北京华侨城1号院地理位置十分优越，周边有便利的公共交通能够满足居民日常出行需要；小区周边的配套设施更是相当成熟，大小购物中心足以满足居民日常消费需求，想要休闲娱乐还能去欢乐谷、华侨大剧场；同时小编通过幸福里APP了解到，北京华侨城1号院在垡头商圈热搜小区榜排名第四，算得上十分受欢迎了。今天小编就来实地踩盘一下，看看北京华侨城1号院是否真有传言中那么优秀。

亮点一：小区居住环境宜人

小编进入小区后发现小区绿化率非常高，小区的花园内不仅有石桥、观景台和喷泉等景观，还设置了近百米的绿化带，走在小区花园里，满眼尽是郁郁葱葱的绿色，居民们茶余饭后、清晨傍晚可以在这里散散步、锻炼。

小编走进楼栋建筑内部，发现该小区不仅绿化做得好，内部装潢同样赏心悦目，整体采用了淡黄色的设计，配上暖色的灯光，使人走进大厅到进入家门全程都被温馨闲适的氛围笼罩着。

亮点二：人车分流，停车便利

小区内部的停车位都在地下，很好地实现了人车分流。小编实际踩盘过程中发现，比起没有实现人车分流的小区来说，北京华侨城1号院的道路上确实清净不少，行人的出行安全得到了保障。

小区内部的地下停车位有2000个，纵然小区住户众多，但1:1.5的车位比着实可以满足停车的需要，并且进出地下车库十分便利。对北京华侨城1号院的有车一族来说，日常停车是完全不需要担心的问题。

亮点三：周边商业发达

小区周边1公里内已经形成了非常成熟的商业体系，具有浓厚的商业氛围。

从小区到维吉奥商业广场这样的大型购物中心仅有460米，除此之外还有欢乐购物商场等小型商超。不论是闲暇时休闲购物，还是日常生活中买菜做饭、采购一些生活必需品，北京华侨城1号院周边完善的商业配套都可以满足居民的这些需要。

亮点四：交通便利、出行方便

北京华侨城1号院地理位置十分优越，周边1公里内有厚俸街、厚金路、金蝉北路，道路宽阔平直、四通八达，居民开车出行不论选择走哪条道路都畅通无阻。

如果居民出行不选择开车的话，也可以选择公交或者地铁，小区距离地铁7号线欢乐谷景区站仅有535米，距离厚俸桥南公交站508米，金蝉北里公交站572米，步行5分钟就可以到达任意一个站牌，然后便利的公共交通会将你送往目的地，对于日常使用公共交通通勤的人群来说可以节省下大把的时间。

槽点一：非机动车管理不到位

小区的人车分流是一个大的亮点，但是机动车被规范管理了，非机动车反而开始肆无忌惮起来，小编在一处地下车库的入口看到电动车、三轮车、代步车随意停放，甚至把路都堵上了。据小编观察，这个车库入口可能已经停用了，但是随意停放还是会影响整体的美观，甚至产生安全隐患。此外，快递柜的小棚子里、楼道门口也都有随意停放的现象，物业在非机动车停放规范方面还有进步的空间。

槽点二：步梯卫生打扫不到位

与小区外部清新的环境、整洁的楼栋大堂和入户走廊精致的装潢形成鲜明的对比，小区步梯和安全通道十分脏乱。灰尘和污迹堆积了厚厚的一层，深藏在楼梯下的笤帚和拖把也呈现出许久不曾被派上用场的景象。人们时常经过的位置打扫干净固然重要，但访问频率较低的位置也不能疏于打扫，毕竟好感往往是从小细节产生的。

总的来说，小编今天踩盘的北京华侨城1号院是一个非常适合居住的小区。

首先是小区的环境比较好，具有较高的绿化率，而且小区内还设置了花园，建造了石桥、喷泉等景观，给居民的日常休闲锻炼提供了一个好的去处，能够让居民足不出户享受拥抱大自然的乐趣。

对于有上班通勤需要的人群来说，小区周边1公里内有厚俸街、厚金路、金蝉北路，步行5分钟就可以到达地铁7号线欢乐谷景区站、厚俸桥南公交站或者金蝉北里公交站，不论是开车上下班还是公共交通都十分便利。

