每次去奥林匹克公园游玩，都能看到西面的澳林春天小区，其中最吸引眼球的就是澳林春天二期，整体橘黄色的建筑给人感觉十分温暖和谐，作为一片建成于2000年的老楼，还能有如此漂亮的外观实属不易。作为只与奥林匹克森林公园一路之隔的小区，小郭决定这次的踩盘就先从这里开始了，那大家就跟着小郭的步伐，一起看看这个小区的优缺点吧！

亮点一：大堂、电梯通道宽敞

小郭进入单元大堂时真是吃了一惊，作为一片建成于2000年-2002年的老小区，它的楼道大堂却不同于一些掉墙皮的老小区楼道。干净洁白的墙壁、平整漂亮的地板、富有人性化的无障碍通道和台阶都毫不逊色于一些新小区。住在这样的楼栋中也能提升人的幸福感。

亮点二：外立面干净且小区采光佳

小郭在小区内转了一圈后发现，小区有着崭新的外立面，远远望去，一栋栋大楼有着很高的美观度，这让小郭在探访的过程就感觉很养眼，内心很舒服。而且更值得一提的是每栋楼与楼之间的间距很大，这样保证了每户都有充分的采光。小区多年来物业始终维修及时，这不由得让小郭对小区又产生了几分好感。

亮点三：周边配套完善

出了小区步行5分钟就能到达地铁8号线林萃桥站，可以乘坐8号线，也可换乘2号线。并且在地铁站附近还有公交车站。丰富的通勤方式可以满足住户的需求。住在这里既可以轻而易举的去南锣鼓巷散步，也能去奥体中心运动。小郭也是乘坐地铁来到这里，十分方便。

更值得一提的是小区周边的饭店，购物广场，公园也一应俱全。小区距离华创生活广场仅990米，2公里外有物美圣熙购物中心。如果是茶余饭后想要散步观景也仅一路之隔，小区对面就是北京奥林匹克森林公园。

槽点一：物业管理不佳

小郭在马路旁发现有一堆杂物放在道路旁，上前一看，它们随意丢放在一起，占据着空间。通过小郭和旁边的大爷交谈得知，这些东西已经在这里堆了好几天了，但是物业一直没人清理。这些杂物既占据空间也有安全隐患。而且在小区楼下，自行车乱放和随意晾晒衣物现象十分严重，很不美观。自行车乱放可能导致车辆损坏， 也影响行人安全，从侧面也反映物业对于小区管理方面存在漏洞。

槽点二：楼栋内部维护差

若是单从外面看起来，小郭是万万想不到外立面和大堂看起来十分整洁的橘黄色大楼，内部楼道却破旧不堪。小郭上了楼就看到楼道内的各个木门都损毁严重，大多数木门已经掉皮。再把目光投向墙皮，发现墙皮也有大面积脏污和掉皮。如果一直保持如此陈旧的内部陈设，住在这里有些令人不开心。

槽点三：绿化很久没人修剪

小区的一些植被也都疏于管理，长势不佳，有些地方草坪就直接秃了，一片片沙地裸露在外，有的灌木倒伏。疏于管理的草坪不仅没有给小区带来积极作用，反而使得小区给人感觉杂乱。对于绿化带，物业也不打理，长了很多杂草，使本来就已经有些年头的小区显得更加残旧。

经过对于澳林春天二期一天的踩盘，小郭总结了一些小区的亮点和槽点。从小区的外部整体观感来看还是十分不错的，小区外立面整洁如新，电梯和楼道也让人挑不出毛病。但从小区的内部管理方面来看仍有很多问题，楼道的后期维护问题，小区的杂物堆积问题等。当然，小郭认为硬币分两面，一个小区有优点就会有不足。综合这一整天的踩盘感受来说澳林春天二期作为一个投入使用将近二十年的小区来说，整体品质还是较高的。

从价格方面来考虑，截至2021年8月30日，澳林春天二期在幸福里app的挂牌均价为72071元/㎡。目前，小区在售户型两居室和三居室两种，主要以两居室居多，在售面积104㎡-119㎡不等，可供购房者选择较多。房屋最低售价为780万，最高960万，对于预算较为充裕的购房者来说价格还是比较友好的。

