不知道大家有没有发现，名字里带“公馆”俩字的小区一般都不简单，但凡小区品质稍微差一点它都不敢称自己为公馆，这不，朝阳双井就有一个比较厉害的公馆。

既然龙卷丰都提到“朝阳双井”和“公馆”了，那大家肯定能猜到龙卷丰今天要去哪了吧?它就是位于朝阳区双井板块百子湾南二路74号的乐成公馆，现在就随着龙卷丰的脚步来看看吧！

亮点一：小区门禁严格，安保森严

龙卷丰考察小区的时候习惯先在小区外绕一圈，为的就是看看小区各个大门的安保情况。在乐成公馆周围绕了一圈之后发现这个小区的安保还是很严格的，小区一共是设有东西南北四个门，目前能通行的只有南门和西门，而且都配有两个保安，进出都要审核身份，非业主或房友都不能进。

那这不能进小区可就难办了呀，后来龙卷丰找了房产经纪人，想要通过经纪人进入小区，但是经纪人的答复却是，该小区中午时段不允许中介带看，龙卷丰心想这个小区安保这么严格的吗，连经纪人都不能带看了？天无绝人之路，恰好，这个经纪人有个朋友是业主，那位业主出来了之后我们以房友的身份才进的小区，不得不说这个小区的安保确实做的不错。

亮点二：整体品质较高

这个小区给龙卷丰的第一印象非常好，从西门进去第一眼就能看到大片的绿化，业主说这个小区有40%的绿化，龙卷丰信了，但幸福里app上显示绿化率只有31%，一时间不知道该相信哪个，但实际考察之后发现这个小区的绿化覆盖率确实是挺高的，所到之处均有绿化，中心有公园，南门那边还有水池，整体环境非常好。

龙卷丰还注意到，这个小区的外立面下半部分采用的是干挂石材，看着非常高端，要知道干挂石材是只有高档小区才会使用的建筑材料，一般的小区的外立面还真见不到干挂石材。楼栋里也是非常干净，地面、墙壁均用大理石瓷砖贴合，整体品质算是很高的了。

亮点三：交通便利，居民出行方便

乐成公馆距离九龙山地铁站仅有500米左右的距离，走路不到10分钟就可以走到，加上小区东侧300米左右的地方也有一个九龙山公交站，居民可根据自己的出行需求来选择公共交通线路，综合来看乐成公馆公共交通还是比较方便的。

亮点四：周边商业配套完善

如果龙卷丰住在乐成公馆，那每天晚饭后肯定必去合生汇，因为实在是太近了，距离合生汇仅有500米左右的距离，走路不到10分钟就能到合生汇，非常方便。合生汇对面就是一个美食城，里面有非常多的餐饮店，住在乐成公馆的居民晚上下班后不知道吃什么了，可以来这看看，选择多多。

槽点一：小区居民娱乐场所过小

小区中心花园大倒是大，但是供居民娱乐休闲的场所却很小，基本上只有滑梯处和南门进来的景观池旁有一小块空地，其他都是绿化用地和人行道，这点就限制了居民在小区内的娱乐方式，没办法，地全用在绿化景观上了，小区内是真的没有大的空地供居民休闲娱乐。

槽点二：被迫的围合式小区

乐成公馆虽然不是围合式布局的小区，但就因为它东侧有个乐成豪丽公寓，“被迫”成了围合式小区，为啥这么说呢？乐成豪丽公寓楼栋很高，高度接近乐成公馆4号楼，这种高度对于5号楼的住户是非常不友好的，尤其是低层住户，采光会受到很大影响。

槽点三：小区内年40产权商用房与商品房混在一块

龙卷丰和经纪人的朋友在小区内转悠的时候，那位业主说到，这个小区本来是有底商的，可能后期开发商改变了策略，将这些商铺全改成了住宅，但性质还是商用房，产权只有40年，不能落户和上学，而且后期交易非常麻烦。龙卷丰听到这个其实是非常震惊的，看上去这么高端的一个小区内部居然混着商用房，这着实让人没想到。

槽点四：周边道路拥堵

龙卷丰到达乐成公馆的时间大概是上午十一点半点左右，从九龙山地铁站出来就看到广渠路和西大望路的十字路口处挤满了车辆，龙卷丰就很奇怪，这个时间点也不应该是上班高峰期啊，为什么车辆还这么多。可能原因就出在西侧是东三环南路，东侧是东四环中路，车辆较多，所以造成这段路无论什么时候都是比较拥挤的，小区内居民自行驾车出门可能会遇到比较严重的堵塞问题。

总体来说乐成公馆给人的舒适感还是挺高的，整体很新，品质较为高端，内部环境非常不错，绿化覆盖率较高，中心花园规划很好。社区周边商业配套也相对比较丰富，适合比较看重周边商业配套的购房者。

小区内供与居民娱乐的场所较少，空地基本都用作绿化了，看重内部娱乐配套的购房者需要再三斟酌。

整体的安保情况和物业服务方便非常理想，追求小区安保质量和物业服务品质的购房者可以重点考虑。

交通配套相对比较方便，距离周边地铁站和公交站较近，适合比较看重交通配套的购房者。但周围道路比较拥堵，车辆较多，日常出行用车较多的购房者需要慎重考虑。

双井商圈位于北京市朝阳区，地处东三环至东四环之间，国贸CBD商圈以南、大望路商圈以西、东北侧为劲松商圈，是因CBD商圈的扩张而崛起的商圈。

商圈内高净值人口主要依托CBD商圈内的高端居住人群，尤其是在CBD工作的商务人士。其和CBD的关系既紧密，可以看做CBD的影子板块，但近两年自身优势开始凸显。

进入21世纪后，随着北京城市规划东拓的目标确定，CBD商圈开始加快建设，同时当时以重工业为主要产业的双井，也一改往日“灰头土脸”的模样，转身成为北京CBD的“后花园”。

