北京有个地方，麻雀虽小五脏俱全，即使老司机也经常搞不清方向。随处可见的韩国人、韩语标识以及韩国美食。这里聚集了众多世界500强及高新技术企业，号称北京第二CBD。曾经偏僻的韩国人聚集地，到互联网产业完美承接，形成产住一体的一流宜居区域，这就是望京。今天小亮就来到望京板块，亲自实测望京板块热门二手房小区—望花路西里，给意向在望京区域置业的人群提供一些建议。

亮点一：邻里氛围和睦

小亮进入小区就感受到了浓浓的生活气息。老人们坐在阴凉下安静闲谈，来往行人不时笑着点头打招呼或驻足唠几句家常。小亮向老人们打听小区的各种情况也得到了热情认真的回复，这份其乐融融的邻里氛围实在难得。

亮点二：绿化景观优美

作为一个老小区，小区的绿化和休闲着实算得上不错，路面干净整洁，小区内树荫遍布，树木、凉亭、草坪、长廊交相辉映，让人仿佛忘记了夏日的炎热。

亮点三：交通出行便利

一直以来小亮踩盘的出行方式就是公共交通，出门之前看了一下地图发现小区距离地铁14号线阜通站300米的距离，果断选择地铁。地铁口有共享单车，可以选择骑车。天气晴朗，小亮选择闲逛过去，3分钟到达小区。小亮又在周围转了转，多条公交线路环绕小区，对于乘坐公共交通通勤的上班族来说，是非常便利的。

亮点四：生活配套齐全

周边商业配套是购房者置业的重要因素之一。小亮发现小区外部有各种类型的商业配套，小型菜篮子、超市、生鲜、银行、美发及各种类型餐饮一应俱全，能满足日常生活所需。当然周边也不乏大家都喜爱的大型购物中心凯德MALL和家和福等大型超市。

槽点一：安保松散

小区虽然设有安保和门禁，但几乎可以随意出入，车辆进出管理并不严。部分单元楼门禁已经失效，外人可以随意进出小区和单元楼，给业主的财产安全带来了威胁。

槽点二：楼体老化明显

和小亮踩过的许多二手房小区相似，小区房龄在20年以上，楼体外立面虽经过了保养和翻新但还是可以看出岁月的痕迹，米白色的外漆已经陈旧，有斑驳痕迹，楼内墙面上破损和污迹随处可见。

槽点三：停车困难

小区内部人车无法分流，对老人和孩子来说有一定的危险性。小区只有地上可以停车，小亮去的时候是下班之前，但发现车位空的不是很多，无法满足业主需求，停车紧张。

槽点四：临马路有噪音干扰

小亮发现小区紧挨主干路广顺南大街，全天都有较多车辆通行，自驾出行方便的同时也有噪音的困扰，早晚高峰时车流量很大，临街的小区住户在高峰期和夜晚难免要受车辆噪音的影响。

经过详细的踩盘，小亮总结一下望花路西里这个小区到底怎么样？

在地理位置、交通出行及周边配套上小区均属于上等水平。小区虽有20年以上的房龄，但经过了翻新，虽略有些陈旧，但小区环境干净，绿化面积大，邻里关系和睦。小区方便的交通出行对许多上班的年轻人有着强大的吸引力，居民对物业还算满意但安保方面有待提升。小区优越的地理位置是吸引购房者的重要一项，再加上小区附近成熟的生活商业配套又为小区加分了不少。

小区部分楼栋临近主干路，有噪音的干扰。整体来说瑕不掩瑜，近地铁、配套完善，日常生活便利度高，能满足各年龄段的置业需求。

小区均价6.5万元/平，低于望京板块二手房均价，且户型以100㎡内小户型为主，刚需家庭不错的选择。

至于购买人群，建议在望京工作的家庭购买，位置优越，交通便捷，可以省去很多通勤上浪费的时间。

望京板块地处北京市东北四环、京密路、东北五环以及京承高速四条主干道交叉形成的区域内，位于东北四环-五环之间。板块西侧是亚运村小营板块，南侧太阳宫板块，北侧是来广营板块，东侧是酒仙桥板块。

望京板块内聚集了大量二手房，多是建于1980年-2018年间的公房、回迁房和纯商品房社区。望京板块内商业、休闲、医疗等资源较为完善。望京商业发达，以地标建筑望京SOHO为代表，合生麒麟新天地、望京凯德Mall、四元桥宜家、新荟城、新世界百货、方恒购物中心等中大型商业遍布于整个片区。医疗方面，板块内有三级甲等综合医院中国中医科学院望京医院。生态休闲方面，板块内有南湖公园、北京龙韵国际公园、太阳宫公园等休闲公园。交通出行方面，有地铁14号线、15号线在望京站交叉，自驾走机场高速、京承高速，北四环路和北五环路出行非常方便。

