今天要给大家介绍的是一个坐落在北京网红打卡点潘家园的一个小区——武圣西里，该小区临近10号线潘家园地铁站，交通非常便利。

下了地铁，沿着东三环南路，走过各式各样的商业门店，我们就来到了武圣西里小区。走在小区中，能看到小区绿化较好，绿树如茵，很多居民在乘凉聊天，生活氛围非常好，下边就为大家进行详细介绍~

小区亮点一：人气旺盛，具备浓厚的居住氛围

小文来到武圣西里小区，正好遇到不少乘凉遛娃的老人家，看到小朋友们聚在一起玩耍。从和居民的闲聊里得知，在武圣西里小区，大部分都是土生土长的北京人，邻里之间相互认识、相互照应，邻里关系和睦，居住氛围浓厚。

小区亮点二：生活配套齐全，医疗资源丰富

小区绿化较好，并且院内有健身小广场、长椅，石桌石凳，方便居民休闲。

医疗资源丰富，小区内有社区医院，附近有医院、药店、诊所等，老人体检看病都方便，享受近在咫尺的健康保障。

小区内有快递柜、收件箱、非机动车停车棚等基础生活服务设施，完全满足日常生活配备。

小文在和居民闲聊中得知，小区居民常去的购物场所是武圣东路的商业门店和易邻购物便民中心。于是小文在逛完小区后就来到了这里，发现瓜果蔬菜、小吃甜点、生活必需品等各式产品一应俱全，选择性多，每家店都很热闹，生活气息十分浓厚。

小区亮点三：出门有公交地铁，出行方便快捷

小区东门就是公交武圣路站、武圣东里站，最近的地铁站是10号线潘家园站。

还有紧邻三环的公交站，无论是上班族乘车上班，还是悠闲娱乐出行，多条公交线路、地铁线路都可以满足出行需求。

槽点一：小区内车位紧张，道路狭窄，停车困难

小区内车位少，停车问题较为突出，没有车位的标注或者设施，甚至还有外来车辆停在小区。

进出小区的道路非常狭窄，道路两侧停靠车辆，使得进车出车更加困难。

槽点二：物业管理粗放，缺乏服务意识

根据踩盘探访得知，小区属潘家园街道管理，没有专门的物业公司管理，所以维护状况不太好。

小区没有门卫把守，部分院虽有门卫但形同虚设，外卖小哥和外来人员都可随意进出，无人登记值守。

小区内环境杂乱，没有规划，属于老旧小区，楼前的绿化处于无人管理状态，杂草疯长。边角区域堆放各种建筑垃圾、商户垃圾，都不及时清理。

槽点三：公共区域侵占严重

自行车、电动车、老年代步车，小区内随意停放在楼道、单元门外、行车路上，很多公共区域侵占的问题屡见不鲜。

槽点四：历史遗留的搭建平房，还在使用

小区内部遗留了很多不同时间建造的平房，目前作为功能用房使用，也有很多住着人，很是影响小区的观感，人员也比较难于管理。

槽点五：小区外部行车道窄，自驾出行拥堵

小区四周基本都是单向一条车道，周边人口密度大，日常出行流量也大。

道路两侧还被用于公共停车，行车道窄，也没有单独规划的非机动车道。从这条路自驾出行，不仅要避开来来往往的人群、单车，还要特别注意两旁停驶的车辆，避免剐蹭，行驶较为拥堵。

总体来说，武圣西里和多数老旧小区一样，普遍存在着物业管理不规范、停车设施不足、道路狭窄等问题，但胜在小区周边生活配套齐全，小区楼下是农光里市场，附近还有物美超市和家乐福超市，周边武圣东路上很多商业，餐厅、面包店，市场，服装店，各种生活日常都能得到满足。且小区地理位置优越，公交车站就在小区楼下，距离地铁10号线潘家园站仅544米，公共交通出行十分便利。

武圣西里小区以原住居民为主，大部分是化工集团的退休职工，人员流动性不大，邻里关系和睦，生活气息浓厚。同时，小区属于规范的老社区，环境安静，治安不错，绿化相对优质，居住舒适。医院资源丰富，居家生活便利，为家人健康保驾护航。

另外，从武圣西里小区步行200米左右，就有一个独立院落的外部停车场，大大缓解了老旧小区停车位不足的问题。

根据幸福里app数据显示，武圣西里相对于同区域内其他小区来说价格较低，均价在59038元/㎡，且为小两居小三居设计，对于购房者的压力较小，比较适合新婚夫妇作为过渡房以及刚需购房人群购买。随着北京市老旧小区改造工程启动，武圣西里不仅会得到居住环境的改善，生活配套和休闲商业也会紧追直上，武圣西里小区的价值也随之同步提升。

