正值周末，小福乘坐地铁7号线来到今天想要探访的小区-金泰先锋小区。小福从地铁7号线百子湾地铁站下车，大约10分钟的时间，步行到了小区附近。既然是探访房子，肯定小区的品质和配套是第一位的。小区周边大大小小的商铺很多，转了一圈，从小区正门进入，小区的入口给人还是感觉非常气派的。小福从幸福里APP上查询显示小区建于2008年-2010年之间，因为建成时间比较短，所以各种设施也是比较新的。小区入口左侧是岗亭，里面有安保人员值守。从门外就能感受到小区内的郁郁葱葱，想来小区绿化是不错的。小福踱步而入，准备对小区的具体情况做一个实地的了解。

亮点一：绿化面积大

小区的环境真好，这是小福对于小区的第一印象。从进入小区开始，无论是大路还是小径，都能看到周围挺拔的行道树和低矮的灌木丛。小区内不仅绿化好，还有花园，水系环绕，水池中还有鱼儿游来游去，享受着周末的悠闲时光。

亮点二：环境干净卫生

小福在小区内闲逛的时候，还有一点印象很深刻，就是小区卫生做的不错。首先是公共区域，地面上几乎没有垃圾，这与小区的物业管理、保洁工作是分不开的。但更要说明的是，小区内的居民人文素质也是非常好的。小福在来这里之前还查询过，这里的居民大多数是附近公司的经理、高管，还有自己开公司的老板，而且出租率不高，这一点小福要给小区打个高分。

逛完小区外部，肯定还要有楼栋内部，小福也对楼房的内部也进行了一番探查。楼栋内部是由瓷砖铺就，内部的电梯，外立面的墙都很干净。楼栋内部也没有各种广告，有的只是物业的相关通知和保洁人员信息等。在这样干净卫生的环境中生活，每天上下班的日子都能心情愉快很多。

亮点三：周边配套齐全

小区的地理位置不错，位于东四环，周边的地铁，公交站有很多。像之前小福乘坐到达小区的地铁7号线，百子湾地铁口距离小区也就十分钟的步行距离，十分便利。小区附近的公交站有十多个，像一些近的唐家村公交站、石门中路公交站这些，距离小区也就是步行十分钟左右，因为这些便利的公共交通，通往欢乐谷、国贸、大望路等多个商圈都很便捷。

小区的周边商业配套也很不错，小福在地图上可以查询到很多的购物商场和娱乐设施，永辉超市、物美超市都在小区附近，以后购买一些生活用品、瓜果蔬菜也会十分便利。小区附近的医疗配套也很不错，垂杨柳医院、朝阳医院、民航医院等大型三甲综合医院都在附近，开车的话也就在十分钟之内就能到，为小区居民的就医提供了便利。

小福很关心的一个问题还有教育问题，小区周边的教育配套也是很成熟的，包括双语幼儿园，垂杨柳中心小学，北京市第十七中学，都离小区很近。以后孩子花费在路上的时间少了，学习的时间和休息的时间也就多了。

槽点一：板楼南北延伸长，采光不好

小福在跟小区业主聊天的时候，了解到小区的一些缺点。因为小区是板楼，南北面的延伸比较长，采光面稍有些短，影响了部分户型的采光时间。而南区均为塔楼，西北向户型较多，这些户型的采光、通风也略差，对这一点在意的购房者需要谨慎。

槽点二：门口道路窄，车流量大，经常堵车

小区四面的道路较窄，地理位置又还不错，车流量大，导致经常堵车。小福询问了几位业主得知，每逢周一的早高峰，还有就是下雨天气，小区周边的道路就会变成停车场，一小时都不一定能出得去。

小福对小区内部进行了一番探查后，又骑着单车围绕小区四周转了几圈。小区品质很重要，小区的配套也很重要。总体来说，小福对于小区的整体打分还是很高的。

因为小区的建成时间比较短，而且小区的物业、保洁对于小区的管理比较到位，加上居民的素质比较高，小区的整体品质出乎小福的意外之外。绿化环境好，小区干净、卫生。小区的内部配套比较齐全，首先是小区内部的各种休闲游乐场所，有中心花园，还有各种健身设施、便民的车棚、信报箱等。再说外部配套，这已经发展很成熟了，各种大型小型商超应有尽有，周边教育资源也很丰富。医疗方面，离小区很近就有很多家大型三甲综合医院。地铁和公交车路线比较完善，这些都让小福对于小区印象深刻。

说到缺点，也就是有的户型采光会差一些。小区有很多小面积的户型，更适合一些刚需的客户选择。

金泰先锋南区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。

尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。

另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。

生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

金泰先锋的北区由8栋低密度的板式住宅组成，户型大多为正南北朝向，这类户型比较受欢迎。小区内有花园，植物包括树木、草坪还有低矮灌木，绿化面积达30%，环境优美。中心位置还有水池，池水清澈，还有观赏鱼在里面游来游去。小区的环境干净、卫生，小区内部几乎看不到垃圾，品质优良。

