亚奥区域是北京北部地区重要的板块之一，并且也是北京重点规划的六个功能区域之一。亚奥区域汇集了大型居民社区、奥运场馆鸟巢、水立方、奥林匹克森林公园、奥体中心、国家会议中心、国家科技馆等众多的北京重点基础设施。同时亚奥地区也有丰富的购物场所，以及餐饮场所，如北辰购物中心、飘亮广场等。目前亚奥区域已经成为北京繁华的区域中心之一。今天小亮就来到亚奥板块，亲自实测亚奥板块热门二手房小区—美伦堡，给意向在亚奥区域置业的人群提供一些建议。

亮点一：交通出行便捷

小亮从地图上发现，小区的地理位置优越，紧邻科荟路和京藏高速，自驾可快速直达北四环和北五环，并且小区周边多条公交线路环绕，可谓是四通八达。

亮点二：安保水平高

小亮进入美伦堡小区踩盘可谓是经历了重重关卡，小区的安保水平十分高，拒绝一切外来人等随意进入，小亮在和门口保安沟通了很久并登记留下身份证后才终于进入小区，小区监控也是全方位覆盖，可见小区的物业十分认真负责。

亮点三：小区绿化优美

小亮进入小区后最直观的感受就是这里的绿化和环境非常好，路面干净整洁没有任何垃圾和杂物。小区内的植物设计极具条理，相互呼应。小区内树荫遍布，树木、凉亭、草坪、花朵交相辉映，让人仿佛忘记了夏日的炎热。

亮点四：房屋质量较高

小区房龄在10年以上，但从外观上来看仿佛新建不久，完全看不到破损的痕迹，经过和小区居民的交谈中得知，房屋质量品质很好，建筑材料环保并且耐用，屋内也没有阴冷、潮湿的现象。

亮点五：业主素养较高

经过小亮的调研得知，小区的主要住户是中科院的工作人员和国企以及私企的管理人员，具备良好的素养。小区内部邻里之间关系融洽，业主都十分友好。小区有不少退休老人，会经常一起锻炼身体，散步、下棋等。

亮点六：周边配套齐全

看完了小区，小亮就到周边转了转。附近的商铺很多，种类齐全，从较小的便利店到大的生鲜超市、各种餐饮、银行等配套一应俱全。品类丰富，物美价廉，居民的日常需求基本都能得到满足。

槽点一：有噪音干扰

小亮发现小区由于紧挨主干路科荟路，全天都有较多车辆通行。虽然近两年鸣笛现象大幅度减少，但早晚高峰毕竟车流量较大，还是会为小区居民带来噪音污染。

槽点二：停车位价格较高

小区车位可租可售，租赁价格600元/月，售价60万元/个。小亮通过居民了解到，大家普遍认为小区车位价格较高，很多业主会选择停靠路边。

经过详细的踩盘，小亮总结一下美伦堡这个小区到底怎么样？

在交通出行、周边配套、楼体质量和物业管理上小区均属于上等水平。小区房龄在10年以上，但无论小区外立面、楼内和园区整体环境都给人以新小区的感觉。居民对物业的满意度十分肯定尤其安保方面管理十分严格。小区优越的交通出行对许多上班族有着强大的吸引力，再加上小区附近成熟的生活商业配套又为小区加分了不少。小区邻近奥林匹克森林公园，生态氛围绝佳。

小区位置优越但临近主干路，有噪音的干扰。整体来说瑕不掩瑜，近地铁、配套完善，日常生活便利度高，能满足各年龄段的置业首要需求。

小区均价10.5万元/平，高于亚奥板块二手房均价，且户型为115㎡以上大户型，适合改善型购房者。

美伦堡小区位于朝阳区奥林匹克公园板块内，处于北四环至北五环间。地处北京城中轴线北端，北至清河南岸，南至北辰桥，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了办公、商业、酒店、文化、体育、会议、居住多种功能的新型城市区域。

