御景园小区位于交通便利的东三环南路，属于华威桥商圈，华威桥商圈是朝阳区重要的住宅板块之一。在这里，一公里附近就是非常有名的十里河天娇文化城，不远处还有北京方志馆、首都图书馆等地标性建筑，文化氛围极具浓厚，很突兀的是周边都是商业，其中却有一处像研究院产业园的改善居住型的项目——御景园小区，今天就带你来了解一下吧。

亮点一：小区绿化别致优美，尽显高档品质之感

御景园内部道路两侧绿植丰富多样，打造的别致优美和小径紧紧贴在一起，一同向远方蜿蜒而去。

小区内树木种类多，除了北方常见的杨树、柳树外还有南方常见的竹林，彰显品质情趣。

亮点二：小区内部配套设施齐全，生活便利度高

小区内部配套设施齐全，尤其社区健身活动空间非常宽阔，器材种类也较多，满足居民日常的休闲锻炼需求，地面还设置了软垫，避免运动跌倒损伤膝盖，非常贴心。

为了满足生活多元化需求，小区内还设置了旧衣物回收站点、分类垃圾点、电动车充电桩等。

以及周到安全的门禁系统，和邮政信箱等，提升了小区居民的生活安全及居住品质。

亮点三：小区安保检查严格，居民生活安全有保障

小区标识明显，在门口处单独设立了检验台，保安查验时坐姿端正，态度认真，严格把控小区进出往来车辆和人员，不愧是保障可靠的安全示范小区。

亮点四：外立面楼况良好，公共区域尽显高档

御景园的楼体设计大气又规范，门头的设置颇有高端商务楼之风范，窗明几净无半点杂乱，门前小广场的空间也很充足，方便居民来往出行、归家。

值得一提的是，公共区域的设置挑高开阔，高档质感彰显格调。指示牌、物业值岗桌一应俱全，专业度和品质感在进入大厅之时就能充分感受。

亮点五：车位充足整齐，内部道路畅通有序

不难看出，小区在车位设置方面还是非常用心的，规划合理，摆放有序，能感受到物业做足了维护工作。正因如此，内部的通行道路还是非常通畅、便利，且无阻挡无遮蔽。

亮点六：周边交通环境发达，有多处公交地铁站点

小区地处东三环南路的十里河地块，来往通行非常便利，附近两条地铁及多条公交线路，以及充足的公交站。

可以看到，小区一公里处就是便捷的10号地铁、14号地铁十里河地铁站，步行7分钟即可到达。通28路、53路等多条线路，均在小区周围附近，站点是十里河桥北站，步行4分钟内到达。

槽点一：楼道光线较为昏暗，角落堆放杂物未清理

小区内楼道没有对外的窗户，失去了自然光线，使得内部较为暗沉，加上楼道内灯光照明系统比较弱，光线不均等影响，所以稍感压抑昏暗，部分灯光只能进行局部照明作用。

另外，楼道外部之间的角落中还堆放了些许杂物，影响往来居民通行，且有碍观瞻，夏季还会滋生蚊虫影响健康。

且楼栋为三梯八户设计，早晚高峰会出现等电梯难的情况。

槽点二：与加油站一墙之隔，有安全隐患

小区旁边紧邻加油站，虽然满足附近居民的需求，也有些许安全隐患。

槽点三：离东三环主路较近，噪音较大

小区出门就是东三环，车流量非常大，高峰时段常年拥堵，噪音大。

御景园小区采用封闭式管理，居民品质生活得到充分保证。其内部尽享绿树环绕风景优美之感，园区内建造的假山、石林、亭子等建筑都很有格调，小区内的公园树木种类较多，走在其中满满幸福感。

地处东三环交通便利的区域，附近公交车站和地铁站充足，步行时间在7分钟之内均可到达，旁边就是首都图书馆、十里河文化城，满足居民各类生活文化需求，这一点是其他小区无法比拟的。

