一个绿化面积近乎达小区一半且只有三栋楼的小区是什么样的？今天愚公踩盘的小区就是位于北京市朝阳区亚运村小营商圈小营路6号的保利香槟花园小区。

保利香槟花园小区建于2008-2009年，建筑年代相对来说还是比较近的。小区一共三栋楼，但是3号楼为商业用途，因此小区实际上可以说就只有两栋楼。把3号楼排除在外，从卫星地图上来看，小区竟有一半都是绿色的，愚公在踩盘的时候，也实地看过，绿化做的确实好，不愧于其“花园”之名。

那么这特殊的小区，就跟随着愚公的目光一起去看看吧。

亮点一：小区内环境优美，设施完善

愚公进入小区后，沿着两栋楼之间的路径走过之后，映入眼帘的便是一大片绿色，小道两旁全是郁郁葱葱的灌木与草坪，抬头往上，也能看到枝繁叶茂的大树，愚公在踩盘的时候甚至还看到许多小鸟在树间啼叫，傍晚饭后，下楼走一走，散散步还是十分不错的。

小区内除了优美的环境外，小区内的设施也较完善，就在小区绿植的中心，便有一个较大的活动小广场，可以供住户们休闲娱乐，再往前走几步，便是小孩们的儿童游乐设施。此外，小区内还有成人锻炼器材、非机动车停放点等等。

亮点二：小区人车分流

因为小区就只有三栋楼，所以小区很小，只有北门有两个门，一个是大门，可供车辆与住户通过，另一个门仅行人通过，关键时间可以打开为车道。当愚公来到小区时，首先被吸引的就是小区的人车分流通道，小区的地下车库入口就在小区大门口外面，因此小区里是没有车辆的，所以噪音、交通安全风险也会小很多。

亮点三：小区安保工作较好

小区共有两个北门，两个门都配有保安亭和保安，并且小区进门也需要刷卡。愚公踩盘的时候，本想从小门进入小区，但是安保人员却将愚公拦下，说外来人员必须走旁边的正大门，先登记之后才能进入。严格的安保，能够提升住户们的安全感，并且也能大幅度降低犯罪发生率。

亮点四：小区周边配套完善

小区的三号楼作为商业用楼，有京都盛唐、满满海佛跳墙餐厅，一号楼也有一些座商。除此之外，小区正对面就是道尔泰生活广场，可以满足住户们的吃喝玩乐。道尔泰生活广场东侧就是华汇紫薇公园，公园是免费开放的，非常适合闲暇时间和家人一起去散散步。

距离小区735米的东北方也有关庄地铁站，小区一公里范围内也有20个公交站，交通较便利。另外，小区周围还有许多公园与高尔夫球场，说是被公园包围也不为过。

槽点一：小区内部分草坪养护较差

尽管小区的绿化确实做的很好，绿化率达35%，但是愚公还是发现有一些草坪养护的很差，一块地皮上零星的散落着几点绿色。并且有一些竹子也倒在路边，影响了小区整体的美观。

槽点二：小区停车位较少，费用较高

据幸福里app数据显示，小区共有205个停车位，但是小区内共有住户437户，车位比位1:0.47左右，住户停车压力较大。并且小区内地下停车场的车位费用为1200元/月/位，费用较高。导致许多车辆停放在小区门外。

槽点三：小区外道路停车较多，道路窄

接上个槽点，因为小区的停车位较少，于是就有很多车辆停放在道路以及人行道上，并且小区门外并非主干道，导致本就窄的道路，显得更加狭窄，仅仅只能一辆车通行。并且因为道路中间也划分为停车位，所以会存在一定的车辆剐蹭风险。

槽点四：小区单价过高

从幸福里app中的地图找房功能中，我们可以直观的感受到，保利香槟花园的房价是明显高于周边小区的，其价格为9.9万元/㎡左右，而周边小区仅为5万-7万/㎡左右。价差过大，鹤立鸡群，虽是区域品质的头牌兵，但与其他区域板块的同质小区对比来看，价格仍然偏高。

