安逸、舒适是恋日绿岛给人最深刻的感受，主打的森林公寓概念，小区里的一花一草都在彰显业主的用心经营。走在小区中，让人忍不住去关注每栋楼前别致的花园，上下错层式的小洋楼让整个小区看着精致又宽敞，外部环绕四栋塔楼，可见博大水库公园，视野环境俱佳。整个小区家的氛围感浓郁，中心坐落着一处水景观，极具设计感，凉椅、花草、健身器材环绕四周，让人倍感温馨。

亮点一：楼体养护

无论是塔楼还是洋房，外立面维护都较好，没有墙体脱落情况。整个小区楼宇错落整齐美观。

亮点二：内部环境

总户数942户，人口密度较低，容积率1.69，安静不嘈杂，居住环境较为适宜。小区道路平整，车辆停放有序，路面干净无杂物垃圾堆叠。绿化面积大，中心有较大的水景观，自然和人文景观相得益彰，湖周边设有娱乐设施和健身器材，夏天时，小区绿意盎然，一层住户花园打理缤纷多样，给整体加分不少。

亮点三：楼型分布均匀

小区外围是6栋16层的塔楼，中心为主力户型的洋房式板楼共18栋，值得一提塔楼北向面对博大水库，景色宜人；洋楼式板楼的1层至2层为外悬式楼梯，一层较为独立封闭，前后都有入户门，私家花园很大，隐私性较好。每层楼梯间面积很大，多数住户用于储物，实用性强，当然也会有堆叠杂物的现象。

亮点四：物业管理

踩点过程中，通过小区内部卫生保持、便民设施维护、楼宇大厅打扫布置，都可以看出绿岛的物业以及居委会都较为负责，塔楼楼梯间还设有党建宣传栏等栏目，展出了部分居民书画作品，可见融洽度较高。小区垃圾分类、公告栏等摆放位置显目，更新动态较为及时。

亮点五：周边配套

小区周边底商较为丰富，多为小型便民服务类型，北门向西有华创生活广场，属于中型商超，2公里外有城外城润京广场；小区南部紧临鸿博公园，面积很大，溜娃遛弯好去处。

槽点一：医疗资源

整个小红门区域教育和医疗资源都较为匮乏，恋日绿岛附近有一家幼儿园，条件较好，但最近的小学为朝阳实验小学(南校区)，约2公里，无法满足期望距离小学较近、方便接送的家庭。

槽点二：交通便利性

距离地铁站较远，门口公交站多为短途，出行首选自驾，但东门外主道狭窄，东门紧挨路口转弯处，高峰期易拥堵，出入需多注意同行大车。

槽点三：公共区域管理

小区没有地下停车场，地面停车位比较紧凑，车位紧张。

槽点四：监控安防。

小区摄像头分布较多，笔者留意了几处，例如大厅内部、楼宇外部，但进户门门禁管理不够严格，门禁系统老旧，有损坏情况。

总体上，恋日绿岛小区最适合想要改善居住环境，对医疗没有过高要求的群体，内部配套、小区环境还是建筑规模都属于周边中等水平，舒适、实用是小区较为突出的优势，如果选择的是板楼的一层，可以打造理想中的前后花园，午后漫步在小区，有水有山，入眼的净是家家户户经营的别致小院，一定心情俱佳。出门即达的水库公园和鸿博公园，是城市里不多的森林式环抱地段，笔者在绿岛踩盘时，不管是与物业交谈还是观察邻里间接触，整个小区融洽放松。但不得不说，恋日绿岛因所处的小红门片区的短期发展情况来看，不太满足远距离的通勤需求，繁华的购物街区需要前往临近亦庄片区，出行更多依靠自驾更为方便。

恋日绿岛小区位于朝阳区最南部的小红门板块，位于南四环和南五环之间。该商圈东至博大路，距离京沪高速不到一公里，西与丰台区旧宫商圈接壤，南至亦庄经济技术开发区，北邻南四环。

亦庄线穿过该商圈东侧，17号线预计2021年年底开通南端，届时将设十八里店站，位于该商圈东侧。该地区的城外诚家居文化广场是全北京比较有名的家装市场，另外还有城外诚汽配城，有一定工业气息。该商圈内没有大型医院，但是小红门社区卫生服务中心，是一所一级甲等综合医院。大型综合医院方面，对于该商圈比较方便的是位于亦庄经济技术开发区的同仁医院，距离该商圈约9公里。商业方面，该商圈内有华创生活广场，可以满足基本购物需求，如果需要更大型购物中心，可以去亦庄经济开发区，4-5公里外有BHG Mall北京华联力宝购物中心(荣华中路店)、亦庄创意生活广场，还有沃尔玛山姆会员店。

