在小李过往的踩盘日记中，小区的占地面积越大，居住人口越多的大型小区，存在的问题一般情况下都要比小型社区多一些。而此次小李和同事负责踩盘的梵谷水郡却不尽然，在我们实地到达小区之前，就听说了虽然这是一个容积率较高的高密度大型社区，但是小区内的居住环境和社区氛围都不错，业主们的评价也比较高。这些说法也不免勾起了小李和同事们的好奇心，这个名为梵谷水郡的小区实际上到底表现如何，还请听小李慢慢道来。

亮点一：小区绿化较高

踩盘工作正式开展的当天，刚进小区没走多远，小李就被小区内葱郁的树木和幽静的氛围吸引住了。不得不说小区的绿化还是比较高的，草坪花木错落有致，景观设计合理，路边众多大树的树龄也较高，交错的树枝在头顶形成了一个天然的屏障，一派古朴自然的景象惹人欢喜。

亮点二：配套完善的休闲社区

在梵谷水郡整体效果非常出色的绿化区域内部，小李和同事还看到了少许凉亭，石凳等休憩装置，顺着羊肠小路走出去，就来到了和绿化带相互环绕的休闲场地，这里的情况同样使得小李和同事们眼前一亮。

整个广场的占地面积较大，而且配套完善，棋牌、乒乓球等，文化娱乐设施、运动器材应有尽有，小区内的很多业主都在这里，有的锻炼身体，有的闲坐聊天，不难看出各位小区业主们都很享受此刻的社区生活。

亮点三：分区停车位方便有车业主

作为比较大型的居民小区，停车位自然是不可或缺的一环。小李和同事在梵谷水郡的很多地方都发现了专门的划定的停车区域，这种多分区的停车位的设计符合大型社区的实际情况，业主们平时可以选择离自己家比较近的停车位来停车，下车后不用走太久就能到家，可以节省很多体力和时间。

亮点四：注意标识比较全

除了上面提到的一些比较大方面的亮点之外，小李和同事在梵谷水郡小区里还发现了一些细节做的非常到位的点，其中比较有代表性的就是禁止踩踏草坪，禁止堆放杂物等一些标识的设立。其实对于大型的小区来说这种标识的设立还是挺有必要的，虽然是工作量很小的一个工作，但是带来的效用却不小，可以更好的保障小区的内部环境，让整个社区更宜居。

槽点一：门禁不严格导致小广告泛滥

这个问题在梵谷水郡这种大型社区中的出现是在预想之内的，小李发现这些小广告有的虽然被尝试着涂抹擦除过，但是还是有新的广告印刷上去，涂抹的效果并不理想，反而让原本脏乱的门面更难看，更影响观感。小区应该加强管理杜绝这种人群进入小区破坏小区楼道卫生。

槽点二：自行车、电动车乱停放

小李和同事在梵谷水郡的楼栋内部和户外部分，都发现有非机动车辆乱停乱放的现象存在。还有着长期不使用占据楼道的问题，也有临时停放在路边的，小区在治理单车停放这方面的工作上还有一定的问题，这种乱停放的车子不仅看着杂乱，而且影响行人通行。

总的来说，小李和同事们对于梵谷水郡小区的综合评价还是不错的，虽然有些小区里的通病存在，但是瑕不掩瑜，性价比还是很高的。分区停车位的设计，对于平时比较依赖自驾出行的购房群体来说很有吸引力，小区内优美的绿化和便捷的休闲设施再加上一些路边的温馨提示，居民的生活舒适度大幅度提高，也能够给平时居家较多的朋友们，带来比较轻松惬意的日常生活体验。美中不足的点就是小区物业管理水平还有待提高，加强对门禁和非机动车辆的管理，会让小区更加的好。根据幸福里APP在2021年8月份数据显示房子户型选择多样，总价在314万-950万之间，有需要的刚需人群和改善人群都可以考虑。

梵谷水郡小区地处朝阳区中部的酒仙桥板块，该板块位于东四环和东五环之间，酒仙桥板块西侧是望京板块、朝阳公园西板块、三元桥板块，北侧是来广营板块，南侧是朝阳公园东、朝青板块，东侧是东坝板块。

