较方便。

六里屯小区大部分是板楼，户型齐全，南北通透，但是注意板楼没有配备电梯，家里有老人的家庭需要认真考虑。

需要注意的是，小区未实现人车分流，居民出行需注意来往车辆。六里屯北里的物业管理较差，有很多随地堆放的花盆、杂乱的树木、楼栋的电车、路边的变压器等，小区内还有燃气站，存在一定的安全隐患。

六里屯北里小区位于朝阳区团结湖板块。团结湖板块位于东三环、东四环之间，北面是朝阳公园西板块，南面是国贸CBD板块，西邻东大桥板块，西北侧为三里屯板块，东临石佛营板块，是一个以居住为主的板块。

板块内生活氛围浓厚，虽无大型购物中心，但紧邻国贸CBD、三里屯等发达商圈，周边商业较为繁荣，交通、医疗、生态休闲配套等均较为成熟。板块内以二手房小区为主，建设年代集中于1980年代，多数为公房，例如中国民航宿舍等，受楼龄影响，购房贷款年限有一定限制。

板块内包含北京地铁6号线、10号线、14号线东段三条地铁线路，途经站点可换乘1号线、2号线、4号线、5号线、7号线、8号线、9号线、15号线、大兴机场线、房山线等，通达海淀五路居、平安里、南锣鼓巷、国贸、青年路、望京、通州北关、郝家府等热门地点。包括东三环北路、东四环中路、朝阳公园南路、朝阳北路等主干道。因交通较为便利，无论是在北京市主城区出行，还是去往城市副中心都较为方便，该板块一直备受刚需购房者关注。

医疗方面，板块内有北京妇产医院、北京朝阳糖尿病医院、北京弘医堂中医医院，可供居民就医选择。生态休闲方面，板块内有团结湖公园、红领巾公园、朝阳体育馆，板块周边有朝阳公园，居民休闲健身较为便利。生活方面，有京客隆连锁超市等，可满足居民日常所需。

板块邻近的国贸CBD集聚了大量金融、传媒、国际贸易等领域人才，团结湖板块内除部分原住民，85%业主或租户来自国贸、三里屯、朝阳公园、呼家楼、望京等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

由于团结湖板块建设开发较早，土地规划已经相对完善，已多年无土地出让计划，地块稀缺性明显。

该板块最近一次土地出让变更计划，系2015年4月23日公布的两个项目，分别为朝阳区农展馆南路北侧团结湖北小区危改项目、朝阳区农展馆南路北侧团结湖北小区项目，受让方为北京天鸿永业房地产开发有限责任公司。

目前，该板块在住宅方面，基本上接近纯粹的二手房市场，需注意后续旧改计划。

从位置来看，团结湖板块临近国贸CBD板块、三里屯板块。《北京商务中心区控制性详细规划》提到，在CBD的周边地区，有永安东里、呼家楼、团结湖等居住小区。可见，团结湖区域的定位，是作为CBD的居住承接地。

地处位于东三环、东四环之间，拥有三条地铁线路，团结湖板块一度因为交通便利，受到来自国贸、青年路、望京等区域刚需人群的关注。目前，北京地铁3号线正在建设当中，设置有团结湖站点，待开通之后，团结湖地铁站将成为地铁10号线和3号线的换乘站，进一步方便板块内居民交通出行。

在《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》中，团结湖板块位列北京商务中心区。

朝阳区十四五规划及2035年远景目标纲要提出，将持续提升北京 CBD 在国际资源配置、企业全球化战略中的节点作用。2020年9月北京自贸区揭牌，属于朝阳组团片区的CBD中心区又有了新的定位，将全力推进国际一流商务中心区建设，打造北京对外开放高地。随着周边区域持续吸引高端资源集聚，团结湖板块将可与缺乏居住用地的国贸CBD板块形成良好互补，在生活居住配套方面提供支撑。

目前，团结湖板块内缺乏大型商业配套，但临近的三里屯板块商业发展持续加强。依据朝阳区十四五规划及2035年远景目标纲要，将打造一批精品商圈，推动三里屯、CBD等核心购物商圈品质提升。随着周边商圈的转型升级，也会给团结湖板块居民提供更高品质的购物休闲选择。

