李村社区，听名字就知道是早期自然村（或胡同）原地改建的房子。

上世纪八九十年代，随着北京城建的步伐扩展到南二环，一大片区域开始了旧改危改，让如今不敢想象的是，当时还保留着“原拆原建”的政策。

即原地平房（或胡同）改楼房，家家户户甚至可以不挪地儿的回迁，这些居民，在当时无疑是幸运的，不过对城建来说，此举提高了土地利用率，也同时更新了城市面貌，是一个双赢的局面。

但时至今日，此类改建较早的社区已经疲态尽显，那么很有意思的是，如今里面的人和房子，是一种什么状态?

今天，小新就带大家一探究竟。

亮点一：绿化繁盛，居民对小区的认同感高

李村社区，主要分为东里和南里，两者同出一系，非常相似，但让小新惊讶的是，李村社区的绿化竟然非常不错。

想象中，这类老小区向来不重视绿化建设，但一翻数据发现，李村社区的绿化率竟能有30%，而且，由于小区建成年代较早，所以里面的树木也生长了很多年，所以枝繁叶茂，树荫面积很大。

这其实与新房楼盘建设时，开发商偏好从异地移种一定树龄的绿化一样，李村社区的绿化感官佳，一是沾了时间的光，二是与当时的小区规划也脱不开关系，说明这不是一个急于赶工的社区。

继续往里走，下面这张照片，是小新在小区进门处发现的，从照片上面可以看到李村社区活动剪影。

小新注意到，里面的照片颜色很新，不像是以前见过的，放了N年开始褪色的“面子工程”，这让小新想到，相对来说，北方的人情味更重一点，而且李村这样的老小区，由于原拆原建的关系，本身邻居之间都认识，就会越发形成一种互相帮衬的强烈意识。

换句话说，你别看李村社区房龄老，里面居民对小区的认同感，恐怕是再新的房子都比不了的。

亮点二：小区底商的业态，非常有特色

在北京踩盘过程中，小新发现一个规律，一些具有真正老北京特色的商店业态，总是聚集在南城的老小区周围，比如李村社区。

因为北京南城的城建滞后，反而保留了许多扎扎实实，不求“花活”店铺，其自成一系，存在于南城那些不起眼的街巷。

小新在李村社区周围转了转，发现有不少招牌朴素的京味儿美食，这类店铺在外人看来（北京以外）可能其貌不扬，但在北京人心目中的地位是很重的。

小新路过时在外面瞟了一眼菜单，发现平价消费，人声鼎沸。

可想而知，住在这里，会距离“实惠但讲究”的老北京生活更近一点。

小新总结了下，李村社区内，实际上李村南里的沿街底商更为丰富，各位购房者在具体选择时，一定要留意这些“微观”的细节。

亮点三：小区是为街道物业管理的中心

小新查了下资料，发现李村社区的物业，是由街道办事处（委员会）代管的，这意味着小区物业工作是以最低限度展开的。

但实际上，街道办事处代管的物业的做事风格，是有侧重点的，换句话说，重点小区重点管理，而次一级的小区，可能只会收收垃圾就了事了。

李村社区在其中，明显是重点，有一个发现可以证明这一点：区域内的疫苗接种点就在李村社区隔壁，在李村东里的西侧，小新发现一个疫苗接种点，这说明，区域内的防疫与交通重点在此。

亮点四：小区周边配套佳，而且有建设预期

李村社区周围一公里范围内，公共交通资源是比较丰富的，比如17路、62路这些，都是专精南二环外，南三环内的交通线。

这类交通站点，线路相对较短，但站点较多，平均3-5分钟一站，是附近居民不错的代步选择。

以及还有轨道交通，从李村南里的西一门出来，沿景泰路走1分钟就能到主干道安乐林路，再向西2分钟就能走到地铁14号线东段的景泰站，向东5分钟就能走到地铁14号线东段、5号线交汇的蒲黄榆站。