该板块早期定位为电子工业区，经过多年发展，已逐渐形成成熟宜居的生活氛围。板块内商务楼宇林立，电子城创新产业园、兆维工业园、恒通国际创新园等产业聚集，58同城、奇虎360等总部企业均在这里入驻。

交通方面，板块内有地铁14号线将台站，板块居民出行较为便利。商业方面，有国家五星购物中心颐堤港等，商业氛围较为浓厚。生态方面有北京市朝阳区四得公园、将府公园、望京公园等，可供居民休闲健身。医疗方面，有华信医院、清华大学一附院等，居民就医较为方便。闻名的北京798艺术中心已经成为该板块内的地标性网红打卡地，源源不断的游客带动了区域活力。

因地理位置相对优越，该板块内除部分本地居民外，还承接了一部分从望京或西二旗商圈外溢的居住需求。楼市方面，目前新房供应较少，二手房市场选择性较多，但大部分房龄偏老，很多都超过了30年。

近五年酒仙桥板块内并无住宅类土地出让计划，地块稀缺性较为明显。据北京市住房和城乡建设委员会的住宅项目信息公示，开发商为北京亮马置业有限公司的将台水岸家园项目，分别于2018年12月15日至2020年7月3日取得不同住宅楼的预售证，该项目又名壹亮马，幸福里app2021年8月1日信息显示，其在售新房建面171至286㎡，均价98000元/㎡起。 另据2021年3月底公布的北京土地出让计划，朝阳区共有10宗住宅用地将要出让，其中距离酒仙桥板块最近的招拍挂宅地出现在板块东部的东坝乡和崔各庄乡，起始楼面价在43000-45300元/㎡，执行套内“7090”政策。

纵观酒仙桥板块内的小区，一部分是较早期建设的公房社区，另一部分是近年来新建的商品房社区，两极分化较为明显，但却能共同发展。

以二手房芳园南里为例，虽然房龄偏老，但是小区在2016年进行了整体规划改造，目前小区环境、停车、公共设施及绿化等都得到了极大改善，居民生活水平日益提高。

未来，随着地铁12号线芳园里站、高家园站、酒仙桥站三大站点的开通运营，以及京密路高架桥快速路的改造，酒仙桥及周边区域的交通拥堵情况将会得到极大缓解，满足居民快速出行需求，同时进一步带动板块及周边发展。

配套方面，待颐堤港二期大型商业项目建成后，该区域将形成一个超大规模的商业区块。作为北京东北部的重要商圈，酒仙桥板块对周边的商业辐射也将进一步扩大，从而带动板块经济发展。

1、小区绿化好，树种丰富，分布均匀，景观设计尚佳，业主评价高。

2、小区内部多分区的车位设置，能够给平时开车的朋友们提供更方便的停车取车体验。

3、小区的户型比较多样，而且在各楼栋的分布比较均匀，购房者可以有更丰富的选择。

4、小区地处商圈比较成熟，周边银行、商场、饭店等配套齐全，满足大家的日常生活需要。

通过幸福里app查询，截至2021年8月15日，小区在售房源19套，占全部房源的0.68%。小区目前在售均价60450元/㎡，环比上升0.18%。小区近6个月均没有太大的变动，相对趋于平稳。小区平均售价一直低于酒仙桥平均价格和朝阳区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月15日，80㎡两室一厅户型，报价485万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为194万，二套首付为388万。

小区有41㎡-63㎡的一居、79㎡-97㎡的两居、92㎡的三居室。现选择小区户型79㎡两室一厅和87㎡两室一厅进行分析。

小区内一共18栋楼，都是南北朝向，采光较好。2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、8号楼靠近街道，环境较嘈杂；6号楼、7号楼、9号楼、13号楼、15号楼、19号楼距离街道较远，环境较安静，对噪音比较敏感人群推荐选择。

1、小区主要以小户型为主，总价较低，适合资金预算较为紧张的刚需购房者。

2、小区距离新华科技大厦、观想艺术中心、东风艺术区等地较近，推荐在以上地点上班的工作人群选择。

3、小区附近建设有多个公园，生态环境较为良好，休闲场地比较丰富，适合热爱户外运动的购房者。

截至2021年8月15日，朝阳区酒仙桥商圈内的新房有丽都悦府和壹亮马，对比数据如下

小区周边二手房的报价在5.7万/㎡- 6万/㎡，其中晶都国际和东风家园与梵谷水郡整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。