澳林春天二期位于朝阳区奥林匹克公园商圈，该商圈地处北四环至北五环间，北京城中轴线北端。北至清河南岸，南至大屯路，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了居住、办公、商业、酒店、文化、体育、会议等多种功能的新型城市区域。

商圈最大的特色即是随着奥运会场馆兴起的奥森公园，是北京市规划建设中最大的城市公园，也是离北京市民最近的森林公园。被称为第29届奥运会的“后花园”，赛后成为自然景观游览区。

片区发展主要得力于奥运会的顺利召开，自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园商圈及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设。

交通方面，北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济交流；商业⽅⾯，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，均为集餐饮、购物、休闲于一体的大型购物综合体；教育⽅⾯，板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学（奥森校区），教育资源丰富；⽣态休闲⽅⾯，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

商圈内文化体育产业发展情况较好。近些年国家体育局大力发展的奥运文化、大力培养科技人才，商圈内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力和置业潜力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、高等院校教职工等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园商圈从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。

距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里外的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对奥林匹克公园商圈楼市影响不大，后续需重点关注本商圈内的旧改项目。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ，国家会议中心二期将于2023年12月投入使用。

该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克商圈缺少超大型购物中心的空缺。随着以上项目的投产运营，将会带来相关利好，带动商圈发展，进一步扩大商圈影响力。

1、户型主要为两居室，8月挂牌均价为72071元/㎡。小区在售房源6套，最小面积为104㎡的两居室，以朝阳奥林匹克公园附近这个地段来讲，户型适宜且价格不高。

2、楼栋方面，外立面日常维护好，楼栋品质高，容积率低，楼间距大，居住舒适度高。

3、配套设施方面，小区周围配套设施齐全，不仅有大小商铺，距离大型购物广场也较近，生活十分方便，能够满足居民的日常所需。

4、交通便利，小区临近多个地铁站，有8号线的林萃桥站、小区附近的科域路和林萃路均是双向车道，私家车主驾车出行也很方便。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源6套，在售房源在总房源的占比为1.6%，在售均价72071元/㎡，对比上月上涨约0.58%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价高于朝阳区均价，低于奥林匹克公园整体售价。小区挂牌价稳中有升，目前来看，价格波动小，适合购房。

购房成本方面，总价最低的为104㎡的两室一厅户型，报价780万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为312万，二套首付为624万，仅供参考，实际首付以银行为准。

目前澳林春天二期户型有104㎡-127㎡两居室、105㎡-119㎡三居室两种户型，其中两室一厅和三室一厅占比较大。现选择小区主力户型126㎡两室一厅和105㎡两室两厅进行分析。

澳林春天二期面积较小由47号楼，48号楼，52号楼，53号楼组成，47号楼临近东南门，临近多个底商，日常生活会比较便利。53号楼临近科域路，出行便利，通勤方便。48号楼和52号楼位于小区内部， 远离门面房，噪音影响不大，家里有老人的住户可作为首选。

1、澳林春天二期紧邻北京奥林匹克公园和世纪联华超市等，比较适合在就近工作的购房者。

2、小区临近公交站点，并且两公里内有8号线地铁站，适合以地铁8号线为通勤方式的上班人群。

3、小区在售户型中总价最低为104㎡两居室，总价为780万，户型好，适合预算充足的改善型购房者。

截至2021年8月，朝阳区奥林匹克公园商圈内无新房项目，现选取朝阳区建国门外板块的尊悦光华，为了更好进行横向对比，还选择了临近板块朝外大街的悠唐麒麟公馆。

尊悦光华位于朝阳区建国门外光华东里1号院，由北京盛华夏房地产开发有限公司开发，定位改善型产品。目前在售户型最小面积为133㎡三室，最大为171㎡三室，单价130000元/㎡起，购房成本最低约为1700万/套。

悠唐麒麟公馆位于朝阳区朝外大街三丰北里，由北京兆泰集团股份有限公司开发，临近地铁2号线与6号线交汇的朝阳门地铁站。目前小区在售户型仅有123㎡的两居，单价112000元/㎡起，该户型购房成本约为1401万/套。

总的来说，尊悦光华和悠唐麒麟公馆项目总购房成本较高，住房条件较好，适合有一定预算的改善型住户，而澳林春天二期适合预算有限的刚需人群。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离澳林春天二期较近的林萃路十号院、裕瑞轩进行比较。