小福是一个职业踩盘人，这次看中的小区是十里堡东里小区。六月的北京已经酷暑难耐，辗转多个地铁线路，小福乘坐地铁6号线，从十里堡地铁站下车，到达小区附近。在小福的心里，对于房子的理解，首先配套是第一位的，至于其他的方面还在其次。骑单车大约十几分钟的车程到达了小区门口，小福没有着急踱步进入小区，而是先骑上单车对小区的周围进行一番探索。

亮点一：位置优越，交通便利

小福之前就对小区了解的比较多，小区位于东四环，从地图上搜索，小区附近主要是十里堡路朝阳路两条主干道。小福先是朝着朝阳路出发，朝阳里是双向四机动车道，道路很宽，路上的车辆川流不息，之后又踏入十里堡路，是双向两机动车道。小福这次探访的时间是上午，路上比较畅通，以后开车出行会比较方便。小福还从地图上搜索到，小区往东大约五六公里可以到达京通快速路，也比较顺畅，红绿灯较少。

小福本来就是乘坐地铁6号线到达的这里，所以对小区到十里堡地铁站的距离还是有自己的实际测算的。小福在附近探访的时候还发现，小区附近的公交站点也有很多，像十里堡公交站以及甘露园公交站，距离小区都比较近，而且线路都很多，包括112路、115路、411路等，通往北京的四面八方。

亮点二：商业配套成熟

小福在附近探访，因为早晨没有吃饭，还抽时间解决了一顿温饱问题。小福在踩盘的过程中发现，小区附近好多小型商铺和大型商场。光小福实际考察看见的就有十东便民超市、果蔬超市、盒马超市，周围卖早点的，卖瓜果蔬菜的也是应有尽有。附近还有各式各样的银行、ATM机，为生活提供了特别多的便利。

小福在附近探访完后，还对远一些的位置也进行了考察。骑单车半小时左右，小福到达了大悦城，之前小福也来过一次，那一次是走马观花，这一次小福则是带着目的来的。朝阳大悦城里面有永旺超市、卡宾男装、晓岛等大家耳熟能详的品牌，可以说是集娱乐、休闲、餐饮等于一体了。

亮点三：教育配套完善

小福从朝阳大悦城出来，又来到了小区附近，打算对附近的教育配套进行一下全面的了解。小福为此还找到了附近的居民询问，小区附近的学校比较多，像幼儿园、小学、中学都有十几所。小福能找到的距离小区最近的幼儿园，距离小区只有几百米的距离，还是比较不错的双语幼儿园，小区附近的居民接送孩子上学、放学十分方便。小学和中学小福也看到了好几所，日坛中学实验学校，步行15分钟到达，小区内居民的孩子上学，可以节约很多的时间。

亮点四：休闲配套完善

小福听说附近有一个比较有名的景点红领巾公园，小福还特地去逛了一下，距离小区大概骑单车二十分钟的样子。小福刚刚踏入公园，就被那个大大的贝壳所吸引。因为是周末，公园里的人很多，大家三三两两，享受着悠闲的时光。公园水系遍布，还有一个面积很大的湖，波光粼粼，清澈无比。正值夏日，烈日炎炎，公园里的环境让人更加清凉。

槽点一：环境品质较差

小福骑单车回到小区，进入小区时，没有任何门卫，这是让小福没有想到的。小区里的房子大多数是低层建筑，都是五六层左右。单元门破败不堪，进入楼栋内部，楼栋墙面是由白灰涂就，因为年久失修，所以有些斑驳零落。楼栋内也有自行车和一些其他的杂物堆放，让本就不宽敞的楼栋更加拥挤。

槽点二：居住人群混乱，卫生较差

小福在小区内闲逛的时候，看到小区内有公共卫生间，但里面的卫生情况较差。小区路面也因为没有保洁的定期清扫，所以并没有十分干净。据小区居民讲，这里的租户较多，所以居住人群比较混乱，素质也良莠不齐。小区内部有凉亭等娱乐设施，也有各种健身、垃圾分类设施等，但由于年代久远，所以设施的保养情况并不好。

里里外外勘查了一遍，小福对小区的打分也只能算是普通。虽然对于小福来说，一个小区的配套要优先于小区的环境、品质，但是十里堡东里小区的确是老旧了一些。小区脏乱差的环境，让小福不得不给小区的评分降低很多。

不过从幸福里APP上看，小区的价格在周边小区中处于中游，且在售主销户型中，户型都不大，比较适合刚需用户。在地铁6号线沿线工作的人群，在资金不是很充足的情况下，可以考虑十里堡东里小区。

小区优缺点参半，各类配套来说，小福十分满意，毕竟位于东四环，地理位置还是不错的。周边的教育、商业以及交通配套也很成熟，瑕不掩瑜。

十里堡东里小区位于八里庄板块，坐落于朝阳北路与东四环中路交叉口的东南角，整体位于东四环、东五环之间，八里庄板块东与平房乡、高碑店乡相邻；西与东四环中路接壤；南靠京包铁路线，与高碑店乡毗连；北至朝阳北路。区域内道路交通便捷，四环路纵穿南北，朝阳路横贯东西，地铁有六号线直达朝阳门，板块内居⺠出行方便。八里庄板块随着城市建设不断发展，区域内住宅区逐渐增多生活配套也在不断完善，已成为朝阳区主要的住宅板块之一。

