绿树围红墙，花园坐中央。

上个世纪的亚运村，还是一片荒凉。谁也没想到，后来随着亚运会、奥运会的举办，昔日荒凉的小村庄，如今已摇身一变成为了高楼林立、商业繁荣的大都市。

奥林匹克塔更是亚运村的标志性建筑之一，而就在距离北京奥林匹克塔1公里的不远处，新荣家园便坐落于此。从地图上看会发现，新荣家园被一大片绿色森林所笼罩。一旦踏入这个小区，却是红墙绿树相互映衬，跟老王一起来看看吧。

亮点一：物业管理好，生活有保障

新荣家园小区的门禁管理非常严格，小区双门都有门禁，需要人脸识别或刷卡进入小区。访客需要说明理由提供证明登记才能进入，由此可见保安服务品质好，安全保障意识高。

楼栋入口也需要刷卡进入，不得不说，这门禁措施做得真的可以。而且还会有保安轮流换岗巡逻，住这里安全系数很高啊。

不仅是安全方面，在卫生管理方面，这里的物业做的也不错。走在主干道上基本看不到车辆乱停，垃圾堆放的情况。

老王观察了好几层的楼梯口和楼道内部，发现都没有垃圾，干干净净。

亮点二：品质感受好

小区人车分流，道路规划好，东门进北门出，车辆从东门进入后可以直接到地下停车库，秩序良好，而且居民行走时更加安全。

主干道上面也没有车辆乱停的现象，干净整洁。

小区绿化率高，整体被绿色植被所包围，环境优美。别看小区整体面积不大，它还有个中央花园呢！一座艺术雕像立于小区花坛中央，文艺氛围浓厚。

虽说小区建成年代比较早，但其外立面还不错，三栋红色的高楼整体外观保养的很好，给人一种高端的感觉。

亮点三：周边配套齐全

新荣家园周边配套十分齐全，商业、休闲、交通、教育资源丰富，满足居民基本需求。

小区周边开满了各式各样饭店，装修风格独特。风靡全国的北京全聚德烤鸭就在300米处，220米就是眉州东坡酒楼，这些生活在这一块儿的居民们真是享口福了。

小区附近交通便利，公交站地铁站均步行可达，以老王的正常步行速度，小区东门到公交站步行2分钟，到安立路地铁站5分钟。对于这个小区的居民来讲，上班通勤还是出门游玩都十分方便。

小区周边1公里内商场也很多，步行可达华汇华辰超市、日购菜市场，老人家买菜购物都非常方便。

小区周边还有养生会所、高温瑜伽馆……这是北京中年男女最爱来的地儿了。老王要不是身负踩盘艰巨任务，还挺想去体验一下北京亚运村人民的休闲生活。

亮点四：周边多个森林公园环绕，环境优美生活惬意

新荣家园地理位置得天独厚，众所周知，亚运村地区公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西北边的不远处。

高尔夫球运动爱好者还可以选择在闲暇时间去往周边的鸿华高尔夫练习场场练习球技，开个车10来分钟就能到了。

相比于市中心繁华商圈的小区，新荣家园的安静私密性是不少人所追求的，闹中取静，高层居民可直接将周边的大好风光尽收眼底。

槽点一：占地面积小，容积率大。

新荣家园占地面积并不大，小区整个就三栋楼，B座C座紧挨，A座在转角处。仅仅只有一条主干道，无其他辅路，通往中心花园的路得走草坪上的石砖。

老王看到一个小小的儿童游玩区域里面挤满了大人和孩子，上前询问后得知，该小区只有这一处适合孩子们玩耍的区域，所以平时人都很多。

老王在小区实地走访了一圈发现确实如此。整个小区因为本身面积小，空间局促，只有主干道这里能推婴儿车，骑骑自行车，其他地方真得无处可去。

槽点二：小区电梯故障，设施养护不佳

今天这次踩盘应该是老王最累最刺激的一次，因为这个小区的电梯坏了！一栋楼总共25层，老王就想着去中高楼层拍点儿好看的风景，谁曾想电梯居然中途发生故障了，直接把老王锁死在里面，这是令人意想不到的。