小区的物业管理很完善，门口设有岗亭和摄像头，24小时安保人员巡逻。保洁人员的态度也很好，整个小区里里外外都没有垃圾堆放。小区内有小型广场和健身设施，可以满足小区内居民的基本生活需求。因为小区是封闭小区，所以小区内没有任何商业设施，毕竟安静和安全。小区内停车位地上地下均有，数量基本可以满足住户的需求。

距离最近的地铁7号线百子湾地铁站，距离小区不到500米，对于小区居民的出行来说，特别便利。周边公交站点也较多，多路公交车经过该小区。

小区附近有北京第二实验小学、垂杨柳中心小学、北京市第十七中学等学校，小区周边幼儿园、小学、中学有十几所，且离小区的距离较近，教育配套完善。

小区附近三公里左右有垂杨柳医院、朝阳医院、民航医院等大型三甲综合医院，就医需求可以得到很好的满足。小区附近的药店有十多家，更有几家二十四小时营业的药店，为居民的生活带来便利。

小区周边休闲娱乐配套也很多，社区健身场地距离小区400米，图书馆离小区500米。周边还有各种健身房、电影院等休闲娱乐场所。

幸福里APP显示，2021年6月，小区挂牌价均价77053元/㎡，相比于5月，环比上升10.68%。挂牌房源22套，一居室7套，二居室12套，三居室3套。以小区内在售户型主流的92㎡二居室来说，售价850万，参照目前北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首付35%，二套房首付60%，非普宅商贷首付40%，二套房首付80%。即这套房子首付需297.5万，二套房首付510万。

根据近期的价格变动，截至2021年6月28日来看，小区的价格上升比较多，主要原因是6月有几套单价高于市场价的房源挂牌出售。整体来看，对成交价影响不大，购房者不必过度担忧。

2021年6月，小区目前幸福里APP挂牌房源22套，一居室7套，二居室12套，三居室3套。一居室在68㎡-69㎡，二居室在84㎡-92㎡，三居室在131㎡-139㎡。目前在售户型中，92㎡的二居室较多，户型方正，两个卧室和客厅都朝阳，但并非南北通透，两个卧室与卫生间的分布比较合理，比较适合居住。

截至2021年6月28日在售户型中，以68㎡-139㎡之间，总价在419万元-1225万元之间。价格区间跨度比较大。

68㎡一室小户型，麻雀虽小，五脏俱全，适合单身的刚需客户，这部分客户资金量不是很充足，购买不会有很大压力。84㎡-92㎡的二居室，南北通透，价位合适，适合刚结婚的小两口或三口之家。大一些三居室户型，正南北朝向，南北通透，采光通风好，适合有一定经济基础的、有改善需求的购房者购买。因为小区位置优越，所以价格较高，户型可选择性也较多，所以购房者可以选择适合自己接受能力的房子进行购买，房子的价格满足购房者不同的需求。

小区步行500米内就能到7号线百子湾地铁站，适合在7号线地铁沿线工作的人群，小区附近的公交站可以到达欢乐谷、国贸、大望路等各个商圈，在这几个商圈上班的朋友可以考虑在此购房。因为小区周边配套很完善、很成熟，距离市中心较近，所以适合想要改善住房条件的人群。

目前朝阳区百子湾板块内在售新房源暂时没有，取朝阳区内的两个小区分别是柏林郡和丽都悦府两个小区来做对比。

柏林郡是由北京江南投资集团有限公司开发，在售户型为133㎡-161㎡的三室和97㎡的两室，均价75000元/㎡，总价720万元/套起，2021年5月18日已交付。

丽都悦府是由嘉裕房地产开发有限公司开发，在售户型为10种户型，136㎡-330㎡三室二厅二卫共9个户型和290㎡的四室三厅三卫1个户型，价格92000元/㎡起，总价1600万元/套起，目前未交付。

对比金泰先锋小区，柏林郡和丽都悦府两个小区的价格普遍偏高，其中柏林郡每套在720万起，丽都悦府则更高，而且全部都是大户型，三室和四室的户型最小面积136㎡，最低售价1600万。

柏林郡和丽都悦府都是新的小区，普遍户型面积较大，购房者需要准备充足的资金，对于改善住房的购房者来说是不错的选择。三个小区的周边配套设施都很完善，柏林郡和丽都悦府的内部配套和楼房的品质更高一些，适合有更高追求的购房者。

朝阳区在售二手房较多，选择同商圈的金都杭城东区和百子湾家园B区两个小区来做对比。