板块内楼盘林立，商业氛围浓厚，公共和轨道交通便利。自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园板块及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设，吸引了国奥投资、旭日地产等知名开发商深耕于此。

目前板块内商业、医疗、生态等资源均十分完善。商业方面，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，集餐饮、购物、休闲于一体；生态休闲方面，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗方面，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

除了居住功能外，板块北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济发展。板块内板块内文化体育产业发展情况较好。国家体育局大力发展的奥运文化、全民健身、青少年教育核心段，国家体育场、国家会议中心也位于该区域之内。近些年大力发展科技产培养科技人才，板块内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、主任医师、高等院校教授等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园板块从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，地块总体价值较高。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设，规划将于2023年12月投入使用国家会议中心二期。该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，未来建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克板块缺少超大型购物中心的空缺。该项目将进一步促进板块内的商业配套水平发展。整体而言，该板块具有较大的发展潜力。

1、小区位置和交通优越，距离地铁15号线北沙滩站1公里的距离，邻近科荟路和京藏高速，自驾出行也十分便利，周边多条公交线路环绕，四通八达。

2、物业管理品质较高是美伦堡小区吸引不少购房者的重要因素之一。小区实行封闭式管理，大门和单元楼门都需要刷卡进入，小区住户很多是企业高层管理人员、国家科研人员、主任医师、高等院校教授，素质较高，适宜居住。

3、小区内部配套设施齐全，拥有中心花园广场、儿童娱乐设施和成人健身器材，能够满足居民日常生活、运动。内部环境干净整洁，整体绿化水平较高，内有大面积绿化景观、树木植被、鲜花和凉亭等景观。

4、小区外部生活配套完善。小区外有一条底商商业街，超市、药店、生鲜、银行及各种类型的餐饮均有配备，基本能满足业主日常的所有生活需求。距离小区160米有购物中心华创生活广场，休闲娱乐餐饮可一站式体验。

5、小区户型以改善型为主，有115㎡两居、156㎡-186㎡三居、229㎡四居。户型设计方正，采光和通风都较好。小区楼间距较大，空间私密性较好。截止到2021年7月12日小区均价为105028元/㎡。

截止2021年7月12日，小区挂牌房源共1套，占全部房源的0.2%。根据幸福里app查询，小区7月挂牌均价105028元/㎡，环比上涨了0.35%。从近6个月的价格波动趋势来看，奥林匹克公园区域及本小区二手房价格略有上涨，但涨幅不大在正常值范围，购房者目前不用担心小区有较大幅度的价格变动，但意在本小区购房的人群也要尽快决断。

具体购房成本方面，拿在售的166㎡三居室为例，报价1900万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该房源属于非普宅标准即该房源首套首付为760万，二套首付为1520万元。

1、6、9号楼靠近主干路科荟路，喜欢安静的购房者谨慎选择。3、5、8号楼南面为小区绿化和休闲广场，无遮挡视野采光好，对采光及景观需求较高的购房者可以重点考虑。

美伦堡小区目前在售户型较大，总价较高，且小区环境好，物业整体水平较高，出行便利，适合预算充足且对居住环境等有较高要求的改善型客户。

小区目前居住人群多为板块内研究院的科研人才，或者大学高校教师及企业管理层人员等高素质的人群，以中青年人为主，小区户型面积较大，很适合家里有老人和孩子的家庭。

奥林匹克公园板块内无在售新房。与小区最近在售新房为华贸铂金墅、润泽御府小区和天润福熙大道小区，均位于北苑板块。华贸铂金墅、润泽御府小区属于别墅小区与美伦堡小区不构成竞品。因此选择与本小区直线距离7公里左右的天润福熙大道小区进行比较。

奥林匹克板块内二手房以商品房小区为主，选择与美伦堡小区同在一个板块，且距离相近、价格相差不大的上林世家小区和京师园小区做对比，推荐给不同需求的购房人群。