望京是朝阳区的高科技产业新高地，也是近十年来北京新崛起的商务区新贵。佳佳今天踩盘的小区是方舟苑小区，它就坐落在朝阳区望京的中心位置，小区分为一期、二期、三期，据说生活氛围很好，口碑也是不错的，而且周边的各种配套比较成熟，那小区内部具体是什么样，佳佳便选小区的二期带大家一起进去看看吧。

亮点一：小区分地上地下停车场，车位充足

佳佳进入小区时正值上班高峰，小区内很多车位是空出来的，想必大家比佳佳上班还要早呢。没走几步就看到了地下停车场的出入口A口，依据经验，小区应该不止还有别的出入口，佳佳查阅了下资料，小区有1500个规划停车位呢，车位相对比其他小区算是比较充足的了，给居民停车带来了方便，真是有车一族的福音。

亮点二：楼栋品质较高，维护相对较好

小区是2001年建成的，距今已经20年了，但岁月对方舟苑似乎更为眷顾。楼栋目前的状态是很不错的，浅棕色的外立面依然比较整洁，楼栋内的走道比较干净，玻璃和门框都一尘不染，走进楼栋大堂也给人干净明亮的感觉，佳佳不禁羡慕住在本小区的居民。

亮点三：娱乐休闲配套齐全

出来楼栋，便看到了一个篮球场，两个哥哥还在那对阵，佳佳作为前校队篮球队控球后卫，不禁想进去来几局。小区里的内部配套设施还是挺多的，相对也比较集中，家里的老人平时可以过来锻炼，也可以一起聊聊家常，十分惬意。小区内绿化过道有很多横椅，年轻人工作之余可以拿着手机坐在横椅上听听歌，让疲惫了一天的身心得以放松。

槽点一：地面开裂，维护较差

虽然楼的品质维护的不错，但同样佳佳也看到了不足之处，经过常年的雨水冲刷，水泥的路面已经裂开，在马路中间画着一条一条的长线，看上去很不美观。砖结构的地面更是严重，凹凸不平，踩上去有塌陷感觉，如果老人和孩子从这经过，会有安全隐患，这一点实在令人堪忧，让佳佳对这个小区整体印象减了分。

槽点二：小区绿化维护相对较差

佳佳观察，小区内的绿化面积还是可以的，但小区内的绿化维护有待提高，小区一角部分小草已经枯萎，还有一些树木枝杈乱生，随意生长，视觉感受比较差。小区其他地方，也有部分绿化带已经光秃秃的，没有人员去维护。

槽点三：部分楼栋内存在菜摊，影响观感与空间

亮点刚说了楼栋品质好，结果就碰见了有个楼栋竟然开起了地摊，蔬菜、水果、馒头等真是一应俱全，统统放在了过道里。有个大妈刚买了两颗大白菜拎着往回走，佳佳觉得这虽然方便了楼周围居民的采买，但确实影响楼道的美观，而且占用过道会有安全隐患。佳佳不禁好奇，物业人员怎么会允许这样的情况发生呢？

经过一上午的踩盘，佳佳对方舟苑小区二期有了更加深入的了解。

首先，从小区品质来说，楼栋采用钢筋混凝土结构，品质佳，且对楼体维护也比较好，楼盘综合表现不错。其次，小区内车位非常充足，方便了居民的停车与出行。而且小区附近有商场、超市、广场、诊所、公园，能在一定程度上满足居民对生活品质的追求。但绿化维护和路面维护有待提高，购房者可做参考。

从整体价格来看，截止2021年8月31日，方舟苑小区二期目前在幸福里app上挂牌均价60216元/㎡，单价低于朝阳望京商圈整体均价，目前小区在售房源不多，有车一族且在朝阳望京片区刚需的用户可以重点关注。

朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。

板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。

板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。

近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。

预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。

区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、小区户型比较多，面积选择范围比较广，可选性多。

2、小区车位充足，既有地上停车位，也有地下停车场，停车比较方便。

3、基础设施较为齐全，小区内有快递柜、垃圾分类设施、非机动车棚、篮球场、建设器材等，满足居民正常所需。

4、小区对面便是四元桥购物中心，距离小区不到200米，方便小区居民日常购物。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，小区在售房源约10套，占全部房源的0.10%。小区目前在售均价60216元/㎡，环比上月持平；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升；从目前情况来看，小区价格逐渐趋于稳定，适合入手。

购房成本方面，总价最低为56㎡一室一厅户型，报价356万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为125万元左右，二套首付为214万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有56㎡的一居室、56㎡-143㎡的两居室、118㎡-163㎡的三居室。小区主力户型为88㎡的两室两厅和144㎡的三室两厅。

方舟苑小区二期共四栋楼，均是由24层高的塔楼组成。其中塔楼的部分户型朝北，日常通风光照条件会受到影响；四栋楼大部分都不规则，通风采光会有一定的影响。好在二期在方舟苑的中心位置，不临街，四栋楼的安静度都是较好的，可以按照喜好自行选择。

1、小区的均价低于朝阳区望京平均价格，购房压力较小，适合在望京工作的刚需人群。

2、小区内部配套设施完善，周边银行、药店、医院、超市等配套齐全，适合在该板块内改善居住环境的购房者。

3、小区位于朝阳望京板块，在望京以及周边上班的工作者推荐购买。

截至2021年9月，朝阳望京片区新房源项目较少，1.5公里处有一套在售新房项目，为丽都悦府。

丽都悦府为嘉裕地产打造，位于北京朝阳区东四环丽都商圈核心区，毗邻“四得公园”和“丽都花园”，项目南侧的“四得公园”是2008年奥运会期间建造的综合性运动主题公园，绿化高达75%，项目的地理位置和环境都是比较好的。目前在售的户型共两种，分别是187㎡-260㎡的三室和290㎡的四室，挂牌价格92000元/㎡起，总价1581万元起，主要户型为三居室，物业费用为7.80元/㎡月。从总价和购房人群角度来看，丽都悦府和该楼盘不具有可比性。

相对比之下，丽都悦府物业费用较高，是华润置地物业管理有限责任公司，物业服务质量较高。相比于方舟苑小区，小区物业管理一般。丽都悦府的绿化率相对较低，可能舒适度不如方舟苑小区二期。丽都悦府的车位数量少，停车会不方便。

总的来说，丽都悦府比方舟苑小区二期位置更占有优势，但价格比方舟苑小区二期高出很多，购房者着重参考。

小区均价低于望京商圈二手房均价，因此两公里内没有均价相近、预算相似的小区，所以选择两公里内最单价最接近的花家地南里和5公里处价格相近的银领国际对比。