只是，小区楼道内光线较为昏暗，光源不足，采光问题比较严重，家里有老人上了岁数极有可能造成意外，需要格外注意。整体来说御景园小区属于高端、品质小区，物业管理规划得当，景观别致，值得追求舒适品质的人群所关注。

御景园小区隶属于华威桥商圈，该商圈北侧为大望路商圈，南侧为十里河商圈，东侧为垡头商圈，西侧为潘家园商圈，距离双井商圈和CBD商圈也仅仅4公里。华威桥商圈是众多商圈中具有较大居住属性的热门商圈。

华威桥商圈东临三环沿线，北边是人口密集的劲松生活区、松榆里生活区、武圣路生活区，居住人群和商务人群导入均非常便捷。在以潘家园核心产业古玩的带动下，周边地区各种业态错位发展，潘家园眼镜城、海文商厦等商业项目也都得到了良好的发展，吸引了大量居住在东南部城区的居民到此采购。

用途方面，商圈内大部分为二手房，暂无新房供给。除了美景东方、山水文园小区外，多数小区为建设时间在1994年-2013年左右的旧小区。

华威桥商业圈内交通便捷，拥有地铁10号线、地铁14号线，横向有双龙路、松榆南路，纵向有东三环及东四环辅路等城市主干道，商圈内居民不论是乘坐地铁还是自驾，前往北京城内外各地都十分方便。

根据公开资料显示，华威桥板块近5年内都没有住宅用地供应。据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月20日，周边的十里河、潘家园等板块也都没有住宅用地供应，所以现有的土地市场情况下，对华威桥商圈的二手房市场冲击力小。

政策规划方面，根据北京市住建委公布的2021年第二批老旧小区综合整治项目名单，商圈内一些老旧小区被纳入名单，随着老旧小区的改造升级，居民生活环境持续优化，华威桥商圈成为北京宜居新商圈只是时间问题，同时，该地块的价值也会不断上升。

基础规划方面，区域南侧有正在修建的17号线，该地铁线路全长约49.7公里，连接次渠站、十里河站、东大桥站、未来科技城南区站等地，该地铁路线的建成通车，将会吸引更多上班族的关注，使得这片房价前途明亮。

1.小区内环境优美，植物种类繁多，有杨树、柳树、竹林、草坪等多种绿植，绿色覆盖率高，空气质量好，居民生活质量较高。

2.小区内部配套设施齐全，健身活动空间非常宽阔，器材种类也较多，设置了旧衣物回收站点、分类垃圾点、电动车充电桩，和邮政信箱等，居住日常生活便利。

3.小区安保严格，门口处单独设立了检验台，保安查验时坐姿端正，态度认真，严格把控小区进出往来车辆和人员，还有门禁刷卡系统，安全系数高。

4.周边交通环境发达，有多处公交、地铁站点来往通行非常便利，10号地铁、14号地铁十里河地铁站，步行7分钟即可到达。公交站通28路、53路等多条线路，站点在小区周围附近，步行4分钟左右就能到达。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉20日，小区在售房源约9套，占全部房源的2.5%。小区目前在售均价51333元/㎡，较上月环比上涨约0.36%。近6个月，小区整体均价在低于朝阳区、华威桥商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，平均涨幅高于同期朝阳区、华威桥商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的118.78㎡一室一厅户型为例，报价610万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为214万元，二套首付为366万元。

小区有119㎡一居室、134㎡两居室、147㎡-231㎡三居室。现选择118.78㎡一室一厅和227.28㎡三室一厅进行分析。

1号楼紧贴东三环南路，噪音大，喜欢安静的人群不宜选择。

2号楼在小区内侧，西北门，南门出入都很方便，临街弘燕路，地铁14号线东段，可以优先考虑。

1.环境优美，适合家里有老人孩子的群体。

2.小区内部配套设施齐全，对生活质量要求较高的群体可以考虑。

3.周边交通环境发达，适合依赖公交地铁通勤的上班族选择。

截⾄2021年8⽉20日，华威桥商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而御景园小区目前在售均价51333元/㎡，总价610万元/套起。

御景园与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于华威桥商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与御景园相近的龙头公寓、方华苑进行比较。