望京集互联网和外企产业优势，是朝阳区高新技术产业区组团重要部分，拥有众多通信产业、互联网巨头企业，以及众多的外企区域总部。板块内有两个主要产业区，一个产业区位于望京东北部区域，分布着电子通讯、医药业等产业，有施耐德、爱立信等企业在此办公；另一个产业区位于望京中部，在绿地中心、望京SOHO、西门子大厦等写字楼内分布有互联网、电子科技、汽车等产业，有阿里北京总部、奔驰利星行、智联招聘等公司在此办公。

板块的主要居住人群是互联网企业工作人员、行政事业单位职工和望京周边板块工作的人员，板块内居住人群各年龄段都有，年轻人较多。望京板块是近10年来北京房产涨幅比较好的板块之一，也是最能体现北京职住平衡的板块之一。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2011年到2021年7月9日期间，望京板块没有住宅用地入市，距离望京板块最近的2宗地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，北京兆悦房地产有限公司以“28亿元+政府持有商品房住宅产权份额20%”竞得30-L06地块；2021年5月，招商+城建联合体以”42.2亿元+2万㎡公租房面积“竞得30-L04地块，成交楼面价为40474元/㎡，溢价率为14.99%，折合成可售住宅楼面价为6.5万元/㎡。上述地块位于望京西园四区西南方向8公里左右。

望京板块土地稀缺，地块各项配套齐全，并且临近阿里等大型互联网企业，周边设施与地块规划都有着较好的发展潜力，市场价值也在不断提高。

望京的未来发展利好可以从政策规划和基础设施建设两方面进行阐述。

政策规划方面，朝阳区将以建设具有世界影响力的国际商务中心区、文化创新实验区、和谐宜居模范区作为发展总目标。望京板块未来主要发展科技创新、国家化商务、金融、传媒等产业，均为目前的朝阳产业，未来将会为区域内注入大量人才，有利于板块内经济和文化的发展，促进区域消费及职住平衡。

基础设施建设方面，北京市地铁17号线目前处于在建中，该线路将在望京西站与地铁13号线、15号线无缝换乘。地铁17号线起自昌平区未来科技城北站，终到亦庄站前区南站，该线路贯穿望京、太阳宫、工人体育场等热门区域。此外，还有望京西综合交通枢纽在建中，未来将成为辐射北京市东北新城的重要综合客运交通枢纽，进一步缩短望京地区与市中心的距离。

1、小区地理位置和交通优越，距离地铁14号线阜通站300米的距离，邻近广顺南大街和京密路，自驾出行也十分便利。

2、小区虽有20年以上的房龄，但小区内较为干净整洁，楼身和墙面整体翻新过，小区住户以北京本地的退休老人居多，整体素质较高，人文氛围较好，安静不吵闹，十分宜居。

3、小区内部配套设施齐全，拥有中心花园广场、凉亭和健身器材，能够满足居民日常休闲运动。整体绿化水平较高，内有大面积绿化景观、树木植被等。

4、小区外部生活配套完善。小区外有底商商业街，超市、药店、生鲜、银行及各种类型的餐饮均有配备，基本能满足业主日常的所有生活需求。小区邻近大型购物中心凯德MALL，能丰富业主日常的休闲生活。

5、小区户型以刚需为主，从40㎡一居至82㎡三居，截止到2021年7月14日小区均价为64839元/㎡，低于望京板块在售二手房均价，结合小区的地理位置、周边配套等因素，性价比较高，想要在望京选房的刚需家庭可以重点考虑。

截止2021年7月14日，小区挂牌房源共12套，占全部房源的0.59%。根据幸福里app查询，小区7月挂牌均价64893元/㎡，环比上涨了0.47%。从近6个月的价格波动趋势来看，望京区域及本小区二手房价格略有上涨，但涨幅不大在正常值范围，购房者目前不用担心小区有较大幅度的价格变动，但意在本小区购房的人群也要尽快决断。

具体购房成本方面，拿在售的40㎡一居室为例，报价280万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该房源属于普宅标准即该房源首套首付为98万，二套首付为168万元。

10、11、12号楼靠近主干路广顺南大街，会有噪音影响，喜欢安静的购房者谨慎选择。

1、2号楼南面为幼儿园和商业等低层建筑，无遮挡视野采光好，对采光及景观需求较高的购房者可以重点考虑。

小区位处望京区域核心位置，临近地铁14号线阜通站，可通往望京及大望路、九龙山等区域，可换乘地铁15号线、7号线通往奥林匹克公园、国展等区域。能承载望京、国贸、亚奥等商务区内企业工作者的居住需求。且小区户型以刚需户型为主，适合预算有限的单身购房者和刚需家庭购房人群。

望京板块内截至2021年7月14日没有在售新房。距离板块最近的在售新房是丽都悦府，位于酒仙桥板块，东四环霄云桥北500米，交房时间为2022年6月。丽都悦府小区为普通住宅小区，参考价格为92000元/㎡，主要户型为187㎡-260㎡三居室和290㎡四居室，与本小区不构成竞品。

望京板块内二手房以商品房小区为主，选择与望花路西里小区同在一个板块，且距离相近、房龄及产品相似的小区做对比，推荐给不同需求的购房人群。