南沙滩商圈，大家可能对这个商圈不太熟悉，就连位置也不一定知道在哪，但是我只要说出一个名字大家就肯定能知道，因为它见证了一个商圈的兴起——亚运村商圈。

它与南沙滩隔着奥林匹克森林公园对称。虽然南沙滩没有亚运村的名气那么大，但也是拥有着独属于自己的繁华与热闹。

而今天我们将要探访的天和人家小区，就在南沙滩商圈。小区地处奥林匹克公园的西侧，中科院南侧，八达岭高速的东侧，西与海淀区相邻，南接北四环，周边是北京之肺奥林匹克森林公园、颐和园等5A级景区，生态资源丰富。

如果要在北京四环的南沙滩商圈买房，这里是不是个好的选择呢？香帅带着这个问题，背着相机，走进了天和人家小区的大门。

亮点一：生活氛围浓厚

香帅小区逛的时候，在小区的一角看到了小孩和大人们在一起跳绳。小孩子的认真听讲和大人的教导形成了一幅和谐的场景。

香帅在逛小区时发现这个小区是围绕着下沉式广场建造的，这么说一点都不过分。香帅发现这座广场是一个天然的活动场所，如果小区举办活动，会在这里举行。广场附近还有小孩的活动场所，小孩子如果在也可以玩的很尽兴。并且广场旁设置了亭台，可供居民休息、闲聊。

小区的休闲设施丰富，中老年业主、年轻业主和小孩都能找到自己的社区活动。

亮点二：居民离工作单位近

香帅发现中和家园附近是中科院各种研究所、农机院 ，如果是中科院的研究人员或者是实习生。住在该小区就省去了在路上挤公交坐地铁的时间，骑着共享单车就可以轻松抵达上班地点，大大的缩短了居民的交通成本。

亮点三：周边配套设施完善

天和人家小区，位于南沙滩商圈的繁华地段，这里的商超、大厦林立。周边的商场超市齐全，满足一般的购物需要，在北侧1公里左右，是新奥购物中心，满足年轻人的购买欲望；军民团结路和大屯路交叉有很多美食店，满足各位食客的味蕾。

周边拥有众多5A级景区，颐和园、圆明园等古代皇家园林，供大家观赏、散步，周末也可以去奥林匹克森林公园去感受大自然的美好。

亮点四：优越地段

交通方面，不论是地铁、公交、自驾，天和人家都非常快捷。

小区的大门前就是军民团结路，往左开可上大屯路，往右可以上京藏高速路。非常适合自驾上班的人。

距离小区630米的北沙滩地铁站是15号线。15号线经过后沙峪、望京等地点；在两公里以内，有8号线，8号线经过回龙观、奥林匹克公园、国家美术馆、什刹海等地点。15号线大屯路东可以换乘5号线，而5号线经过崇文门、东单、雍和宫等地点。小区交通通达性高。

槽点一：停车位紧张

根据幸福里数据显示目前在售二手房11套，其住户已接近饱和，但是停车位却只有500个，实行人车分流，虽然有地下停车库，但是车位比低。作为一个人口众多的大型小区，却仅仅只有500个停车位，这让广大业主犯了难。由于停车位的紧张，许多车辆被迫停放在小区的道路上，不仅影响了小区车辆行人出行，也对小区的整体形象不利。

实际上香帅在小区观察时觉得非机动车的停放也已经成为该小区的一大难题。该小区内非机动车停车位也明显不够，非机动车停车位过少，停车时非常拥挤。很多住户的车辆不够停就开始乱停乱放。

槽点二：小区卫生保洁不注重

香帅在小区闲逛时，发现该小区存在垃圾堆积的问题。另外小区的垃圾分类非常初级，而且垃圾桶周围散发着恶臭，对小区的形象损害很大。

香帅还在小区的广场水池里还看见好多矿泉水瓶以及其他乱七八糟的垃圾，底下的腐殖质有厚厚的一层。作为中高档小区物业的保洁工作实在是太差了。

槽点三：小区物业管理较差

小区的物业服务是差的，体现在小区各方面。一是小区的公共设施维护方面，各种健身器材、娱乐设施老旧，地面的破损，看到这里小编想说，居民的小孩在儿童游乐项目玩的非常多，物业应该更加及时的将路面修补好，避免小孩受伤。

香帅在走到小区的角落时，发现⼩区道路常年疏于维护，导致路⾯破损较为严重，小区道路随处可⻅坑洼，而且还有很多汽车停放在该路段上。说明该小区的物业服务急需提升。

槽点四：小区容积率高

塔楼众多，楼层偏高且小区采用围合式，结构小区内以塔楼为主。小区的容积率为3.3，住户众多，显得比较拥挤和局促，采光、通风、景观等方面都会受到影响。楼层设计有二十多的高层，也有十多层左右的低层，美观度大大减分，在围合式结构的影响下，整体采光受影响极大，由于高层楼会挡住低层楼用户的采光，低层住户的居住体验可能会受影响。

回顾一圈的踩盘经历，香帅对天和人家有了一定的了解。首先，这个小区是一个封闭式小区，小区面积较小 ，只有四栋楼。其次，小区的绿化较好，中间有一座下沉式广场，周围也有奥林匹克公园、颐和园这些5A景区为它的居住品质加分；其次，多条地铁线和公交线在附近交叉，对居民的便捷出行提供了保障，交通通达性高；另外，周围繁华的商场和超市能够满足居民的日常需要。但是，小区的卫生保洁不注重，小区物业管理较差，容积率较高这些缺点是不能忽视的。