需要注意的是，目前团结湖板块住宅供应以老旧小区为主，不少小区楼龄已超40年，购房贷款年限受到限制。受此影响，团结湖板块二手房交易流通性较缓。截至2021年8月，幸福里app显示，团结湖板块均价70997元/㎡，低于周围楼龄相对较新的临近区域，例如朝阳公园西板块8月均价82019元/㎡，双井板块8月均价82727元/㎡，相较之下，团结湖板块较适合刚需人群。该区域后续旧改计划也值得关注。

1、交通便利

六里屯北里紧邻地铁14号线和多个公交站，交通便利，方便附近工作的人群的日常通勤活动。

2、配套齐全

小区内部配套齐全，配有小超市、健身器材和打印店等，生活方便。周边1公里内有京客隆等小型商超、棕榈泉生活广场，工商银行等金融机构，优翔诊所、诚品口腔等医疗机构，团结湖小学、东方德才等学校，朝阳公园、朝阳体育馆等生态休闲配套。

3、大部分户型南北通透

六里屯北里小区大部分为板楼，且大部分户型南北通透，户型面积较小，居住空间紧凑，较适合年轻人、或者资金承受能力有限的家庭购买。

4、容积率低

六里屯北里社区的人口密度低，容积率仅为1.5，居住舒适度较好。

2021年6月，幸福里APP显示，该小区挂牌均价为70796元/㎡，比5月上升0.79%，相较上月有所增长，但幅度不大。

2021年6月，幸福里APP挂牌房源较少，在售的户型主要是两居、三居户型。

从近6个月的价格波动来看，该小区房价有小幅波动，但总体上相对稳定。2月份出现近6个月最高价69800元/㎡，近3个月逐步回升，6月份出现6个月内最高价70800元/㎡，上涨幅度在正常值范围内，房价总体趋于稳定，与从朝阳区区房价变动相一致，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的68.69㎡两居为例，报价498万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为174.3万，二套首付为298.8万。

2021年6月，幸福里APP在售房型有49.56㎡的一居，53.88㎡-68.69㎡的两居和62.23㎡-81.5㎡的三居，以小户型为主。

53.88㎡-68.69㎡的两居，南北通透，但进深较大，面宽小，影响客厅采光。适合有一定的经济承受能力且有孩子的家庭居住。

62.23㎡-81.5㎡的三居南北通透，大部分房源采光通风良好，但户型面积偏小，没有餐厅，居住空间相对紧凑，适合资金承受能力有限、对居住环境要较低的家庭居住。

六里屯北里的地理位置优越，交通便捷。户型面积较小，一居户型较适合附近上班的年轻人，多居户型居住空间较小，适合人口较多、有一定经济承受能力的家庭购买。

小区附近教育资源丰富，距离学校近，适合有孩子的家庭居住，比较方便接送。

高层楼栋有电梯，小区内健身设施齐全，且附近生态休闲资源丰富，较适合有老人的家庭居住。

截至2021年6月，团结湖商圈内没有新房入市，故选距离较近的尊悦光华、悠唐麒麟公馆做对比。

尊悦光华位于北京市朝阳CBD，由北京盛华夏房地产开发有限公司建成，为高层塔楼，共计房屋67户，均价13万/㎡，在售主力户型为三居户型，户型面积135㎡-171㎡，总价在1800万/套起。总体上看，尊悦光华都是高端小区，国兴观湖国际环境好，距公园近，绿化率较高六里屯北里是普通的板楼社区。两者价位差距稍大，从购房群体来看不具备可比性。

悠唐麒麟公馆紧邻东二环，由北京兆泰集团股份有限公司开发，建筑于2010年，为高层塔楼，均价11200元/㎡，户型齐全，但在售房源较少，主要为123.8㎡-141㎡两居户型，但部分为全明户型，且较为方正。悠唐麒麟公馆是公寓住宅，绿化率较好，但人口密度大，容积率高。六里屯北里是单位宿舍楼，且绿化率低，容积率低。两者价位差距稍大，不具备可比性。

团结湖地区发展较早，旧小区相对较多，这里选择距离较近的团结湖公寓、团结湖东里作对比。