该地区回迁房较多，比如鸿博家园作为小红门地区的定向安置房，提供给当地拆迁居民。该地区多为小红门当地原住民，还有很多业主和租户来自城外诚地区的商户。该商圈二手房较多，新房目前只有柏林郡（二期）。生活气息较浓，银行、超市、菜市场齐全，修自行车、配钥匙等小店也比较多，很多邻居在住进楼房前就认识，邻里走的比较近。

该商圈近年来没有住宅用地供应，虽然有新房柏林郡（二期）在售，但此项拿地时间为2004年。我们参考一下周边土拍情况。与该商圈接壤的旧宫地区，2021年1月26日土地拍卖中，大兴旧宫南郊农场地块，起拍价42亿，溢价率为10.9%，楼面价约为35000元/平，但如果除去21%的自持，实际楼面价约为44500元/平。目前来看，小红门地区已经多年无新土地入市，对二手房价格的冲击较小。

小红门商圈居住环境方面仍在逐步改善，比如在粗放型产业疏解方面，该商圈北侧的汽配城疏解问题已经纳入小红门乡工作范围之内，此前有居民抱怨汽配城存在安全隐患等问题，目前为止已进行做疏解的前期建设手续,预计2022年全部疏解完成，未来居住属性将会更好。该商圈属于亦庄经济技术开发区进城的必经之路，亦庄的发展也会带动该商圈价值的提高。

根据规划，该商圈在2021年底还有17号线地铁将会通过，与亦庄地区的联系将更加紧密。2024年，17号线中段和北段将会通车，该地区可以直达望京、天通苑等地区，届时再交通便利程度将会提高，利好商圈靠近东侧小区。

另外，该商圈内还有集体土地租赁项目，目前正处于建设当中，项目规划出现几次调整，建成后预计对本地房租价格会有一定冲击。

1.小区内部环境较好，有喷泉、人工湖等配套。周边还有多个公园，健身遛弯溜娃可去处很多，小区西北侧的高层还可以看到鸿博公园一年四季的变化，视野很好。

2.该小区建筑质量佳，容积率较低，楼间距大，采光好。除北侧和西北侧的高层外，小区中间和南部以四五层为主，楼间距很大，一层带有小花园。

3.小区附近生活氛围浓厚，各类生活设施、商业较为齐全，可满足基本生活需求。

4.该小区内可选户型比较多样，从小一居到六室二厅跃层都有，符合各类人群所需。

截止2021年7月，小区挂牌房源共6套，占全房源的0.06%。据幸福里APP数据显示，小区6月挂牌均价43746元/㎡，环比上涨0.25%。观察近6个月价格波动趋势，小区挂牌价较前期微涨，但总体平稳，近期不必担心小区价格大幅度变动。

购房成本方面，拿在售的88㎡两居室为例，报价405万。参照北京市现行的普宅和非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为141.75万，二套首付为243万。因小区建成时间为2005年左右，考虑房屋实际评估价格及税费问题，首付款方面购房者要适当做好更充足的准备。

目前小区在售三种户型，其中一居室2套，两居室1套，三居室3套。

小区楼栋排列规整，内部环境安静。小区3、4号楼靠近博大路，会有一定的噪音干扰，刚需小户型适合选择；6至12号楼、15至21号楼位于小区中部，环境优雅且安静，但户型较大，适合大家庭改善购房人选择。

该小区主要适合以下三类购房人群：

1.小户型房款首付少，周围环境好，适合不坐班或以开车出行的刚需人群。

2.适合在亦庄、旧宫及小红门商圈附近工作、生活的人群。

3.适合家中人口多、养老等为主要需求的人群。

小红门商圈内仅有一个在售新房项目柏林郡（二期），故选择柏林郡（二期）与恋日绿岛进行对比。

恋日绿岛小区周边二手房报价在4.1万元/㎡-5.4万元/㎡，其中鸿博家园六区和江南山水小区区位条件接近，具有一定可比性，故选择上述小区与恋日绿岛小区进行对比。