一提到潘家园，就不得不说潘家园的古玩文化了，这里有潘家园旧货市场、北京古玩城、天雅古玩城三个远近闻名的古玩市场，流传着许多低价淘真品的民间故事，有着琳琅满目的文玩字画、古玩旧货，和精美的工艺品、装饰品，许多古玩爱好者前赴后继的到这里来买卖交易，这也让潘家园成为了国内最大的古玩市场。

今天小蓝要去的就是在潘家园旧货市场旁边的嘉禾园小区，在古玩市场旁建起的小区会是怎样的呢？话不多说，小蓝这就前往小区一探究竟。

亮点一：小区封闭式管理，安全性高

小区北侧有一个北大门，设有保安室、车牌号识别摄像头、门禁，只有带有登记过的车牌号的车辆才能被放行，行人出入需要刷卡，保安也是认真负责，时刻盯着出入的人员和车辆，对于外来人员会确认身份和情况。整体来看，小区的安保工作做得是不错的，居民的安全能得到有效的保障。

亮点二：绿化覆盖面积大，环境较安静

刚踏进小区，就会看到道路两旁种植着许多亭亭玉立的鲜花，从旁边经过还能闻到一股清新淡雅的花香，让人心情舒畅、舒适惬意。小区内有一个小公园，这里清幽宁静，鸟语花香，基本听不见外面街道的喧闹嘈杂声，小区居民喜欢结伴在这里散步、闲聊，生活氛围非常的浓厚。

亮点三：地理位置优越，交通便利

从10号线的潘家园地铁站出来，小蓝就刷了一辆共享单车，打开地图导航往小区骑去，从潘家园地铁站前往小区只要往西直走就行了，计算了一下骑行的时间，才5分钟左右，可见小区距离地铁站还是比较近的，而且在骑车的时候发现附近有几个公交站和许多共享单车的停放点，看来小区居民平时的出行还是比较的方便的。

另外，小区临近东二环，对于家里有车的小区居民来说，节假日自驾出行游玩是非常的便捷的。

亮点四：周边配套完善，生活便利

小区北侧一条街都是商铺，这里有超市、诊所、理发店，还有各色各样的饭店，像庆丰包子铺、淮南牛肉汤这些店里的小吃都是让人百尝不厌的，一些休闲娱乐场所例如养生理疗店、影院、自助图书馆都有，可以想象小区居民平时的日常生活是丰富多彩的。

槽点一：小区内有许多乱停乱放现象

小区内一处垃圾桶旁，堆放着许多垃圾和杂物，一些废旧的自行车被扔在这无人管理，这般景象看得让人不适，而且从旁边经过能闻到一股发霉物品散发出来的气味，非常的影响小区样貌。

小区西侧的地下停车场入口停放着许多的车辆，正常情况下入口处是不应该停车的，这种情况对居民车辆的进出是有一定影响的。

槽点二：楼房老旧

小区单元楼有板楼和塔楼，其中六层的板楼外立面看起来非常的老旧，墙壁表面有各种污垢，墙皮看起来像是一碰就会剥落，单元楼虽然换上了玻璃门，但是和一旁破旧的墙面和生锈的管道格格不入，甚至看起来有点突兀。整个单元楼给人一种年久失修的感觉，非常的不美观。

槽点三：休闲娱乐设施相对较少

小区内基本没有什么休闲娱乐的场所，唯一的健身器材在进大门后的左手边，保安室的旁边，对于小区的居民来说，唯一的休闲娱乐设施设在这里是很尴尬的，既然都已经走到大门口了，还不如出小区到外面的休闲娱乐场所去逛一逛。整体来说，小区内的休闲娱乐设施是相对较少的。

槽点四：周边停放着杂乱无章的车辆

因为小区北门两侧有许多的餐饮店和超市，许多的餐饮店商家在网上开通了外卖服务，从早到晚都有许多外卖小哥来往，特别是饭点的时候，许多人骑着电动车、共享单车来到这里，因为停车位有限，小区门口也是停放了许多的车辆，一些车主为了省事随意把车横在走道上、停在马路边，这不仅影响了行人的通行，还存在很大的安全隐患。

整体来看，小区的综合表现处于中等水平。居住环境方面，小区安保管理较好，安全性高，内部绿化优美，生活环境较好；周边配套方面，小区北门两侧有多个餐饮店、超市、休闲娱乐场所，生活便利；交通方面，小区地理位置优越，临近东二环，离地铁站也不远，自驾出行和地铁通勤都非常的方便。

总的来说，小区绿化环境好，安保管理较严格，周边配套完善，不足之处在于小区内和周边的乱停乱放现象较严重，楼房较老旧，内部设施相对较少。

从幸福里APP得到资料，截止2021年8月，小区挂牌均价62669元/㎡，高于潘家园商圈总体均价，总价在545万-793万元之间，二到三居室都是有的，刚需改善人群可以考虑。