保利香槟花园位于北京市朝阳区亚运村小营板块，小区一共只有3栋楼，其中1栋为商业用途，居民楼仅为两栋。小区内绿化较好，设施完善。小区安保工作也较为认真负责，比较适合看重小区品质的用户选择。

小区周边有很多公园、商场、医院，小区大门正对面就有小型购物广场，另外小区距离地铁站仅700米距离，小区一公里范围内有20个公交站，交通出行还是比较便利的。

但是小区内存在部分养护问题，并且小区内的地下车库停车位较少，并且停车费较高，对于有两辆车辆的家庭较不友好，此外小区临非主干道，车辆停放较多，车道较拥挤。更关键的是小区的挂牌均价高于朝阳区与亚运村小营板块的均价，对于预算不足且有购房刚需的用户，推荐指数不高。

小区内住户多为公司老板、企业高管，整体素质较高。截至2021年7月底，目前小区的上车价为645万元，适合想改善住房环境的用户选择。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1. 小区人车分流，内部的配套设施齐全，环境优美，绿化率为35%，居住体验感较好。

2.小区周边配套较为齐全，1.2公里范围内有3个地铁站，还包含了医疗、购物、学校等重要条件。

3.小区安保工作认真负责，楼栋出入口也有刷卡门禁，居民生命财产安全能得到有力保证。

4.小区附近有奥林匹克森林公园、华汇紫薇公园等，居民茶余饭后休闲放松的选择较多。

通过幸福里app查询，截至2021年7月26日，小区在售房源7套，占全部房源的1.6%，小区目前在售均价为99079元/㎡，环比上涨1.35%。近6个月，小区整体高于朝阳区、亚运村小营商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较平稳，涨幅低于同期朝阳区、亚运村小营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为67.7㎡一室一厅户型，报价645万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为356.0万元左右，二套首付为477.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区共有2栋楼437户，有68㎡-74㎡一居、93㎡-105㎡二居、139㎡三居，一居、二居、三居每栋楼均有分布，四居分布在4号楼。

现选择小区主力户型74㎡ 一室两厅和93㎡两室两厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

保利香槟花园小区共三栋楼。其中3号楼为商业用途，在此不做分析。

小区的1号楼与2号楼均朝南北，且两栋之间有南北方向的距离，不显拥挤。

小区的1号楼相对来说比较离街道更近一些，会略有噪音。

小区的2号楼位置更往中心花园中偏一些，噪音较小，且离地下车库较近。

适合在亚运村小营商圈及周边商圈工作且有住房改善需求的用户选择。

小区内管理较严格，环境良好，设施较完善，适合看重小区品质的用户选择。

小区出门200米就是公交站，735米远就是地铁站，适合有地铁交通依赖的用户选择。

小区周边设施较完善，医院、商超、学校资源较为齐全，适合对周边配套有要求的用户选择。

目前，保利香槟花园内也无新房在售，亚运村小营板块的八斗小区有新房在售。此外距离小区最近的有新房在售的板块是位于小区北方向的朝阳北苑板块的天润福熙大道与华贸铂金墅。

八斗：均价110000元/㎡，总价1276万/套起。

华贸铂金墅：均价75000元/㎡，总价1500万/套起。

天润福熙大道：均价90000元/㎡，总价1700万/套起。

其中，八斗88㎡-180㎡在售，总价1276万/套起；预算充足喜欢新房的用户可以考虑。华贸铂金墅仅177㎡-340㎡在售，总价1500万元/套起；天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；喜欢大户型且预算充足的用户可以考虑。而保利香槟花园房源最低挂牌总价在645万元/套。预算不足，且为刚需购房者可以考虑保利香槟花园。

保利香槟花园均价高于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取紫薇天悦、远洋万和城A区进行比较。