小福五一去机场途径朝青，便上网搜索了下朝青板块的房源，被一个小区——银谷美泉吸引，光是听这名字就感觉是一个环境极其优雅的小区。进一步了解后发现，这是一个纯洋房低密度小区，再看价格，也是高于附近大部分小区。从地图上看，小区南望森林公园、北邻体育休闲公园，而且周边配套也较为齐全，贵也有贵的道理。所以，小福抱着负责任的心态，带大家实地探访一下朝青圈内纯洋房小区的真实情况。

亮点一：低密度小洋房社区、环境优美

小区为低密度小洋房社区，楼间距非常大，保证采光。从户型来看，除了边户都是南北通透的户型，小区虽然已经建成十几余年，但从外立面来看，丝毫不显老旧。小福一眼望去，小区绿化水平那是相当不错，景观多用植物打造，到处可见亭亭如盖的绿树，小区中心位置为凉亭、水系、喷泉，景色可观，平时老街坊们饭后在凉亭聊天下棋，感觉非常惬意。

除了低容积率，小福跟一位业主了解到小区的得房率也很高，板楼本就要比塔楼的得房率高，再加上小区的户型非常板正，室内可利用面积就大大提升了，业主的居住舒适度也大大增加。

亮点二：物业管理人性化、楼栋内部干净整洁

小福进小区时由于没有门禁卡，保安还过来询问了一下，帮小福打开了门禁。进入小区后，小福发现小区内设置了健康水站，上面贴着提示去物业前台购买水卡即可使用。响应国家政策号召，小区实行垃圾分类处理，每个垃圾桶都装置了滑轮方便打开盖子，这点真是让小福感受到了物业管理人员的贴心。进到楼栋内部，正前方醒目位置的公示栏中，最新日期的通知体现了物业管理的及时性。电梯地板也是干净整洁，楼道内有摄像头和有电危险的提示，让人非常有安全感。小福去楼道转了转，地面和墙体都贴着白色瓷砖，看起来整洁明亮，让人心情舒适。

亮点三：人车分流，车位充足

小区采用人车分流，全部为地下停车位，小福进入地下停车位后，第一感受就是停车区域很大，车位很充足，并且分区管理也方便业主精确找到自家车位。

亮点四：生活、休闲配套完善

不得不说，小区周边的休闲配套资源还是相当完善的，小区距离京城森林公园1.1公里左右，步行约14分钟就可到达；距离京城体育休闲公园约1.4公里，步行需18分钟左右。两个公园的绿化环境都相当不错，绿树环绕，“林”静致远，这样的自然胜境与CBD鳞次栉比的摩天大厦形成鲜明对比，为CBD一族选择该小区创造了不可复制的优势。

除此之外，小区的生活配套表现也非常优秀，小区北二门500m左右就有生鲜超市、连锁超市、台球休闲俱乐部等，都能够很好的满足日常生活所需。小区北门400m左右便有一个活力东方购物广场，广场外有肯德基、邮政银行、餐饮连锁等。广场里面各种服饰大牌、个人护理等也是应有尽有。小福最感兴趣的还是里面的超市，超市内也是琳琅满目，水果蔬菜，肉蛋副食，应有尽有，而且价格公道，体现了满满的生活气息。

槽点一：小区废弃建材随意堆放、楼道里杂物堆放

虽说小区整体非常整洁舒适，但是小福发现在楼栋间距处还有大量的建筑废材没有清理，影响美观的同时也有一定的安全隐患，还是需要引起物业管理人员的重视。另外，楼道内还堆放了居民的一些杂物，这一点还需要小区居民意识的提升才能改善。

槽点二：社区活动空间小、物业管理费用过高

小区共8栋楼，586户，相对来说属于小型社区，地上活动空间不足，社区内配套服务不完善。不少业主反映物业管理费用过高。

槽点三：地理位置偏、公共交通不发达

小区位于东五环，地理位置较偏，进出小区道路比较狭窄，私家车出行相对来说不方便。小区周围1公里内没有地铁站，500m内没有公交站，公共交通不发达，日常出行不够便利。

槽点四：教育配套不完善、缺乏优质学校

社区没有配套学校，1公里内的幼儿园仅有福禄贝尔国际幼儿园，2公里内有华杉幼儿园小悦园、向日葵逸翠幼儿园、利华幼儿园等；1公里内的小学仅有安民学校，教育配套相对薄弱，家长的选择空间少。