武圣西里小区位于武圣路西侧，属于朝阳区劲松商圈。

辖区占地面积5万㎡，是1985年-1990年分批简称，小区砖楼较多，也有个别的是钢混机构，墙体厚，隔音效果不错，冬暖夏凉。小区密度低，大都是6层板楼，居住舒适性较高。

属于CBD核心辐射区，各种银行、邮局、商铺齐全，配套十分成熟；交通便利，途径的10号线、14号线、7号线几乎可以为居民提供通向北京各方向的运力。

朝阳区垂杨柳中心小学等优质学校就在区域内，教育资源集中；新扩建的清华大学附属垂杨柳医院是朝阳区直属的三级综合医院，是北京市东南部地区集教研放为一体的综合性医院，能为商圈内居民提供优质的医疗服务保障。

板块内居住人群以板块内的企业职工、本地事业单位职工、在国贸CBD、东大桥等地铁沿线区域工作的人员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻群体明显增多。

劲松商圈土地资源稀缺，近期无新入市地块。距离劲松商圈较近的招拍挂地块位于朝阳区王四营乡。

2021年5月，“北京市朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块R2二类居住用地”以545000万元成交，成交楼面价44664元/㎡，溢价率5%。该地块位于武圣西里小区东方约6.5公里。

从政策方面：依据《北京市总体规划（2016-2035）》，根据《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》等规章文件，开始进入老旧小区进行改造，把旧小区建设成为房屋安全、环境整洁、绿色低碳、公共服务设施完善、市政配套基础设施完备、物业管理服务覆盖、长效管理机制健全的宜居小区和幸福家园。

从基础设施方面：目前武圣西里小区已经投入改造，外墙保温、房顶防水、外墙美化已完成，老旧管道更换、小区内地面重修，花坛修剪整理，楼道内杂物清理。

国家大力度的整改和配套政策，武圣西里整个社区不仅是居住环境的改善，还有生活配套和休闲商业的紧追直上，周边商品用房的价值也随之同步提升。

1.小区周边交通方便，出行便利，小区距离地铁10号线潘家园站较近，小区东门就是武圣路公交站，距离小区西门200米是东三环潘家园桥公交站。从小区开车向西大约1.5公里就是东三环，自驾出行也很快捷。

2.医疗资源丰富，方便就医，小区内有社区医院，周边有北京中海中医院、垂杨柳中心医院等，为小区居民医疗方面提供保障。

3.小区内部有小广场、长椅、凉亭、石桌椅、健身器材等，饭后遛弯、休憩、健身都可以得到满足

4.小区附近商业配套较全，有超市、大商场、银行、餐饮等，满足居民日常需求。

通过幸福⾥app查询，截⾄2021年8月14日，小区在售房源约14套，占全部房源的1.96%。小区目前在售均价59038元/㎡，较上月环比上升约0.04%。

近6个月，小区整体均价在低于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，在4月-6月期间有较为明显的起伏波动，随后趋于平稳，平均涨幅低于同期朝阳区、劲松商圈涨幅，适合入手。

截至2021年8月14日，小区挂牌价最低为57.30㎡两室一厅户型，报价319万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为112万元，二套首付为192万元。

小区有50㎡-66㎡两居室、77㎡三居室。现选择57.30㎡两室一厅和65.84㎡两室一厅进行分析。

小区共39栋楼，小区非常大，10号楼、11号楼、12号楼比较安静在小区的西北角，相对比较安静，喜欢私密安静的购房者可以考虑。

24号楼、25号楼在小区东南角，可独立走东1门，虽不是小区核心道路，相对比较大的武圣西里，也是独处一隅，但是特殊情况，如疫情期间不开放这个东1门，绕行其他门出行就会步行比较远，请购房者谨慎选择。

18号楼、19号楼在小区的核心位置，东西排布，南北通透，不临街，在小区内部道路里还相对宽敞，视野好，是小区的较佳C位，建议购房者可以优先考察。

1.户型面积小，总价低，对于刚需购房者是非常适合的。

2.小区地理位置优越，出门即是地铁站，交通便利，适合依赖地铁通勤的上班族选择。

3.周边幼儿园、学校、医院、各色商铺等生活配套齐全，小区内部安静不嘈杂，适合对生活配套完备程度有较高要求且喜欢安静的购房群体。

截⾄2021年8月14日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是丰台区成寿寺商圈的合生东三金茂府。

合生东三金茂府开发商为北京合盛恒嘉房地产开发有限公司，在售户型为125㎡-195㎡三居室和四居室，在售均价110000元/㎡，总价1900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而武圣西里房源在售均价59038元/㎡，且最高挂牌总价在385万元/套。

武圣西里与合生东三金茂府项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于劲松商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与武圣西里相近的武圣东里、建业苑小区进行比较。