双井商圈内包含有北京乐成国际学校、中央商务区实验学校、中育贝拉国际高中、北京乐成国际学校幼儿园等。

商圈内包含三条地铁线路：地铁7号线、10号线、14号线。其中，7号线连接欢乐谷、环球度假区等区域，10号线为环线，沿三环可以串联起国贸、太阳宫、苏州街等热点商圈。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽。此外，双井商圈内还包含有三环线干道，无论是去奥体还是北京南站都比较方便。

商圈内生态环境配套主要有庆丰公园等，唯一的不足，是双井商圈内优质的医疗资源比较匮乏，不过结合其较好的地理位置，向北不到2公里就能到达北京市第一中西医结合医院（三甲）。

双井商圈内大部分楼盘的开盘时间在2000-2007年间，辅以少量老公房，其中户型产品普遍偏大，是典型的改善型需求的聚集地，建筑密度并不算小。

老公房门槛价310-470万元、次新房门槛价315-2480万元，相对于朝阳区其余商圈，双井的门槛价不算高，对刚需购房者还算友好。

双井商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查双井及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双井商圈的均价为8.2万/㎡，周边国贸CBD商圈的均价为8.1万/㎡，大望路商圈的均价为8.6万/㎡，劲松商圈的均价7.8万/㎡，建国门外的均价8.7万/㎡。双井商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双井商圈属于朝阳区内价值中等的板块，比价效应下，双井商圈的价值已被市场基本释放。

双井商圈，不只是CBD的“影子”。

双井近几年的崛起，远不止CBD的产业溢出这么简单，还有一个重要原因是其本身的规划能级，城市治理水平也相对较高。

据官媒报道，双井地区致力于构建“一轴两廊三圈四街区”的发展格局。“一轴”，即三环路CBD连接轴；“两廊”，即通惠河生态文化廊道（重点打造滨河生态绿道、大运河双井文化带）、广渠路都市经济廊道；“三圈”，即富力广场、乐成广场、合生汇三大商圈；“四街区”，即CBD商务生活服务活力街区、文化引领高质量发展示范街区、“1•3社区”基层社会治理深耕街区、高品质城市更新样板街区。

双井商圈的面积并不大，但城市治理水平却格局很高，这是一桩令人期待的事情，双井商圈的发展未来可期。

1、环境舒适，居住惬意。绿化率31%，内种有高大树木以及其他景观植被。

2、小区整体品质较高，楼龄较小，价格和品质成正比。

3、小区安保严格，物业服务较好。

4、周边配套比较成熟，居民生活方便。地铁站、学校、公园、写字楼环伺小区四周，出行、购物、休闲娱乐、上班随心所欲。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源10套，占全部房源的2%。小区目前在售均价110941元/㎡，环比上涨约0.09%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅较小。从目前情况来看，小区单价偏高，改善型购房者可以考虑。

购房成本方面，总价最低为一室一厅户型，报价950万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为703万元左右，二套首付为798万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有92㎡一居、129㎡-141㎡两居、171㎡-223㎡三居、258㎡四居。

现选择小区主力户型129㎡两室两厅和191㎡三室两厅进行分析。

乐成公馆整体规划较为整齐，全小区只有五栋楼，北侧三栋，南侧两栋，均为南北朝向。

楼栋选择优先选择4号楼，4号楼为该小区楼王，户型最好、景观最好，其次就是1、2、3号楼；

不推荐选择5号楼，5号楼东侧就是乐成豪丽公寓，两者之间有一定的高度差，5号楼底层住户的采光会被乐成豪丽公寓给遮挡，所以不推荐购房者选择5号楼。

适合在双井商圈及周边商圈工作的人群购买。

小区绿化31%、内部配套完善，适合对内部配套和环境有需求的人群购买。

周边大型商场众多且距离公交站、地铁站较近，适合对通勤和周边配套有要求的人群购买。

乐成公馆总价区间为950万-2488万，适合改善型购房者和终极改善型购房者。

目前，双井板块内无新房在售。目前朝阳区内有新房在售的板块是亚运村小营、北苑及酒仙桥商圈。朝阳板块内共有13个新房在售项目，现挑选部分新房板块来做对比。

丽都悦府（朝阳酒仙桥）：187㎡-290㎡在售，均价92000元/㎡，总价2000万/套起。

华贸铂金墅（朝阳北苑）：177㎡-223㎡在售，均价75000元/㎡，总价1500万/套起。

天润福熙大道（朝阳北苑）：在售199㎡及以上户型，均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

八斗（亚运村小营）：87㎡-181㎡在售，总价1276万元/套起。

而乐成公馆房源最低挂牌总价在950万元/套。预算充足，且为改善型购房者可以考虑乐成公馆。如果预算在2500万左右，仍然可以选择乐成公馆，乐成公馆总价区间在950万-2488万，整体品质也是比较高的。如果追求新房，那可以选择上述的三个新房小区。

小区均价高于双井商圈二手房均价，现选取2公里范围内、房龄接近、均价与乐成公馆相近的A派公寓和金地国际花园进行比较。