小编尤其要强调的是小区内部实现了人车分流，这给老人和孩子在小区内行动提供了安全保障；当然有车一族也不用因此而担心，小区借助地下车库实现了人车分流，同时停车位也十分充足，所以不论是开车进出小区地下车库还是寻找停车位都十分方便。

当然小区的缺点也十分突出，小区周边的医疗配套比较薄弱，如果家中有病人，对医院或者药店有较高的依赖的话，不建议选择北京华侨城1号院。

北京华侨城1号院小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。

垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、小区的生态环境优美宜人，绿化率达到了35%，小区的花园不仅有花架、景亭、草坪、湖水、石桥、观景台和小喷泉等景观，还设置了百米绿化带；此外小区灌木等绿植的打理维护比较用心，环境优美、空气清新，提供了非常宜居的环境。

2、小区内部采用地下车库，既保证了充足的停车位，又实现了人车分流，同时借由人车分流进一步提高了小区内的绿化率、空气质量和道路安全性。

3、由于地理位置比较优越，小区出行十分方便，自驾出行可以直接进入主干道，日常通勤依赖公共交通的人群可以搭乘地铁7号线或者公交车，便利的交通给日常通勤节约了大量的时间。

4、小区周边商业配套较为完善，既有维吉奥商业广场这样的大型购物中心，又有乐购商场、各种蔬果店、餐饮店铺，可以满足不同人群的购物需求。

截至2021年7月，北京华侨城1号院在幸福里APP上的在售房源有40套，占全部房源的3.1%。挂牌均价为69872元/㎡，环比上涨约0.17%。从近6个月的价格走势来看，价格浮动较小，总体来说趋于稳定。

具体购房成本方面，拿在售的166㎡的三居为例，报价为1150万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套80%，即该套房源首套首付为460万，二套首付为920万。

北京华侨城1号院共有8栋楼1287户，户型有64㎡-80㎡一居、100㎡-147㎡二居、139㎡-219㎡三居、170㎡-293㎡四居。

主力户型是174㎡三室二厅二卫户型和170㎡四室一厅二卫户型，现对其进行分析。

小区楼间距较宽，整体的通风和采光较好。

1号、2号、5号楼朝向非正南正北，如果对房屋坐落有要求的人群需谨慎考虑。

1号、3号楼临近儿童活动较多的场所，可能会有一定的噪音污染。

6号楼整体分布于小区中间，除最东边单元临街外，其他单元环境较为安静，同时临近小区中间的花园和绿化，整体居住体验更好，建议优先选择。

小区主力户型为170㎡以上的大户型，户型朝向为南北向，推荐有改善需求的人群购买；

小区周边的地铁、公交通勤便利，推荐乘坐地铁7号线上下班或者依赖公交出行的人群；

小区内绿化面积较大且日常维护用心，环境优美，有儿童游乐场等休闲娱乐设施，适合家中有老人、儿童，及对绿化环境要求较高的家庭选择。

截至2021年7月，朝阳垡头板块内目前无在售新房。朝阳区共有13个在售新房项目，其中距离北京华侨城1号院最近的新房项目有尊悦光华项目和柏林郡项目。

其中尊悦光华项目是北京盛华夏房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为133㎡-171㎡的三居。目前均价约130000元/㎡，总价最低2400万。该项目均价更高，可选择的户型偏少，只有三居，适合改善置业人群。

柏林郡项目是北京江南投资集团有限公司打造的项目，在售户型有97㎡两居和133㎡-161㎡的三居。目前均价约75000元/㎡，房屋总价最低为720万，柏林郡的绿化率为30%，容积率为2.8，从绿化率和容积率来看，柏林郡的居住舒适度低于北京华侨城1号院，推荐追求居住品质的业主优先考虑北京华侨城1号院。

北京华侨城1号院除两居、三居户型外，还有一居、四居户型可供选择，这意味着北京华侨城1号院能够为购房者提供更多的选择空间，同时房屋均价更低，物业费等生活成本也远低于两个新房项目。

小区周围二手房项目比较多，基于地段、价格、商圈等综合考虑，选择距离北京华侨城1号院最近的金蝉北里小区和格林莱雅作比较。