2008年的北京奥运会大家一定印象深刻，这次小瑶踩盘的小区就与同样是2008年竣工名为奥林匹克森林公园相邻。这里森林资源丰富，各种运动设施应有尽有，居住在这里会不会有更新奇的体验？

小瑶今天就来到了与奥林匹克森林公园仅隔一条林萃路的澳林春天四期。来之前小瑶已经从地图上了解了一下，小区附近大片的地区都是绿地，为小区带来的良好生态环境很是优越，在城市中都能感受到乡村才能体会到的绿意。小瑶带大家一起去亲身体验这“城市绿洲”吧。

亮点一：楼间距大，与绿化相得益彰

来到小区内部，楼栋排列的整整齐齐，淡黄色的楼体与小区中种植的绿树相映成趣，颇有些闲适安逸之感。

小瑶了解到2000年开始建造，2006年建成，距今已经十多年了，但是楼栋整体还比较新。楼栋之间的距离也较大，阳光能够充分的照进各个住户家中，更有舒适感。

亮点二：路面干净宽敞

小区建造的时候应该有充分考虑小区内部行车的问题，内部街道干净宽阔，地面铺设的石材整整齐齐，更有高级之感。在小瑶进行踩盘的过程中没有看到有车辆停在路边，整体看上去少了些杂乱，更添整洁之感。

亮点三：小区与奥森公园西门一路之隔，便于休闲、晨练

小区在外部配套方面也更显优势，奥森公园的森林资源丰富，周边环境也因此变得更加优美，小区空气质量也更加优质。公园里建有各种运动场馆可以供小区住户活动锻炼，其中也有许多像叠水花台、沉水廊道这样的景区可以休闲玩耍，放松心情。

亮点四：小区周边交通便利

小区位于位于北京市朝阳区北五环林萃路，地理位置比较优越。小瑶从东门出去没走几步就看到了一个公交站牌，379路、478路、510路、81路、专44路都从这个站牌经过。顺着林萃路向南，步行7分钟就是地铁林萃桥站，小区居民出行很方便。

槽点一：垃圾清理不及时，建筑垃圾堆积

小区内还有一些缺点。其一就是小区内的垃圾清理不及时，在个别垃圾桶旁、围栏边、楼梯边都堆放着一些没有得到及时清理的垃圾，很影响住户的生活感受。小瑶跟一位晒被子的阿姨聊了一会，阿姨说：“这里的垃圾很早之前就有了，但是这边来的人不多。当然还是希望能尽快被清理干净的。”

槽点二：门禁未使用

小瑶进入楼栋时发现，虽然单元门设有门禁，但是并没有开启，大门也敞开着。每个单元都可以轻松进入，对小区住户的安全缺乏保障。物业管理也应该跟上，尽快将门禁恢复，给小区住户一个更安全舒适的居住环境。

经过小瑶今天对澳林春天四期小区的踩盘，小瑶已经对它有了更加充分的了解。建筑品质方面：小区楼栋间距大，采光好，整体氛围安静舒适。小区整体品质较好，路面宽阔平整，绿化优美，但也存在小区物业对小区内部垃圾清理不及时，门禁管理不严格，小区车辆的停放问题。但是小区周边配套很完善，临近奥森公园，内部各种运动设施和景点都可供住户休闲玩耍，交通也很便利，可以通过地铁8号线出行或上班。

从整体价格来看，奥林春天四期小区目前在幸福里app上挂牌均价100845元/㎡（8月30日），在朝阳-奥林匹克公园板块处于较高价位，小区的户型从一居室到五居室都有，选择面广。考虑置换朝阳-奥林匹克公园板块改善盘的用户可以重点关注。

澳林春天四期小区位于朝阳区奥林匹克公园商圈，该商圈地处北四环至北五环间，北京城中轴线北端。北至清河南岸，南至大屯路，东至安立路和北苑路，西至京藏高速。奥林匹克公园板块是融合了居住、办公、商业、酒店、文化、体育、会议等多种功能的新型城市区域。

商圈最大的特色即是随着奥运会场馆兴起的奥森公园，是北京市规划建设中最大的城市公园，也是离北京市民最近的森林公园。被称为第29届奥运会的“后花园”，赛后成为自然景观游览区。

