香帅今天去到了位于朝阳区双桥商圈的双桥六号井小区进行踩盘。双桥六号井是北京亿本房地产开发有限责任公司建成于1984年-2000年，最老的房子已经有着将近37年房龄的小区，小区整体为塔楼板楼结合式。

而与通惠河交叉的地方有桥曰双桥。原本含义上的双桥，是在通惠河上两座小桥，东为石桥，西为木桥，因两桥相距不太远，所以统称“双桥”。而现如今的“双桥”是1995年在京通快速路河双桥路交叉处，也就是双桥的北侧，修建了一座大型立交桥。

而这座位于双桥商圈的双桥六号井小区究竟有什么亮点呢，就让香帅带你们一起去一探究竟吧。

亮点一：小区生活氛围浓厚

香帅在小区实探时，这里的楼房设计与周围的建筑格然不同，楼栋与楼栋之间是广场和绿化带，算是一种花园式的风格，这种设计让小区居民之间的距离拉得更近，邻里之间的关系更加的融洽。

香帅在小区里游逛，看到广场上大爷大妈聚在一起唠家常，小孩在一旁追逐打闹，画面看起来很温馨，还有骑着三轮车喊着“收旧衣物、旧家具”的大爷和居民楼里飘出的饭菜香，让香帅觉得这是一个烟火气十足的小区。

亮点二：内部设施齐全，生活便利

香帅在小区内走一圈，可以发现许多供行人休息的长椅，居民们闲暇时也可以坐下来看看小区景色。小区中间有一个小广场，这里有供居民使用的健身器材，经常有居民到这里来跳广场舞。

亮点三：周边配套设施完善

小区周边的商铺是非常多的，各式各样的饭店，卖生活用品的的超市，休闲养生的会所都有，对于小区居民来说，日常的生活体验是非常丰富的，平时的生活需求也能得到满足。

小区附近还有一个小的生鲜菜场，对于许多在小区里居住的老人来说是非常的友好的，早上起来到生鲜菜场买菜，跟商铺卖菜的老板砍砍价、唠唠嗑也是生活中的一份乐趣。

亮点四：小区总价便宜，适合刚需购房者

双桥六号井小区位于双桥板块，据幸福里数据显示，截至2021年8月，双桥板块房屋均价约为4.83万/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年8月，新怡家园挂牌均价为43180元/㎡，稍稍低于双桥板块均价。在周边同等类型小区当中，没什么价格优势。小区周边有多条公交线线路，交通通达性较高，配套齐全，但是价格便宜，总价低。让刚需购房者心动。

槽点一：小区建成年限久

小区建成年代较为久远，楼栋的墙壁外层已经开始脱落，露出了里面的水泥墙，看起来斑驳不堪。楼道里的墙壁上贴满了小广告，看起来很脏乱，令人感觉不适，地面是水泥地，长期没有人打理，现在已经是黑漆漆的一片了，灰尘污垢很多，整体看起来并不美观。

槽点二：小区停车位紧张

香帅来到地图上显示的小区门口时，看到小区的大门是大开着的，小区里的秩序也因此很松懈，许多车辆在小区的道路中间停放或者占用消防通道，这对小区的的消防安全会造成一定的影响。而小区内很多自行车、电动车也随意摆放在路边，或者是占用机动车停车位，这也导致了道路不畅通，行人出行受到阻碍。

槽点三：小区卫生不注重

香帅发现该小区存在垃圾随意丢弃的问题。香帅走过小区很多地方，觉得这问题比较严重，居民把垃圾只放在垃圾桶旁或者将杂物堆积在路旁，并没有将它丢入垃圾桶内，这会让小区看起来非常脏乱。而且垃圾不及时处理也会使得该区域会散发难闻的味道。

槽点四：小区电线存在隐患

香帅觉得小区电线存在隐患。电线在小区楼栋一二层内的杂乱交错。除了电线走线凌乱之外，部分电线还和大树交杂在一起。这样杂乱的走线和电线和树木交错的隐患，会使得用电安全隐患加剧，也加大电线维护时间与成本。

整体来看，小区的综合表现处于中下水平。绿化方面，小区绿化覆盖面积大，种满了花草树木，生活环境较好；内部设施方面，小区内就有健身器材、超市，能满足居民日常的生活需求；周边配套方面，小区周边商铺众多，便利店、会所、菜市场都有，能满足小区居民的日常休闲娱乐；交通方面，小区周边多条公交线交错，平时的出行较为便利。

总的来说，小区绿化环境好，内部设施齐全，周边配套完善，交通较为便利，不足之处在于物业管理松懈，存在许多乱停乱放现象，小区卫生细节不注重。

从幸福里APP得到资料，截止2021年8月，小区挂牌均价43180元/㎡，整体稍稍低于双桥商圈整体均价，总价在218万-325万之间，目前有20套房源在售，自住刚需型人群可以考虑。

双桥商圈位于北京市朝阳区，地处京津高速至京通快速路之间，是东六环内面积较大，且以居住为主的商圈之一，内有两条地铁线路。

双桥商圈北侧为管庄商圈，南侧为次渠商圈，西侧为豆各庄商圈，东侧为九棵树商圈；以上商圈，均是还处于发展中的商圈，不过各自优势各异，产业互补，联动效应尚可。

双桥商圈最大的优势在于，区位夹在通洲副中心与北京主城之间，既享受了北京主城区的东拓驱动，又受到了通州飞速发展的辐射。

双桥商圈内包含有北京市朝阳区定辛庄小学、北京市朝阳区白家庄小学东辰分校、运河中学、清华大学附属中学管庄学校、北京市第二外国语学院附属中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁7号线、八通线。这两条地铁线能级尚可，其中八通线西接地铁1号线终点站，可联通天安门、王府井、国贸、东单、西单等热点商圈。7号线大体呈东西走向，西侧终点站为北京西站，沿途站点连接菜市口、双井等热门商圈。此外，双桥商圈内还包含有五环线干道，无论是去望京还是北京奥林匹克公园都比较方便。