20世纪90年代初期，十里堡、慈云寺北里等居民住宅小区逐渐落成。进入二十一世纪，远洋天地、首创爱这城、凯德锦绣等高档商品住宅相继建成。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均比较完善。商业方面，板块内有新城市广场、苏宁易购生活广场、未来汇等配套⻬全的生活广场；教育方面，板块内幼儿园、小学、中学配备齐全，有中国音乐学院附属中学、北京市日坛中学实验学校（东校区）等；生态休闲方面，板块内有十北文化公园、清风绿屿、华腾世纪总部公园等；医疗方面，板块有北京年轮中医骨科医院、八里庄东里社区卫生服务站等，内部无三甲医院，居民就医主要依赖周边的朝阳公园西、东大桥板块等。产业方面，板块内有尚8里文创园、莱锦文化创意产业园，吸引了哈工大设计院、映美传媒、央视创造传媒有限公司等文化传媒产业公司入驻园区。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、本地人及在国贸等周边商圈工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，没有在售新房商品住宅，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势；板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

根据北京市规自委官网信息，八里庄板块近五年都没有住宅用地挂牌入市；目前板块内也没有新房在售。目前朝阳区的供地基本都在东坝、王四营这些位置较偏远的地区。八里庄板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。八里庄板块发展较早、内外部配套建设比较完善，其未来发展前景主要从以下两个方面阐述：住宅属性方面，八里庄板块是朝阳区早期发展的住宅区之一，拥有完善的生活配套和浓厚的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论公交、地铁或自驾均可以快速直达国贸CBD等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停⻋等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来置业的热情。

产业属性方面，八里庄板块内自有产业较为单一，未来规划重点在于发展文化传媒产业。板块南部的莱锦文化创意产业园目前有正午阳光、华策影视、映美传媒、央视创造等入园企业140余家，该产业园是国家文化产业创新实验区上的重点园区项目，入选北京2020年度市级文化产业园区，业务涉及影视、传媒、设计、网游、高科技研发等创意产业，成为传媒影视行业企业的聚集地。未来，随着文化产业的进一步发展，八里庄板块将在吸引更多人才、提升板块经济活力的同时，还能带来更多的就业和商业机会。

十里堡东里小区距离地铁6号线十里堡站大约1.1公里，6号线途经金安桥、车公庄、金台路等地铁站，可以换乘的线路比较多，包括S1号线、2号线和14号线都有换乘，地铁出行比较方便，对于地铁沿线的上班族来说，选择本小区是个不错的选择。

小区周边的公交站牌也有很多且距离较近，像十里堡公交站，可以乘坐95路、350路、411路等，甘露园公交站可以乘坐112路、135路、605路，通往北京的各个方向。

小区邻近朝阳路和十里堡路，朝阳路为双向四车道，十里堡路是双向两车道，距离京通快速路5.7公里，私教车出行方便。

小区内拥有各种蔬菜瓜果市场和便民超市，还有各种早点的提供。小区周边各类商铺林立，为小区居民的生活提供了便利。

小区周边各种健身房、银行、存取款ATM机很丰富，满足了居民的日常需求。

距离小区3.1公里时朝阳大悦城，距离小区5.5公里时合生汇，两个都是集娱乐、购物、休闲于一体的大型商业中心。

小区2公里以内的小学、中学也是应有尽有，包括日坛小学、朝阳区实验小学、日坛中学实验学校以及八里庄三中等，都离小区距离较近，学生上下学十分方便。

2021年6月，小区挂牌价均价56210元/㎡，相比于2021年5月，同比上升0.01%。幸福里APP挂牌房源7套，全部为二室。以小区内在售户型主流的58㎡二居室来说，售价320万，参照目前北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首付35%，二套房首付60%，非普宅商贷首付40%，二套房首付80%。即这套房子首付需112万，二套房首付192万。

根据近期的价格变动，目前来看，小区的价格稳中有略微的上升，购房者不必过分担忧。

2021年6月，小区目前幸福里APP挂牌房源7套，全部为二室。面积在在50㎡-60㎡之间。

目前在售户型中，主流户型时64㎡的二室一厅，主卧朝南，次卧朝北，带有阳台，房间分布也比较合理。而且小区内的房子面积较小，价格适中，所以比较适合刚需的人群选择。

还有面积较小的58㎡的户型，户型东西向，比较曲折，但是因为其面积小，价格低，更适合一些预算资金有限的人群购买。

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小区距离6号线十里堡地铁站1.1公里左右，所以上下班比较方便。而且S1号线、2号线和14号线都有换乘，适合在地铁沿线工作的购房者。小区附近的公交站可以到达朝阳门、康家沟等各个热门板块，在这几个商圈上班的朋友可以考虑在此购房。因为小区价格低，户型小，所以，适合资金条件有限的刚需人群。

目前朝阳区八里庄商圈内暂无在售新房源，我们选择朝阳区的柏林郡和丽都悦府两个小区来做对比。

柏林郡是由北京江南投资集团有限公司开发，在售户型为4种户型，3室2厅2卫共3个户型和2室2厅2卫1个户型，均价75000元/㎡，总价720万元/套起，目前已交付。

丽都悦府是由嘉裕房地产开发有限公司开发，在售户型为10种户型，3室2厅2卫共9个户型和4室3厅3卫1个户型，价格92000元/㎡起，总价1600万元/套起，目前未交付。

对比十里堡东里小区，柏林郡和丽都悦府两个小区的价格高很多。柏林郡和丽都悦府两个小区的主要优势在于因为是新房，小区品质、绿化环境、内部配套都比十里堡东里小区好很多，但是相对价格也会很高，物业管理费用较高，比较适合改善住房条件的人群。而十里堡东里小区较低的价格，更适合刚需，预算有限的购房者。

朝阳区在售二手房较多，选择附近的八里庄东里和十里堡北里两个小区来做对比。