2000年后，北京核心区涌现出一批外事公寓，此类公寓多为当时在京工作的外国人、高级白领、都市精英入住，在当时是很洋气的居住区所在。现如今，虽然改善型商品房早已更迭了好几代，但这样的公寓还在熠熠发光，它们有一个核心竞争力，那就是位置。凭借着身处商圈核心区的位置，又加上户型、物业管理等硬核的配置，此类公寓还在市场上闪耀着它的光芒。

本次房东就来到位于东三环团结湖商圈的标志性公寓——紫荆豪庭，它有着北京第一批外事公寓的不菲身世，还有着香港设计师亲自打造的洋气的外表，又加上大户型、24小时物业管理这些改善配置，无疑成为改善型人群的备选，但这样优渥的条件，均价居然不贵，这是为什么呢？让房东带您一探究竟。

亮点一：紧邻东三环，尽享优渥配套

小区位于朝阳团结湖板块，紧挨着东三环，小区出口20米就是地铁，自驾5分钟就上三环，从小区内刷卡就可以进入团结湖公园健身休闲，周边三里屯、蓝色港湾、国贸三大商圈，这一切配套，都让人不自主想到国产电视剧里都市精英的居所，没错，住在紫荆豪庭就是这样，完全身处于繁华大都市之中，享受城市带给你的一切方便与热闹。

亮点二：物业管理较为完善，管家式管理

房东我进入小区时，着实费了一番功夫。首先，在小区外观察了半天，出口入口都有保安值守，业主都是刷卡才进入，门禁停留时间很短，业主刚刚进入，门禁便迅速关上，且有保安把手，外人要想进入小区，真的不算容易。最后房东借去小区内牙医诊所的理由，才算混进去，不过也在门口进行了详细的登记，这样管理严格的小区，让房东很是喜欢。

除此之外，小区内部卫生环境、管理等也都是按照改善型小区配置，小区内干净整洁，让人心情舒爽。一进入单元大堂，便是物业的服务台，酒店式管理，小区居民有任何问题都可以24小时拨打电话，这点很多改善型社区还难以做到，着实不错。

槽点一：体量太小，内部基础设施老旧

小区只有两栋楼，住宅和公寓型产品都有，这种体量实在太小，内部空间有限，绿化不足，居民活动空间不足，楼下几乎没有任何居民活动休息的地方，老人想散散步，孩子想跑一跑都没地方，虽然旁边就是公园，但公园毕竟人多，缺少相对安静的活动空间。

除此之外，小区2000年建成，如今也20年楼龄了，一些配套设施有待更新，比如电梯内的地板、楼道内的墙面等，房东觉得有点像一个老旧酒店，让人找不到家的感觉。

槽点二：户型不方正

户型也是房东想吐槽的部分，由于是香港设计师设计，没有采用传统坐北朝南，户型方正的设计理念。所以小区大多数户型都是斜的，不仅不好装修设计、连家具摆放都是一个问题，住时间长了还容易空间错乱，让人有些不舒服。所以均价不高，确实是有原因的，户型设计已经不太适合现代人的审美与居住习惯。

槽点三：周边堵车情况严重

绝佳的位置，但有一点让房东意难平，这就是路况。小区周边路况确实是一个槽点，堵车实在是太严重，日常也好，周末也罢，几乎就没有不堵车的时候，想开车去周边商圈逛街玩耍？还是坐地铁最方便。

紫荆豪庭是团结湖板块2000年建公寓型社区的代表，紧邻东三环有着得天独厚的位置，交通、环境、医疗、商业配套都比较优质，享受大都市核心配套。小区以大户型为主，物业管理较为完善，适合改善型人群选择。小区虽是改善型配置，但体量太小，内部绿化及空间不足，户型设计存在缺陷，所以均价低于区域整体均价，适合想住的好一点，但对户型设计要求不高的改善家庭选择。

紫荆豪庭地处朝阳团结湖商圈，位于东三环、四环之间，该板块北侧为农展馆商圈，南侧紧邻红庙商圈，东侧是甜水园商圈，西侧是三里屯商圈。经过多年发展，已经形成交通、商业、医疗配套都成熟的生活氛围。

团结湖商圈紧邻东三环、东四环、朝阳北路、朝阳公园南路，是连接东部与中心城区的主要道路，从团结湖地铁站自驾到国贸仅3公里。不止如此，商圈内还有地铁14号线东段和10号线，可坐地铁到达双井、北土城、海淀黄庄、公主坟、草桥、北京南站、望京、来广营等区域，优越的地理环境和配套，是很多人选择该板块的原因之一。

配套方面，板块内有团结湖公园、红领巾公园、朝阳体育馆，是区域内居民休闲健身的良好场所。医疗方面，有伊美尔医疗美容医院、北京妇产医院、北京朝阳糖尿病医院、北京弘医堂中医医院，医疗资源较为丰富。

板块亮点为交通和医疗资源，商业方面依赖周边三里屯、东大桥、农展馆、朝阳公园板块。

楼市方面，区域内已经多年没有新房供应，二手房买卖和租房市场是朝阳的热点区域。二手房选择性较多，但大部分房龄偏老，以老旧公房为主，很多都超过了30年。不过凭借着优越的地理位置，团结湖板块也是城外居民置换到城内区域的良好选择。

