北京人都知道，老北京城分为内城、外城，原有“内九外七”共16座城门，其中永定门在2004年重建，当时瓮城和箭楼尚未修建，而永定门成为北京城第一座复建的城门。而永定门是为重建中轴线最南端。

小新今天要踩盘的小区就在永定门，小区的东、南、西分别是安定路、刘家窑路、沙子口路。小区也跟一个动画片同名——天天家园，在动画片中天天家园里生活着一群可爱的小动物，他们生活得幸福美满。那现实的天天家园是怎么样的呢？跟着小新一起来看看吧

亮点一：小区设施维护用心，绿化环境好

一进小区，发现小区内部有最基本的半人车分流，严格来说这不属于人车分流，但像这样用围栏将步道和车道隔开，还是能有效减少小区内发生行人与车辆剐蹭的概率，当然，小区内的行车秩序、规范也能有保证。

虽然是权宜之计，但做了总比没做的要好，小新认为小区物业与居民，对自己的居住环境很用心了。

在这条小道走到尽头，可以说豁然开朗，首先，路面比较干净整洁，楼栋之间的绿化看得出有一定的年份。

小新对这种配置相当满意。小区内有一处绿树成荫，平时住户可以与家人在树荫下唠唠家常，老人在树荫也可以下下棋，相信小区的居民对这片小天地也非常满意吧。

亮点二：小区内部底商较多，满足日常生活

在小区内逛了了一圈，发现在小区的3号楼和4号楼之间有一排底商，紧贴小区北侧临街的部分，也有整整齐齐的一排底商。

小新特意留意了下这些商铺的业态，包含菜市场、超市、理发店、艾灸馆、快递中心等等，全都是围绕小区居民生活刚需的业态，价格实惠，主打亲民便民。

特别有意思的是，小新还发现了一处专事修补的裁缝铺，这类利润微薄的店铺，在北京已经越来越少了。

亮点三：交通便利，周边齐全

小区的附近有地铁：景泰站、永定门站、木雕站；公交：沙子口站。小新找到的站点都是距离小区只有一公里的站点，对于住户来说交通还是很方便的。

附近有幼儿园、小学、中学以及大学，距离小区都是不到一公里的。如果家里有小孩要上学的接送还是十分方便的。

在小区的附近也有东城区第一人民医院、北京市鼓楼中医医院、北京崇文中方中医院在直线距离上都是不足1公里远的，对于看病也是比较方便的。

在小区周围1公里处有一家大型商场——木樨园世贸商业中心，在百度地图上的直线距离只有676米，实际距离呢是要长一些。如果从天天家园出发向西到十字路口，再向南到十字路口处就可以到了 。小新认为这个距离来说是不远的，并且有一些距离也可以减少商场装修噪音、空调水、生活的区域人流比较复杂、生活环境也不够安静等一系列影响。

槽点一：乱堆放，以及休闲设施闲置

小区内可以看到一些自行车的坐垫上都积满了灰，应该是废弃在此很久了吧，小区花坛里也停放了类似的废弃车辆。

这类乱摆放，首先影响小区观感是肯定的，其次对行人安全也有一定的影响，腿脚不便的居民可要千万小心绊倒。

类似的乱堆放，在小区停车场人行出口处也可以见到，本身停车场内光线就不足，可在楼梯拐角处还是堆放着成堆的杂物，用途不明，同样也是厚厚一层的灰。

还有小新发现，小区内原先是配有景观池、喷泉等一类设施的，但看上去已经干涸可很久，实际上这类设施才是小区软实力的真正体现，在小新见过的案例中，内部休闲设施完整运转的小区，价值确实要比将此类设施弃之不用的小区要高的。

槽点二：产权复杂

小新通过小区内的居民了解到，小区的8、9、10号楼是不对外售卖的，听说统一是军产房，交易了也没有房本。

这种情况购房者千万要注意，细心一点的可以发现此类房产也会在中介那边挂出使用权，实际上这是违规的操作，未来一旦政策发生变动，是要房财两空的。

槽点三：停车位置紧张

小新特别了解了一下小区停车位问题，得知小区内是没有在产权车位的，如果地下停车场停满了，只能将车停在小区的门口的空余车位。

这些小区门口的车位，并不是本小区居民专用的，试想每天下班都要烦恼停车问题，小新觉得还是比较难受的。

经过一天的踩盘，小编对天天家园小区有了更深入的了解和更深刻的印象。首先，小区无论是地理位置的优越、小区生活环境还是内部的商圈，都能在一定程度上达到居民对居住环境和生活品质的要求；

其次，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校一应俱全，能够满足居民的生活需要。小区的停车位置少，物业没有清理一些长期存放的物品，影响小区的美观，小区的内部健身设施很少，在一定程度是达不到小区住户使用的需要。这些问题是小新想和大家说的，希望大家能够结合自身情况合理分析。

从整体价格来看，天天家园小区目前在幸福里app上挂牌均价69152元/㎡，在永定门板块整体处于较低水平，小区的户型以二居、三居为主，包括一室一厅、四室一厅。比较适合老年人养老住房和对房产品质本身不太在意的用户。

小新推荐首套刚需置业人群以及改善型客户也可以购买，对于这两类的人群来说首付压力不会太大。另外对优美的环境、便利的交通，便宜的价格特别看重的用户也可以重点关注。

永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是走向南北的8号线和走向东西的14号线路，还有多条公交车线路和多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值预计会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，包括永定门在东城的二环和三环之间受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1、小区安保严格，绿化面积大。

2、小区实行人车分流，方便住户行车、停车，也保障了住户的安全。

3、底商配备周全。有许多理发、艾灸、超市等店，满足居民的生活需求。

4、小区周边配套丰富，附近有北京市东城区第一人民医院、长春堂药店，物客美超市和安乐林公园提供医疗、商业消费、娱乐等场所，配套全面。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源仅有10套，户型以两居室、三居室为主。小区目前在售均价69101元/㎡，环比上升约0.61%。近6月以来，小区整体均价低于永定门、低于东城板块在售均价；上图可以看出，近6月内小区挂牌价格保持上升态势，涨幅高于同期永定门、低于东城板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为66㎡一室一厅户型，报价480万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为183.6万元左右，二套首付为297.6元左右，仅供参考，实际首付以银行为准

小区有66㎡-67㎡的一居、102㎡-137㎡的两居、129㎡-157㎡的三居、193㎡的四居。

小区主力户型是106㎡两室一厅和129㎡三室一厅。

1、天天家园由1-5栋楼组成，其中北侧是安乐林路来往车辆较多，交通噪音影响大。8、9、10号楼的产权不明，找不到房本。4、5号楼与其他楼相距较远，采光好。

2、大楼西侧有东城区第一人民医院、北京万朋文化办公用品商城，对于看病、购置生活用品方便。

适合在永定门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

配套设施齐全、生态优势突出、生活品质较高，适合看重小区的整体品质的购房者。

天天家园小区户型以两居室、三居室为主，户型较大比较适合有改善需求的群体。

小区周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配置要求较高的购房群体、

截止2021年7月，永定门商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区西南方向约直线距离3.9公里的福海棠.华府和东方向直线距离3公里的首开璞瑅公馆。

福海棠.华府总价略低；首开璞瑅公馆总价较高。福海棠.华府217-320㎡在售，总价1550-1750万元/套起；首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起。预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑。

小区均价低于永定门二手房均价，现选择3公里范围内与天天家园房龄接近、均价相近且周边配套相似的华龙美冕、法华南里进行比较。