商圈内医疗、生态环境配套包含有北京松堂关怀医院、双桥医院、金田公园、暖山生态公园等，商圈内没有三甲医院，但双桥医院（二级）为综合性医院，足以应付一般的医疗状况。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。其中，老旧房门槛价200-500万元、次新房门槛价400-1000万元，相对于朝阳区其余商圈，双桥的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

双桥商圈土地开发成熟，但近年来仍有空地待售，据查：

2015年9月，北京农产品中央物流园有限公司耗资24亿，竞得一块位于朝阳区黑庄户乡黑庄户村的，面积为166012.30㎡，容积率为2的商办用地，此地块为物流仓储功能。

以及，周边距离双桥商圈最近的土拍信息，发生在2019年的豆各庄商圈、2018年的垡头商圈、2015年的常营商圈。

其中，豆各庄商圈在2019年9月，挂出过一块地价39亿元的综合性用地，不过当时流标，未能成交。

垡头商圈在2018年9月，挂出过一块出让底价36亿的商办用地，同样流拍未成交。

常营商圈在2015年10月，成交过一块总面积41963.66㎡的综合性用地，成交价33亿元，竞得方为保利和首开组成的联合体。目前此地块配建自住型商品房、限价商品房约7.8万平方米，可提供自住型商品房427套、限价商品房437套，目前名为首开保利锦都家园。

以上地块的招拍挂，均对双桥商圈内的存量住宅价格影响不大，即便是周边土拍信息较多，也未能扭转区域内品质住宅需求大于供给的状态。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双桥商圈的均价为4.8万/㎡，周边管庄商圈的均价为5.4万/㎡；豆各庄商圈的均价为5.2万/㎡，九棵树商圈的均价4.6万/㎡，次渠的均价4.3万/㎡。双桥商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双桥商圈属于朝阳区内价值略低的板块，比价效应下，双桥商圈的价值还有待被市场释放。

双桥商圈面积相对较广，但被铁路、高速切割成三块，其商圈内部的联动合力平平。这样的情况下，靠周边单个商圈的外溢，或者单个产业的进驻，实际上都不能改变商圈整体的发展趋势。

据考证，双桥商圈内部曾引入过生物医药产业园、音乐产业园，但目前看来，该两种产业均未形成规模。

2020年9月，北京市政府新闻办新闻发布厅举行发布会，其中明确介绍了北京自贸试验区三个片区的具体选址。从大坐标上来看，双桥地区属于三个高能级规划区域的中间位置，但实际上，这种位置很容易会成为规划上的“灯下黑”。

目前来看，双桥商圈未来的价值提升，并不明朗。

1、小区绿化较好，绿化率为30%，绿化带整齐美观，整体的环境较好，居民的居住体验佳。

2、小区生活氛围浓厚，广场、健身设施等等都有，能满足小区居民们日常的休闲娱乐。

3、价格优势明显，低于朝阳板块均价，性价比较高。

4、周边配套完善，饭店、诊所等设施齐全，居民的日常生活体验较好。

通过幸福里app查询，截至2021年8月11日，小区在售房源20套，占全部房源的0.01%，小区目前在售均价为43180元/㎡，环比上升0.07%。近6个月，小区整体均稍稍低于双桥均价，但低于朝阳商圈在售均价；从上图可以看出，这5个月小区均价一直稍低于双桥均价。小区挂牌价格基本与双桥均价涨幅相同，从目前情况来看，小区价格有平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为47.08㎡一室一厅户型，报价210万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为80.3万元左右，二套首付为130.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共26栋楼1458户，有50㎡-56㎡一居、46㎡-60㎡两居、54㎡-85㎡三居。

现选择小区主力户型55.24㎡两室一厅和75.7㎡三室一厅进行分析。

小区共有26栋楼，小区北侧临北花园大街主干路，西侧与其它社区相邻，北、东、南侧靠近双桥东路、双桥中路和温泉东里中街，这表示西侧楼栋环境会更加宁静，北、东、南侧的楼栋因为临街，噪音会大一点。

小区楼栋与楼栋之间都有绿地规划，整片小区绿化率高达30%，小区环境较好。

双桥板块生活品质中等偏下，小区内户型、总价跨度不大，推荐刚需自住、养老自住的人群考虑。

推荐在双桥商圈工作但预算有限的购房者购买。

目前，双桥板块内仅有首开樾长安这一个新楼盘，但是该楼盘为商业用途，故此不做比较。其他板块中，离小区最近的新房项目是位于小区北方向的5公里内的和锦薇棠和和光尘樾。

和光尘樾：均价79500元/㎡，总价2100万/套起。

和锦薇棠：均价68921元/㎡，总价1494万/套起。

两个小区都在五环外，均为大户型、新建高档小区。交通、周边配套总体差距不大，但是小区户型有差距，建议喜欢小户型的选择和光尘樾，喜欢大户型就多关注和锦薇棠。预算充足且想要购买新房的用户可以考虑。

选取双桥六号井小区一公里内单价较为接近的康城香草天空小区和双桥温泉东里小区来进行比较。