房东在日常踩盘时，经常会遇到这样的小区，除了位置好，别的特点平平，没有什么亮点而且还不便宜，这种小区是房东最不爱评价的，说它好吧，除了位置别的方面太平庸，说它不好吧，所处的位置又无可挑剔。本次房东来到的这个小区就是如此，位置很亮眼，其他的优势实在一般，这就是位于团结湖商圈的华阳家园，跟随房东的眼睛，去一探究竟。

亮点一：一公里内双轨交汇、三个公园

小区周边一公里内有地铁10号线团结湖站、14号线东段朝阳公园站可以选择，步行到朝阳公园站步行约10分钟，步行到团结湖站约20分钟，非常适合在这两条地铁沿线工作的通勤族。1公里内朝阳公园、红领巾公园、团结湖公园环绕，虽然小区内活动空间有限，但平时去周边公园转转也是不错的选择。朝阳体育场就在小区西侧，平时跟家人一起打羽毛球、乒乓球等休闲运动，非常方便。

亮点二：户型覆盖广，刚改、改善人群都可选择

小区覆盖75㎡-78㎡一居室、97㎡-124㎡两居室、150㎡三居室，适合刚改、改善人群选择，房东研究了一下小区的户型，普遍是狭长型的，最大的亮点就是窗户面积大，L型窗户设计，采光好，感受明亮利于居室通风，有的户型还设计了储物间、衣帽间，也可以改造成书房、阳光房等，装修改造空间还是挺大的，好好装修一下，居住舒适度还是不错的。

槽点一：体量过小，居民活动空间不足

房东来到华阳家园小区，不到10分钟就转完了，给人的第一感受就是内部活动空间太小了，全小区只有一条行车道路，而且是单行线，两边都是车，停车、挪车、错车都要考验司机技术，对于新手来说简直就是噩梦。小区只有一处休息区，简单的健身器材与小型的凉亭，感受挺憋屈，平时去楼下遛个弯歇一会什么的还是挺不方便的。

槽点二：内部基础设施老旧，管理欠缺

让房东刺眼的，还有小区的内部设施老旧问题，电梯地面老旧、草坪欠缺管理，甚至还有高空抛物的情况，让人感受实在不怎么样。

小区内杂物堆放情况也比较严重，单元门口电动车、自行车摆放混乱，让人感受不佳。

槽点三：商业扰民，私密性不佳

小区内部还有商业，比如健身房、摄影工作室等，房东还没进入单元门口，就听到健身房内嘈杂声，单元门口也堆积了一些商业建材，这种商住混杂的居住环境，让人安全感与私密性很低。试想一下，社会人员都可以直接进小区，坐电梯到你家门口，还是觉得倍感不适。

华阳家园小区，身处团结湖商圈核心区，享受区域优渥的配套，周边两条地铁、三个公园、各种商业街区，配套非常齐全，位置是它最大的优势。小区劣势也较为明显，体量过小，绿化及活动空间不足，物业管理也一般，小区内还有商业，影响居住私密性。综上所述，华阳家园小区算不上团结湖商圈内宜居小区，除了配套可圈可点之外，别的方面比较平庸，建议还是多看多选再做决定。

华阳家园地处朝阳团结湖商圈，位于东三环、四环之间，该板块北侧为农展馆商圈，南侧紧邻红庙商圈，东侧是甜水园商圈，西侧是三里屯商圈。经过多年发展，已经形成交通、商业、医疗配套都成熟的生活氛围。

团结湖商圈紧邻东三环、东四环、朝阳北路、朝阳公园南路，是连接东部与中心城区的主要道路，从团结湖地铁站自驾到国贸仅3公里。不止如此，商圈内还有地铁14号线东段和10号线，可坐地铁到达双井、北土城、海淀黄庄、公主坟、草桥、北京南站、望京、来广营等区域，优越的地理环境和配套，是很多人选择该板块的原因之一。

配套方面，板块内有团结湖公园、红领巾公园、朝阳体育馆，是区域内居民休闲健身的良好场所。医疗方面，有伊美尔医疗美容医院、北京妇产医院、北京朝阳糖尿病医院、北京弘医堂中医医院，医疗资源较为丰富。

板块亮点为交通和医疗资源，商业方面依赖周边三里屯、东大桥、农展馆、朝阳公园板块。

楼市方面，区域内已经多年没有新房供应，二手房买卖和租房市场是朝阳的热点区域。二手房选择性较多，但大部分房龄偏老，以老旧公房为主，很多都超过了30年。凭借着优越的地理位置，是城外居民置换到城内区域的良好选择。

板块内居住人群有在东部工作生活的白领、金融人士、电影电视媒体、广告公关行业从业人员等。

团结湖板块已经多年无地块入市，近5年，朝阳区土地热点区域集中在崔各庄、王四营、金盏、东坝、豆各庄区域。

2021年5月，招商+五矿+北京城建联合体，以54.5亿元+24400平公租房面积触及上限+高标准住宅建设投报程序，溢价率5.09%，摘得朝阳区王四营乡L03地块。该地块距团结湖约15公里，未来对板块影响有限。近10年，朝阳区域住宅用地以保障房、集体租赁性住房、改善型住宅为主，未来在纯商品房用地上还会趋向于改善型产品。

