小福早就听说金都杭城西区交通便捷、配套全面，堪称楼中龙凤。今天终于有机会来踩盘啦！现代化的建筑风格、郁郁葱葱的园林设计，让人看了都心动。这个有着高绿化率、高容积率的“高端”小区，究竟有哪些值得购买的地方呢？小福现在就带您来一探究竟！

亮点一：精妙的园林设计

小福刚进入小区就被这一片片绿所吸引，小福对绿化是有执念的。可以看到，无论是居民楼下还是两个单元之间都有着超级多的绿色植被，甚至有着单独规划的花坛。除了业主走路开车所需的基本空间之外几乎全都是绿色！这在小福踩过的盘里面是并不多见的。不管是假山还是水潭，都给小福留下了非常深刻的印象。还有蜿蜒曲折的道路更像是一个小公园，在这里锻炼身体再合适不过了。小福如果住的地方有这么高的绿化率和精妙的园林设计就好了。

亮点二：丰富的周边配套

在吃货小福正式进入小区之前就已经被周边的吃吃喝喝吸引住了，光是烤肉店就有两家，不得不说金都杭城对小福这样的肉食吃货真的是太友好了！另外，生活中各式各样的需求也能够在周边配套中得到满足，像牙科医院、采耳所、快餐店、平价超市、快捷酒店等都一应俱全。小福走在路上，看到什么都想进去看一看、尝一尝。

亮点三：物业尽职尽责

小福刚进入单元楼，就看到了金都杭城的物业服务公示和一个信息栏，不得不说，这样公开透明、相互监督的做法是很多小区的物业都做不到的。另外还贴有电动车火灾防范公示和禁止高空抛物告示，小福不得不赞一个紧贴时事，为业主安全着想！

小区内的分类垃圾桶没有一个是溢出的，同时厨余垃圾桶的盖子也是关闭的，我个人猜测是防止厨余垃圾的异味散发出来，真的是贯彻落实垃圾分类的举措，同时又细节满满呀！

小福在踩盘过程中还有意外收获，那就是图中为狗狗主人设置的免费垃圾袋，一路走下来虽然我没有发现有遛狗的业主，但这个举措既维护了社区环境，又方便了养宠物的业主。

槽点一：周边缺少大型商场、大型娱乐场所

虽然金都杭城西区的周边配套比较丰富，能够满足居民们日常生活需求，但是在小区周边踩盘的时候我发现并没有像大悦城这样的大型娱乐场所可供娱乐消遣，居民的休闲娱乐活动可能不得不去更远的地方，起码慵懒的小福是绝对不会“长途跋涉”到很远处的商场购物、看电影的。

槽点二：靠近马路且底商较多，噪音大、环境差

因为小区临近马路，刚进入小区，小福就听到了车来车往的噪声。恰逢中午，这是小福习惯了午休的时候，相信被住在小区外围居民们也是有苦说不出。另外，小区内部有很多的底商，有餐饮店、美发店等等，这些底商会给环境带来一定的负面影响。小福在路过的时候就能够明显地闻到食物的味道，不是香喷喷，而会让人不适应而是恶心心，这应该是很多食物混在一起的味道，不禁让我想起了吃大食堂的日子。除此之外，还会有零星的塑料袋散落在地上，看起来并不让人满意。

这次踩盘对小福来说整体体验非常好。金都杭城西区建筑风格偏现代化，小区内的设施也都非常完善，每个单元设有单独的门禁，路边也会有给宠物处理便便的爱心塑料袋。对于追求生活品质的购房者来讲金都杭城西区算是一个不错的选择，38%超高的绿化率保证了空气质量；安静的社区氛围在喧闹的北京城尤为可贵；另外，得益于尽职尽责的物业，地上几乎没有肉眼可见的垃圾；安保工作也是可圈可点的。需要注意的是，喜欢热闹购房者需要仔细权衡后再进行选择。

金都杭城西区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。

百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。

商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。

生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

1、居住体验好。小区外立面铺设的是隔热保暖的材料，即使是全朝南的房子夏天也不会非常闷热；房间内有电梯按钮，出门前按下按钮，减少了等电梯的时间。

2、社区环境好。道路整洁；爱心设施随处可见；停车位充足；物业尽职尽责。

3、周边设施完善。金都杭城西区有1号线、7号线、八通线三条地铁线；5个地铁站点；一公里内有十个公交站点、7所幼儿园、3所小学、5所中学、5所医院、两处景点和16处运动场所。不管是出行还是娱乐休闲，可供选择的方案都很多。

4、人文素质高。小区内居民多为事业处于上升期的三口之家，周边学校居多，整体人文素质较高。

2021年6月，该小区挂牌均价为72392元/㎡，环比增长2.44%。

目前幸福里挂牌房源为15套，近三个月内暂无成交。

从近六个月的价格波动来看，价格涨幅稳定，房价总体处于上升趋势，购房者应权衡利弊及时购入。

具体购房成本方面，拿在售的98㎡两居为例，报价800万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为280万，二套首付为480万。

目前在售有两居4套，三居7套，四居4套，主力户型为三室两厅。

无

金都杭城西区居民主要以中年三口之家为主，整体素质高。小区绿化好，安全系数高，居住体验非常好，适合追求生活品质的业主购买。

两居面积适中，适合无二胎计划的三口之家或者有养老需求的老人居住。

三居适合有二胎计划的家庭或者想提高生活品质的家庭购买，当然，三居户型对业主的购买力也有更高的要求。

金都杭城西区附近学校数量较多，如果是为了方便孩子读书，该小区的房子性价比会更高。

金都杭城西区附近无大型娱乐场所，光污染和声音污染相对更少，适合喜欢安静的业主居住。

若只考虑生活需求，不建议独居人士购买该小区的房子。

截至2021年6月，百子湾商圈内无在售新房。东五环两侧距离较近的新房项目有壹亮马和首城珑玺。

其中首城珑玺为北京首城置业有限公司打造的高端住宅项目，主要以双拼别墅与联排别墅组成。目前均价为98000元/㎡，总价2930万/套起，从总价和购房人群角度来看，金都杭城西区与该项目不具可比性。

壹亮马是北京亮马置业有限公司打造的轻奢型住宅。其周边有高尔夫球场，楼盘错落有致，立面造型现代简洁，美观大气。价格98000元/㎡起，总价2500万/套，有171㎡三居、234㎡四居、280㎡五居可供选择。从总价和购房人群角度来看，金都杭城西区与该项目亦不具可比性。

金都杭城西区没有一居且单价较高，部分业主选择受限。这里选择同商圈中单价较低的观音景园西区与百子湾家园作为对比。