提起北京，人们往往就会想到鸟巢、水立方、天安门等地方，而鸟巢、水立方呢，就在奥林匹克森林公园内部，这个巨大的公园，在地图上当然也是满满的绿色，能居住在这周围，那一定是很幸福的事了。小可今天要去的就是在奥林匹克森林公园附近的一个小区，万达大湖公馆，它在地图上也是满满的绿色。小可不禁产生了疑问，一个小区是怎么做到这样的呢？带着这样的疑问，小可来到了万达大湖公馆，准备进去一看究竟。

亮点一：门禁管理严，小区安全有保障

小区的门禁管理是十分的严格的，想要进入小区，保安一定会来询问来访的目的，待保安和业主确认之后才能进。这样的管理，外人想要随意的进出，基本是不太可能的，这也为小区内部的安全提供了保障。

亮点二：绿化环境好，居住体验佳

小可来之前看地图的时候，地图上便是满满的绿色，小区紧邻着景藏健康公园。来到小区内部一看，这个公园就在小区内部，还有一个巨大的中心湖，旁边种满了各种绿植，还有各种各样的小建筑。这样的环境，只有切身实地感受才能感觉到有多好。

简单的询问了一下才得知，这个公园是小区专属的，只有住户才能自由进出，是不对外开放的。有着这样的环境，居住在这里会是满满的幸福感吧。

亮点三：小区内设有休闲会所，居民生活丰富

小区进了大门，便能看见休闲会所，建筑像一个城堡，但由于疫情的原因，小区内部的休闲会所已经不开放了，暂时性地停止营业。里面有游泳馆、健身馆等各类场馆，居民可以在这里进行各类运动，闲暇时的生活还是很丰富的。

亮点四：小区品质高

小区整体无论是从外立面来看，还是楼栋内部的装修风格来看，都是让人感觉比较高档的。干净整洁的外立面，装饰有大理石，十分的高端大气。楼栋内部大堂也比较气派，高达三层楼的大堂、大吊灯、大理石墙面地面，处处彰显着小区的品质。

槽点一：道路分布不合理

虽然小区内部有大片大片的公园绿化，但是居民可以到达的地方，也仅仅是围绕着中心的天然湖，其他的地方都是没有铺设道路的。大片的绿化环境，居民们却无法走进去感受，这样的内部道路规划，小可觉得还是比较不合理的。没有道路铺设的部分绿化，居民只能从高处欣赏，还是很浪费的。

槽点二：未完全实现人车分流

小可进入小区后观察到，小区内虽然是人车分流设计，两个大门处左右两边都有地下停车场的入口，但小可发现小区内部另设有访客停车区，使得小区内部地面道路上出现了部分车辆。小可觉得这样的设计，方便了访客停车的同时，也对小区内部居民来往造成了一定的安全隐患，这一点还是需要加以改善的。

槽点三：周边配套不完善

小可在小区周围逛的时候，发现小区附近的配套还是比较差的。附近除了奥林匹克森林公园这个5A景点外，并没有发现什么大型的购物中心、银行之类的，医疗方面的话，也就只是发现了一个小药店，大型的三甲医院在附近也是没有设置的，这让小可觉得，小区整体品质虽然很高，但周围的配套还是比较难以让人接受的。

总的来说，万达大湖公馆给小可的感觉还是非常好的。

小区内部大型的公园绿化，巨大的天然湖、湖山的天鹅岛以及周围的各类绿化植被，给人满满的幸福感。小区十分严格的门禁管理，使得小区内部的安全有了保障。另外，内部设置有会所，会所里各类运动场馆，丰富着居民的闲暇生活。2009年建成的小区，无论是从外立面、楼栋内部，还是从小区内部环境来看，品质都是非常高的。

但这样高品质的小区，也有内部人车分流的管理问题、周边配套不完善等问题，这几点还是比较减分的。

从小区价格来看，幸福里app显示，截止2021年8月，64575元/㎡的价格，低于北苑整体77831元/㎡的均价，户型以二居室三居室为主，在北苑板块内或周边板块就职、有改善需求的购房者可以考虑。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。

“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。

另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。

商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；

同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。

该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、绿化环境好。小区居民专属的公园，整体高达75%的绿化率，生活十分舒适。

2、小区内部管理佳。保安严格的门禁管理、管家式的贴心服务以及小区内部的维护，提升居民居住体验。

3、小区品质高。2009年建成的小区，75%的绿化率、人车分流、建筑风格等，处处体现小区品质。

4、小区内部有独立休闲会所。里面设有游泳馆、健身馆等多个场馆，满足居民运动娱乐的需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源10套，占全部房源的2.6%。小区目前在售均价64575元/㎡，环比上涨约1.09%。近6个月，小区整体均价在低于朝阳区，低于北苑商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期朝阳区、北苑商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为163㎡一室两厅户型，报价1080万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为464.4万元左右，二套首付为874.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共2栋楼385户，有163㎡的一居、181㎡的二居、185㎡-247㎡的三居。

现选择主力户型181㎡两室两厅和214㎡三室两厅进行分析:

万达大湖公馆小区只有两栋楼，朝向基本相同，但1号楼视野更宽广，能看到公园全貌，2号楼东南侧绿植较多较高大，低楼层有遮挡视野的情况，所以比较推荐1号楼。

北苑板块生活品质中等，生态休闲资源丰富，适合在北苑商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边生态资源较为齐全，适合对周边环境有较高要求的购房群体。

小区内户型、总价跨度大，其中163㎡一房的上车价1080万，较为友好；而214㎡三房的大户型，上车价在1900万，适合对优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

截止2021年8月，北苑商圈有新房在售，分别为华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

三个新房项目均为高总价小区，其中，

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；

天润福熙大道180㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起；

而万达大湖公馆小区房源最高挂牌总价在1900万元/套，润泽御府与万达大湖公馆存在较大价差，更加推荐预算充足的终极改善购房者，华贸城铂金墅、天润福熙大道这两个新房项目则比较推荐预算充足、不着急入住的购房者购买。

小区均价低于北苑商圈二手房均价，周边1公里范围内与万达大湖公馆均价相近的小区不多，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与万达大湖公馆相近的世茂奥临花园、天翠园进行比较。