潘家园商圈位于北京市朝阳区，地处东三环与东二环之间，商圈发展较为成熟，产业构成自成一系，内有两条地铁线路，是三环内极具性价比的自住功能商圈。

潘家园商圈北侧为劲松、建国门外商圈，南侧为成寿寺商圈，西侧为龙潭湖、方庄商圈，东侧为华威桥商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与潘家园商圈之间的联动效应尚可。商圈最大的优势在于三环内的地理位置，直线5公里可以覆盖东单、王府井等热门商圈。

潘家园商圈原本名不见经传，直到1992年，随着民间古玩艺术品交易的兴起和活跃，潘家园商圈逐渐聚集了一批民间古玩艺术品爱好者，随即从市场到产业，使潘家园商圈具备了极具辨识度的产业构成。

现在的潘家园商圈内，包含2条地铁线路：10号线、14号线。其中10号线能级较高，北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带，14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

另外，商圈内还包含垂杨柳中心小学、东城区汇文实验小学、光明幼儿园、北京市劲松第四小学等。

医疗设施方面，包含有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、弘善公园等。

商业方面，包含潘家园旧货市场、北京古玩城、天雅古玩城等著名地点。

潘家园商圈内，住宅年代横跨1979年-2013年，主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，整体舒适度尚可。老公房门槛价198-235万元、次新房门槛价295-318万元，相对于东城区其余商圈，潘家园的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。主要吸引对交通通勤、价值认同、配套成熟度有要求的购房者。

潘家园商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查潘家园周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，潘家园商圈的均价为6.2万/㎡。

周边板块：龙潭湖商圈的均价为9.4万/㎡，方庄商圈的均价7.2万/㎡，华威桥商圈的均价为7.2万/㎡，成寿寺的均价5.8万/㎡，除三环外的成寿寺商圈外，周边商圈均价均高于潘家园板块。

由此可知，潘家园商圈属于三环内的价值洼地，比价效应下，潘家园商圈的价值可能会出现攀升。

潘家园商圈的区位尚可，但其作为三环内板块，与二环内其他板块的联动效应略有不足。

特别是轨道交通站点方面，仅有一条东西向的14号线，其余10号线，包括在建中的17号线均为南北向。

聚焦来看，潘家园商圈西侧被龙潭湖公园以及护城河隔开，商圈南侧又被铁路横断，北侧的国贸CBD商圈延伸又被双井、劲松商圈截断，导致从购买力以及商圈辐射来看，潘家园商圈较为孤立，所以造成了潘家园商圈东三环价值洼地的现状。

不过值得注意的是，在建中的17号线在商圈内的十里河站设有转站口，此条线路向北横穿三里屯、东直门、太阳宫等数个强势商圈，可能会为潘家园商圈带来一波正面影响。

不过考虑到链路太长，料想不会对商圈内的住宅价格产生明显影响。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率为40%，小区内有花园，整体环境较舒适。

2、环境较安静，邻里关系融洽，生活氛围较浓厚。

3、周边配套完善，超市、饭店、医院、古玩市场、公园等设施一应俱全。

4、临近东二环，自驾出行方便。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源有4套，在售均价62669元/㎡，对比上月下降约0.68%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价高于潘家园商圈，低于朝阳区均价。图中可以看出，近6个月小区挂牌价有升有降，而潘家园商圈与朝阳区价格是上涨的。从目前情况来看，小区的价格还是有较大浮动的，建议观察后谨慎入手。

购房成本方面，总价最低的为77㎡的两室一厅户型，报价545万元。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为218万元左右，二套首付为436万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有77㎡-104㎡二居、117㎡三居，小区二居、三居分布在每栋楼。

主力户型有104㎡两室二厅一卫、117㎡三室一厅一卫，得房率75%，这两种户型存量较多，故进行分析。

小区有21号-26号共6栋楼，北侧为潘家园路，东、西、南侧被其它小区包围。

21号楼为围合式单元楼，采光与通透性相对会较差。

21、24、25号楼因为北侧临近潘家园路，存在一定的噪音污染。

22、23、26号楼南北朝向，采光通透性较好，并且环境相对较安静，建议选择。

小区位于潘家园商圈，适合在潘家园商圈及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区周边配套完善，超市、医院、饭店、古玩市场、公园场所都有，对生活配套完备程度有较高要求的购房人群可以考虑。

小区距离潘家园地铁站1.1公里，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

小区有77㎡的二居室户型，上车价为545万元，适合刚需改善人群。也有117㎡的三居室户型，上车价为793万元，适合刚需改善人群。

截止2021年7月，潘家园商圈内暂无新房在售，目前距离小区最近的新房有5公里内的首开璞瑅公馆、元熙华府、金茂东叁茂府。

首开璞瑅公馆有236㎡的四居室，总价2500万元；

元熙华府有121㎡-146㎡的三居室，总价1128万-1300万；

金茂东叁茂府有125㎡-195㎡的三居室-四居室户型，总价1350万-2096万；

若是对户型及面积、内部设施、建成年代有要求，追求居住品质的购房人群可以优先考虑上述新房项目。

截至2021年8月，嘉禾园小区均价高于潘家园商圈二手房均价，我们以房龄、均价、地理位置作为依据，选取广顺园、潘家园小区与嘉禾园小区进行比较。