封闭的电梯内，环境还不错，人也不多，就是有点寂寞……还好维修人员及时赶到，老王终于重获自由。

老王事后分析了下，这次电梯故障大概率是偶发的，因为如果这部电梯经常发生故障，事关每日出行，小区居民和物业一定会有所反应，及时整修到位，凭老王某年某月踩盘遇上的概率很小很小。

所以，小区内电梯平时一定是正常运行的，但由于维护不到位，或者电梯老化，实际已经出现了风险隐患。

老王这次属于为小区居民“趟了个雷”，小区里面的电梯还是需要好好整改维护一下，这样才让人放心。

槽点三：小区车位紧张

小区车位规划少，虽然有两层地下停车库，但是车位比仍然只有1:0.4，而且据当地居民表示，车位特别难租，这对有房但无车位的上班族来说很不友好。

由于小区人车分流，路面又不允许停放车辆，所以有人把车停在地下车库通道上。

槽点四：小区户型单一，有局限性

新荣家园小区几乎全是塔楼，塔楼是蝶形设计，而且户型比较单一，无南北通透户型，户型偏斜，户型方正的太少。小区里没有一居室，小面积是112平的两居室，截至2021年8月7日，目前在售户型都是三室二厅，总价不可控。

总体而言，老王认为新荣家园还是比较不错的小区，主要有以下几点。

首先，小区整体品质感受好，绿化率高，环境优美，楼栋保养也不错，住在这里舒适度还是不错的。

其次，小区周边配套完善，商业、生态、交通、教育资源，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；距离地铁站近，交通便利，通勤方便。

但是小区塔楼设计，户型不方正，很难南北通透，采光不是很好；内部道路并不算宽敞，容积率较高，可供居民活动范围较少。对这些方面比较敏感的用户购房时需谨慎考虑。

从整体价格来看，新荣家园目前在幸福里app上挂牌均价72994元/㎡（8月7日），低于亚运村整体均价，小区主力户型是三室二厅，总价在800万以上，在北京五环内附近需要优质自住的用户可以考虑。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、小区物业认真负责，为居民品质生活保驾护航，保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能。

2、环境优美，居住惬意。绿化率超过45%，有中心花园，有雕塑，共同构造出多层次的园林景观。

3、内部休闲娱乐设施完善，可满足不同年龄段不同的休闲娱乐需求。

4、周边配套成熟，地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐较多，居民生活方便。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约8套，占全部房源的1.36%。小区目前在售均价72994元/㎡，环比下降约0.20%。近6个月，小区整体均价远低于亚运村商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格强势，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为133㎡三室二厅户型，报价890万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为600.8万元左右，二套首付为712.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有112㎡二居、131㎡-148㎡三居。

下面选择主力户型111.9㎡两室一厅和140.5㎡三室一厅进行分析。

新荣家园小区共3栋塔楼，A座临近大屯北路，人车流量大，可能会受到噪音影响，不太推荐；

B座、C座不临街，受噪音影响小，而且可以看到中心花园，视野比较开阔，比较推荐。

亚运村板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业配套均衡，板块内户型、总价跨度大。小区临近地铁站，适合在亚运村商圈内及周边商圈工作的刚需人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区物业管理水平不错，楼道管理和道路管理情况较好，适合对小区物业服务品质比较看重的购房者。

小区内绿化较好，环境优美，休闲娱乐设施配套齐全，周边多个森林公园环绕，适合对小区品质、居住品质以及周边配套品质看重的购房者。

截止到2021年8月，新荣家园小区57.4㎡二室上车总价890万元，首付600.8万元起，适合自住刚需购房者；小区142㎡三室上车总价1300万元，适合对户型、居住品质要求较高的刚需改善购房者。

目前距离新荣家园最近的新房项目是位于小区东南方1.4公里的八斗，以及东北方向6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

其中：

八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为11万元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万元/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

四个新房项目中，八斗与新荣家园的部分总价有重合，地理位置相对较近，所以对新荣家园感兴趣的高预算购房者，应该将八斗列入决策。

而华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府，与新荣家园存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区东北侧区位的购房者。

新荣家园均价低于亚运村商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取华馨公寓、慧忠北里第二社区小区进行比较。