以上李村社区的交通配置，大大方便了居民上班通勤，或者外出游玩，住过的都说好。

以及，从李村东里北门出发，2分钟路程就能走到怡心公园，虽然这只是一个社区级别的公园，但老人小孩活动、茶余饭后散步，都会有很好的去处。

还有最重要的，社区西侧有一大块面积都用绿色幕墙围起，从卫星图上来看，面积非常之大。

不用想，此等规模一定是棚户区改造，在查证建设规划后，也确实如此，未来李村社区西侧，会出现一大片新建住宅，其所带来的区域整体人气上升，是值得期待的。

槽点一：楼龄老、无电梯

李村社区里的房屋，设施都是比较老旧的，楼栋外立面虽然修补过，但还是能看出开裂、色差，单元门也是锈迹斑斑，楼栋内的灰尘、蜘蛛网较多。

其中，李村东里的楼栋状态相对较好，但整个社区的楼栋，均是没有电梯的。

槽点二：小区车位紧张，没有内部休闲设施

李村社区因为是老小区，停车问题真的是老大难。

不论是南里还是东里，内部道路上都停满了车，而且部分楼栋门口，非机动车也有乱停放现象，甚至堵塞了居民出行。

小新查了下资料李村东里和南里加起来1100多户居民，可用的停车位却只有170个，换算下来一位居民只能分到0.15个车位，这对于有车一族是非常糟心的。

另外，逛了一圈，社区内部并没有发现内部的休闲娱乐设施，甚至连最普通的健身器材也没有发现，要么是藏在那个犄角旮旯里，或者是彻底没有。

总之，这类老小区的硬伤购房者一定要心里有数，因为小区规划的原因，这些问题是几乎无解的。

槽点四：社区安保系统敞开

这又是一个老小区的通病，虽然这几年的城建改造计划，让几乎所有小区都有了一套门禁系统，但在大量的老小区里，因为习惯问题，门禁系统是没有发挥作用的。

比如典型的李村社区，有拦车杆，但几乎不对人员进出进行限制，即便装有电子门禁系统，甚至人脸识别，大门也是常年打开的。

这一点，实际上是习惯问题，之前也说了，李村社区的物业实际是由街道代管的，但即便街道再重视李村社区的物业工作，那也是与专业物业公司的服务有明显区别的。

李村社区是一个典型的老小区，地理位置相对有优势，交通也很发达，但住宅品质、小区规划还是不甚理想的。

物业方面，只能是矮个子里拔高个子，在一众没有物业公司的小区中，李村社区的物业还是相对受到接到重视的。

总的来讲，据幸福里APP，李村社区的挂牌价平均在8.3万元-8万元/㎡，这个价格实际都是付给周边配套的，实际这类房子，如今已经没有任何优势可言。

比较适合看中地段、以及在东城永定门附近通勤的购房者，买来做暂时落脚之用。

永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是走向南北的8号线和走向东西的14号线路，还有多条公交车线路和多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值预计会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，包括永定门在东城的二环和三环之间受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1、社区会举办各种文化活动，社区住户相处融洽，文化底蕴浓厚。

2、李村东里、李村南里绿化较好，空气清新，居住舒适体验好。

3、社区门口就有公交车站，交通便利，出行方便。

4、社区附近有公园，周边小区的老人小孩，有休闲的去处。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，三个区域在售房源总计有6套，户型以两居室为主。

社区目前在售均价83655元/㎡、81326元/㎡、80251元/㎡，环比下降约0.02%另外两个小区上升约0.15%、0.44%。

近6月以来，小区整体均价高于永定门、低于东城板块在售均价；上图可以看出，除李村东里外近6月内小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期永定门、低于东城板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，社区总价最低为李村南里的57.6㎡两室一厅，报价380万。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为145.3万元左右，二套首付为235.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

李村东里有35㎡-40㎡一居、55㎡两居、75㎡-77㎡三居，主力户型有55㎡的两室一厅户型。

李村南里有33㎡-45㎡一居、52㎡-67㎡两居、68㎡-77㎡三居，主力户型为75㎡两室一厅。

李村社区的主力户型为55㎡两室一厅、75㎡三室一厅。

李村东侧是景泰路来往车辆较多，交通噪音影响大。李村东里、李村南里的10、4、30号楼的靠近景泰路不推荐购买。

李村南里房型复杂，建议实地勘察确定房型，结合自身情况。

李村东里的5、7号楼与其他楼相距较远，采光好，推荐重点关注。

适合在永定门商圈内及周边商圈工作的通勤需求强烈的购房者。

生活氛围浓厚、文化氛围浓厚，适合看中小区居住氛围的购房者。

出门就是公交车站、地铁站，推荐活动区域以南二环外，南三环内的购房者可以考虑。

周边底商业态丰富、生态休闲设施齐备，适合对周边生活配套要求较高的购房群体。

截止2021年7月，距社区最近的新房楼盘是位于社区西侧75米的天坛府，以及小区西南方向约直线距离4.6公里的福海棠.华府，还有和东南方向直线距离2.3公里处的首开璞瑅公馆。

其中：

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室在售，均价130000元/㎡，总价780万-1755万。

福海棠.华府217-320㎡在售，总价1550-1750万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起。

以上三个新房，最低总价均高于李村社区的最高总价，故非同一类型的小区，推荐预算充足、追求房产品质的购房者考虑天坛府，不着急入住且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑福海棠.华府、首开璞瑅公馆。

小区均价低于永定门二手房均价，现选择1公里范围以内与李村房龄接近、均价相近且周边配套相似的李村东里、李村南里进行比较。