板块内居住人群有在东部工作生活的白领、金融人士、电影电视媒体、广告公关行业从业人员等。

团结湖板块已经多年无地块入市，近5年，朝阳区土地热点区域集中在崔各庄、王四营、金盏、东坝、豆各庄区域。

2021年5月，招商+五矿+北京城建联合体，以54.5亿元+24400平公租房面积触及上限+高标准住宅建设投报程序，溢价率5.09%，摘得朝阳区王四营乡L03地块。该地块距团结湖约15公里，未来对板块影响有限。近10年，朝阳区域住宅用地以保障房、集体租赁性住房、改善型住宅为主，未来在纯商品房用地上还会趋向于改善型产品。

根据2019年，《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。团结湖板块不作为重点发展区域，重点发展长安街东延长线、中轴线北延长线、北苑、酒仙桥、东 坝、定福庄、垡头区域。

团结湖板块主要发展方向为：

建设一批口袋公园、小微绿地， 重塑街区生态环境。 改造提质老旧公园，完善公园绿地休闲游憩、文化健身等功能，重点考虑老人、儿童、残疾人等群体休闲需求，促进体育、 22 文化等公共设施与公园绿地结合布局。

加强交通综合治理，完善交通体系，加强和组织好地下交通网络，倡导绿色出行。加强运用信息技术、经济等手段，下大力气解决交通拥堵、停车困难等问题。

依托东三环、四环沿线，加强北京商务中心区、奥林匹克中 心区、中关村朝阳园等产业功能区的协同，带动南部地区发展。

改善型品质社区，物业管理完善。虽然体量较小，但按照改善型公寓配置，整体管理较为完善，停车入地库坐电梯可直接归家，管家式物业服务，24小时电话受理居民诉求，门口保安管理严格，外来人员进入需登记备案，居民整体感受安全。除此之外，小区虽是高层塔楼，但三梯八户设计，居民日常出行较为方便，电梯充裕等待时间短。

均价低于区域均价。小区为大户型设计，均价5.6万/㎡，对于区域内同品质产品来说，这个均价非常有竞争力，对于条件有限但想入住大面积居室的家庭来说，不失为一种下沉式的选择。

位置优越，紧邻东三环，楼下就是地铁呼家楼站。呼家楼站是地铁10号线与地铁6号线的交汇站，5分钟实现家到地铁无缝对接，自驾方面，从小区出发，5分钟上东三环，自驾至东部三里屯、国贸、四惠、朝阳公园等各个商圈都非常方便，周边三大大型商业中心环绕，医疗、环境资源也非常丰富。

紧邻团结湖公园，从小区刷卡即可进入。小区虽体量较小，绿化简单，但紧邻团结湖公园，从小区刷卡就可以进入，公园内植被、水系、健身休闲区丰富，是周边居民主要的休闲健身场所。

截止2021年7月7日，小区挂牌房源共7套，根据幸福里app查询，6月挂牌均价56633元/㎡，环比上浮0.07%，从近5、6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大户型为非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等。拿在售的119㎡二居室为例，报价720万：参照北京市现行的非普标准看，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为288万，二套首付为576万元。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区共2栋楼576户，有118㎡-145㎡二居、139㎡-280㎡三居、286㎡四居，小区二居、三居、四居分布在每栋楼，得房率为76%。其中主力户型为109㎡和119㎡的的两居室。

户型面积：109㎡两居

户型图：

户型亮点：

1、109㎡两居，客厅、主卧、厨房带落地阳台，便于居室采光及主人观景

2、卧室带拱形落地阳台，增强居室观景度

3、进门处带储物间和壁橱，增强居室储物功能

户型缺点：

1、无南向窗，影响居室采光

2、客厅异形设计，家具电器摆放受到影响

户型面积：119㎡两居

户型图：

户型亮点：

1、119㎡两居，两个卧室朝南，保障居室采光

2、卧室带拱形落地阳台，增强居室观景

3、厨房带落地阳台，保障通风的同时增加储物功能

户型缺点：

1、洗手间距卧室较远，影响日常使用

2、两个卧室距离较近，影响日常私密性

3、客厅异形设计，家具电器摆放受到影响

小区只有两栋楼，从景观方面，东侧临团结湖公园，享受公园自然景观，西侧为东三环，享受城市街景，但是会有噪音风险。高层景观性优于底层，用户可根据自身观景喜好进行选择。小区南侧为商业写字楼，私密性较差，对安静私密居住环境有要求的人群需谨慎选择。

小区紧邻东三环，楼下地铁10号线、6号线双轨交汇，可以承载北京东部核心区国贸、四惠、大望路、蓝色港湾、三里屯等板块内企业工作者的居住需求。

物业24小时服务，管理较好，交通及生活配套丰富，适合北京东部白领、企事业单位行业精英人群租住。

小区体量较小，适合喜欢安静、注重私密性的人群。以改善型户型为主，适合三口及以上家庭选择。

截止2021年7月，幸福里app显示，团结湖板块无在售新房，朝阳区域新房产品分布在金盏、北苑、建国门外、酒店桥、来广营区域，距小区较近的建国门外商圈新房价格为13万/㎡，主打大户型平层133-171㎡改善产品，从产品定位到价格与紫荆豪庭不是同一购买人群，不存在对比性。

紫荆豪庭位于朝阳区团结湖板块，是板块内较为特殊的公寓型小区，内含商品房住宅和商业办公型产品，以大户型为主。团结湖板块内二手房均价在6.92万/㎡左右，楼龄在1974年-2003年之间，整体楼龄跨度较大，以老旧公房、2000年左右商品房，外事公寓等为主。这里选择与紫荆豪庭同区域，同为公寓型定位，并且产品相似的锦湖园公寓进行比较，由于区域内公寓型产品有限，另选择与紫荆豪庭同板块，有相似大户型产品的水碓子北里进行比较。