整体价格上，截止到7月27号，天和人家在幸福里APP上挂牌价格为73200元/㎡，在南沙滩板块整体处于一般，小区在售户型以两居室为主力，包括一户一居室。小区的户型从一居室到五居室都有，在北京四环附近有自住购房刚需的用户可以考虑。但是小区楼栋有电梯、绿化较好，年轻群体能适应这种居住环境，购房可以考虑。

南沙滩商圈位于北京市朝阳区，地处京藏高速东侧，北四环至北五环之间。

南沙滩商圈在北京的知名度略欠，主要原因是其发展基本需要仰仗奥体+亚运村商圈的规划和建设。总结来讲，该商圈是北京典型的热门商圈周边的影子商圈。

南沙滩商圈北侧为奥林匹克公园商圈，南侧为健翔桥商圈，西侧为二里庄商圈，东侧为亚运村商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，联动效应尚可。

商圈最大优势在于地处海淀区和朝阳区的交汇处，又紧贴奥体板块，可承接大量溢出刚需自住需求。

南沙滩商圈内包含有中国科学院附属实验学校分校、中国音乐学院、北京信息科技大学健翔桥校区等。

商圈内有地铁15号线穿过，但没有设立站点，距离商圈最近的地铁站为北沙滩站，15号线东接奥林匹克公园和望京等区域，可以帮助南沙滩板块承接外来购房需求，商圈内还包含有四环线干道，无论是去望京还是中关村都比较方便。

商圈内医疗配套同样优质，包含有战略支援部队特色医学中心（三级甲等），医院内有床位一千余张，编设42个科室，是北京市首批"基本医疗保险定点医院"。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小，老旧房门槛价300-700万元、次新房门槛价800-1200万元，相对于朝阳区其余商圈，南沙滩的门槛价中等偏高，对刚需或刚需改善型购房者比较友好。

南沙滩商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近南沙滩商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡，此地块用途为北京国家会议中心二期，截至2021年8月，建筑外立面已完工。

此地块虽然临近南沙滩商圈，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对南沙滩商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，周边邻近的二里庄商圈均价在10.4万/㎡，健翔桥商圈均价在7.8万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡。

比较来看，南沙滩商圈的均价在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在1.3万/㎡。

由此可知，南沙滩板块的价值释放，在中轴线西侧范围内，处于中游水平。

南沙滩作为奥体的影子商圈，实际上自身没有重点的规划、配套，或者建设计划。

甚至，商圈内相当数量的房子，都是当初各家单位分给员工的自建房，截至2021年，这个基础属性，还没有明显变化。唯一的利好，就是奥体+亚运村商圈的密集开发，在1991年-2008年这段时间中，由于较强的利好预期，促使了一部分购买力流向南沙滩商圈，也推高了商圈均价。

另外，据报道，京藏高速西侧的中关村东升科技园三期项目已于2020年11月动工，该产业园目标是成为海淀的地标级建筑，包含商业与办公，未来一旦建成，南沙滩商圈的价值提升，值得期待。

1.小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于南沙滩商圈，商业繁荣；奥林匹克公园坐落东部，空气清新，风景秀丽。

2.交通条件便利，出行快捷。小区2公里范围内包括8号线、15号线两条地铁，公交站步行300m就可以到达。

3.社区生活氛围浓厚。社区居住人群以附近工作员工为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

4.居民离自己的工作单位近，位于附近的中科院等企业的员工住在这，会方便员工出勤。

通过幸福里app查询，截至2021年7月27日，小区在售房源11套，占全部房源的0.84%，小区目前在售均价为103120元/㎡，环比上涨0.26%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区却低于南沙滩商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来虽低于南沙滩商圈的均价，但小区挂牌价格前五个月一直呈上升趋势，最后一个月跌了0.06%。从目前情况来看，小区价格整体影响不大，适合入手。

购房成本方面，总价最低为48.66㎡一室零厅户型，报价350万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为133.9万元左右，二套首付为217万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：43㎡-62㎡的一居、100㎡-129㎡的两居、142㎡-152㎡的三居、240㎡的四居，其中两房、三房为主力户型。

现选择小区主力户型100.17㎡ 两室一厅和141.92㎡三室一厅进行分析。

小区整体有4栋楼，1-4号楼,都能看见小区内的下沉式广场，且都配备电梯。

该小区西侧3-4号楼靠近京藏高速，可能会有少量噪音。对噪音敏感的可以选择1-2号楼。

出门即是地铁站，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需的购房者。

适合追求周边生态、学校、商超、交通资源且预算比较高的购房者。

推荐在南沙滩商圈工作及周边商圈工作有改善需求的购房者。

封闭式小区、内部有下沉式广场、内部环境较好，适合看重小区整体品质的购房者。

目前，南沙滩商圈内无新房项目在售，目前距离小区最近的新房项目是位于小区南方向6公里外的北京城建世华龙樾与强佑府学上院和东边4公里左右的亚运村小营板块的八斗小区有新房在售。目前八斗项目在售二居以上户型，世华龙樾新房项目为较大面积、高总价小区，强佑府学上院为较小面积、低总价小区。

八斗：88㎡-180㎡户型，总价1276万/套起。

世华龙樾：190㎡-320㎡户型，总价1600万元/套起

强佑府学上院：83㎡-126㎡户型，总价641万元/套起

其中，预算充足喜欢新房的用户可以考虑八斗。而预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑世华龙樾。想买新房，又想追求周边生态，预算较为有限的可以考虑强佑府学上院。

选取天和人家小区一公里内单价较为接近的中和家园小区和华源冠军城小区来进行比较。