最后小福总结下，银谷美泉作为五环内稀缺的低密度板楼，建筑风格亮眼，高绿化率使小区在景观和生态方面获得高评价，比较适合对住房品质要求较高且喜欢安静的CBD一族。但小区周边配套还不完善，特别是学校距离小区较远且学校质量不高，孩子上学需要接送。公共交通也不发达，主要依赖私家车，所以需要乘坐地铁和公交上班的人群也不推荐。

银谷美泉主打户型为两居室和三居室，在售户型为二居、三居、四居，品质比周边大部分社区好，定位高端，截止2021年6月幸福里APP显示总价650万起，预算比较充足的购房者还是可以考虑的。

银谷美泉小区地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。

而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有文化地标·朝北1810创意园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、铭基国际创意公园、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力；教育方面，板块内有北京市第九十七中学、绿源学校、平房中心小学等；医疗方面，板块内有北京俪婴妇产医院、北京青年路门诊部等，内部无三甲医院，居民的就医需求主要依赖商圈内部的私人医院和南部的民航总医院等公立医院。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。

随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

低密度板楼是银谷美泉吸引不少购房者的原因之一，小区主打南北两居三居，户型方正，得房率高达84%左右，南北通透，采光较好。

小洋房设计和独特的建筑风格让人眼前一亮，45%的绿化率打造生态型社区，小区内有假山流水、凉亭小路、曲径通幽，穿过树林豁然开朗，有一处喷泉广场，可以和朋友、邻居在这里聊天放松心情。

小区属于小型社区，租户占比非常少，人员流动性小，首批业主大多是电视台工作人员，住户素质较高。

外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，外部底商可以满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到大型购物商场-活力东方购物广场，开车十几分钟就可以到京城森林公园和京城体育休闲公园，周末休息去逛公园也非常惬意。

银谷美泉2021年6月挂牌均价76727元/㎡，比上月上涨0.25%，基本持平。挂牌房源以94.39㎡-160.44㎡的三居室居多，总价在650万-1465万间，小区共8栋586户。根据幸福里APP显示挂牌房源20套，房源相对紧缺。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型160㎡的三居室为例，报价1350万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付约为472.5万，二套首付为810万。

小区户型多样，大户型居多，最小的是97.3㎡的一居室，最大的是160.44㎡的三居室。其中97.3㎡一居室优点是客厅、主卧朝南，南北通透，观景落地窗，观景飘窗，带衣帽间，明厨；缺点是暗卫，卫生间采光较差。122.55㎡的二居室优点是客厅、主卧朝南，南北通透，观景落地窗，主卧带卫，开放厨房；缺点是暗卫，客厅没有做到真正意义上的南北通透。128.58㎡的三居室优点是客厅、主卧朝南，南北通透，观景落地窗，观景飘窗，主卧带卫，带衣帽间，明厨；缺点是户型较大，价格偏高，适合对居住空间要求较高、有较高经济基础的购房者。

楼栋方面，小区各楼栋内户型分布较均匀，小区北侧1号、2号楼临近北门和姚家园旧路，距离活力东方购物广场较近，日常购物较为方便，但可能会有些许噪音。3号楼和4号楼则靠近小区中心位置，环境较好，喜欢安静的购房者建议考虑。总的来说，小区为小型社区，各楼栋间差别不大，可根据自身喜好等综合考虑选择。

小区比较安静，绿化很好，对住房环境要求较高的购房者可以考虑该小区。

小区以大户型三居为主，比较适合改善人群。

小区附近商业配套齐全，各种底商可以满足日常生活需求，附近的大型商场可以满足逛街需求，喜欢逛街购物的人群可以考虑。

小区均为板楼，户型方正，楼栋品质高，均价也较高，适合对居住环境要求高且预算充足的购房者。

2021年6月朝青板块内暂无在售普宅新房可参考对比，所以选择周边朝外大街板块在售的悠唐麒麟公馆和小红门板块在售的柏林郡进行对比。

悠唐麒麟公馆在售户型有123㎡的两居，均价112000元/㎡起，总价1401万/套起。小区距离银谷美泉9.2公里，周边交通、教育、医疗、生活配套完善，优于银谷美泉，商圈成熟。均价较高，适合有一定经济基础的人群。

柏林郡在售户型有97㎡的二居室和133㎡-161㎡的三居室，均价75000元/㎡起，总价720万/套起。小区距离银谷美泉21公里，周边教育、生活配套优于银谷美泉，均价较低，小区品质较高，公共交通相对银谷美泉较方便，但是休闲配套不及银谷美泉。

银谷美泉周边二手房报价在5.1万元/㎡-8.3万元/㎡，其中银谷美泉在售户型三室居多且房源较少，故选择其他两个与银谷美泉距离较近的御翠尚府和熙悦尚郡进行对比。