根据2019年，《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。团结湖板块不作为重点发展区域，重点发展长安街东延长线、中轴线北延长线、北苑、酒仙桥、东 坝、定福庄、垡头区域。

团结湖板块主要发展方向为：

建设一批口袋公园、小微绿地， 重塑街区生态环境。 改造提质老旧公园，完善公园绿地休闲游憩、文化健身等功能，重点考虑老人、儿童、残疾人等群体休闲需求，促进体育、 22 文化等公共设施与公园绿地结合布局。

加强交通综合治理，完善交通体系，加强和组织好地下交通网络，倡导绿色出行。加强运用信息技术、经济等手段，下大力气解决交通拥堵、停车困难等问题。

依托东三环、四环沿线，加强北京商务中心区、奥林匹克中 心区、中关村朝阳园等产业功能区的协同，带动南部地区发展。

大户型小区，落地窗设计保障保障采光。小区为户型跨度大，普遍为较大户型，一居做到了75㎡，每种户型都有大落地窗，宽敞明亮，适合刚改、改善家庭选择。

位置优越，周边两条地铁。14号线、10号线地铁可以选择，从小区出发，10分钟上三环或四环，自驾至东部三里屯、国贸、四惠、朝阳公园等商圈，适合东部、东北部工作生活的上班族。

三个大型商业中心环绕。周边三公里内三里屯、蓝色港湾、国贸三个大型商业中心环绕，生活便捷度高。

周边运动休闲配套丰富。小区周边朝阳体育馆、朝阳公园、团结湖公园休闲环境配套丰富，无论是日常健身锻炼，还是全家人周末散步赏景都非常方便。

截止2021年7月8日，小区挂牌房源共6套，根据幸福里app查询，7月挂牌均价70852元/㎡，环比上浮0.03%，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大部分户型为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，拿在售的123㎡二居室为例，报价980万：参照北京市现行的非普标准看，即该套房源首套首付为343万元，二套首付为588万元，还需要考虑增值税、契税、个税等。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

在幸福里APP上，2021年7月该小区有六种在售户型，所有户型中，两居室户型占比较多，共3套；其次为一居室，共2套；三居仅1套。两居室中，115㎡西南向户型较受欢迎，三居室中，150㎡南北户型较为热门。其中，75㎡两居室、115㎡两居室较为受市场欢迎，特在此进行户型分析。

户型面积：115㎡两居室

户型图：

户型亮点：

1、115㎡两居，西南向设计，客厅朝南，保障居室采光

3、主卧带约6㎡梯形设计落地阳台，可改造成阳光书房

4、主卧带洗手间，主卧次卧距离较远，保护主人私密性

户型缺点：

1、次卧与厨房相邻，依赖阳台采光，开窗时易造成油烟倒灌

2、洗手间无窗，影响异味散出

3、进门处及客卫前有浪费面积

户型面积：75㎡一居室

户型图：

户型亮点：

1、75㎡一居，各个房间面积较大，居住感受较为宽敞

2、客厅和卧室均朝南，保障居室采光通风

3、客厅落地阳台设计，利用率高，也便于观景和采光

户型缺点：

1、无玄关设计，开门就看到客厅，影响居室私密性

2、洗手间和与厨房中间的走廊设计，形成浪费面积

3、卧室至洗手间要穿过客厅，影响私密性

小区17号楼总高10层；18号楼、19号楼总高22层，这两栋楼临近姚家园路，日常噪音会比较大，而且还有底商，居住舒适度和安静程度都不如17号楼。

小区位于东三环至东四环之间，周边地铁10号线、14号线双轨交汇，可以承载北京东部核心区国贸、四惠、大望路、蓝色港湾、三里屯等板块内企业工作者的居住需求。适合北京东部通勤白领、企事业单位人群选择，小区体量较小，物业管理一般，适合对品质要求不高的人群。小区以刚改、改善型户型为主，适合三口及以上家庭选择。

截止2021年7月5日，幸福里app显示，团结湖板块无在售新房，朝阳区域新房产品分布在金盏、北苑、建国门外、酒店桥、来广营区域，价格在7.80万/㎡-13万/㎡之间，主打大户型平层、别墅改善产品，从产品定位到户型设计与华阳家园不是同一购买人群，不存在对比性。

华阳家园位于朝阳区团结湖板块，是板块内较为典型的2000年后公房、商品房小区，小区覆盖一居-三居，适合刚改、改善人群置业。板块内二手房均价在6.92万/㎡左右，楼龄在1974年-2003年之间，整体楼龄跨度较大，以老旧公房、2000年左右商品房，外事公寓等为主。选择与华阳家园同区域、同产品、楼龄相近的六里屯北里、白家庄东里进行比较，方便有同样需求的人群进行选择。