片区发展主要得力于奥运会的顺利召开，自2001年确认北京申奥成功后，国家开始大力建设奥林匹克公园商圈及其周边，整体生态环境的提高、各种配套设施的建设。

交通方面，北侧有北五环路，南侧是北四环路，再加上地铁15号线贯穿板块东西，可到达望京、顺义等地，地铁8号线贯穿板块南北，可直达鼓楼大街、回龙观等地，加快了板块与板块周边的经济交流；商业⽅⾯，板块内有华汇生活广场、新奥购物中心等，均为集餐饮、购物、休闲于一体的大型购物综合体；教育⽅⾯，板块内有北京师范大学朝阳附属小学、北师大朝阳附中和清华大学附属中学（奥森校区），教育资源丰富；⽣态休闲⽅⾯，板块内有奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区；医疗⽅⾯，板块内多个医疗服务中心，还有三甲综合性医院中日友好医院（西区舰船院区）。

商圈内文化体育产业发展情况较好。近些年国家体育局大力发展的奥运文化、大力培养科技人才，商圈内有众多科学研究院和高等学府，如中国舰船研究院、中国农业机械化研究院、中国科学院大学、北京信息科技大学（健翔桥校区）等，吸引了众多的科研型人才，高质量的就业人群进一步激发了板块的创业活力和置业潜力。

板块内各年龄段的人群都有，主要居住人群大部分为企业高层管理人员、国家科研人员、高等院校教职工等高素质人才。

根据北京市规划和自然资源委员会官网数据显示，奥林匹克公园商圈从2017年开始截止到2021年6月，板块内均没有住宅用地供应。其临近的学院路、安贞板块、亚运村板块也没有住宅用地供应。奥林匹克板块处于北四环至北五环间，板块内没有大块空地用于规划住宅项目，较为饱和，稀缺性较为突出。

距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里外的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对奥林匹克公园商圈楼市影响不大，后续需重点关注本商圈内的旧改项目。

根据《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示北京市政府将大力推动国家会议中心二期建设 ，国家会议中心二期将于2023年12月投入使用。

该项目是以打造“新时期首都建设的精品力作”为建设目标，建成后主要用于举办国务、政务及高端商务会展活动，是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，被北京市列为国际交往中心的重点项目和冬奥工程。国家会议中心二期的地下一层也会有大型商业综合体，填补奥林匹克商圈缺少超大型购物中心的空缺。随着以上项目的投产运营，将会带来相关利好，带动商圈发展，进一步扩大商圈影响力。

1.小区楼栋排列整齐，楼间距大，采光充足，一梯两户设计，居住舒适。

2.小区有58㎡-71㎡一居室、68㎡-138㎡两居室、68㎡-157㎡三居室、118㎡-155㎡四居室和281㎡五居室，可选范围较大。

3.小区位于奥森公园附近，景点和运动场所多，公园面积大，小区住户有更多的休闲娱乐场所可以选择。

4.小区外部配套完善，有大型广场华创生活广场满足住户的日产生活需求，附近还有中日友好医院和北京京城皮肤医院，交通也很便利，可以搭乘地铁8号线出行。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源约11套，占全部房源的1.64%。小区目前在售均价100845元/㎡，环比上涨约0.29%。上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳略上涨，从目前情况来看，小区价格趋于稳定。

购房成本方面，总价为111㎡两室一厅户型，报价1188万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为475万，二套首付为950万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有58㎡-71㎡一居室、68㎡-138㎡两居室、68㎡-157㎡三居室、118㎡-155㎡四居室和281㎡五居室五种户型，两室和三室居室占较大比重，现选取主力户型111㎡两居室和151㎡三居室进行分析。

小区内有28号楼-31号楼共四栋楼，东侧都紧邻林萃路，所以楼栋东侧住户都可能会受噪音影响，31号楼北侧是一条东西向的路，因此31号楼整体不如另外三栋楼的西侧住户安静，优先选择28号楼、29号楼、30号楼的西侧，31号楼为次选。

1、小区位于奥林匹克公园板块，临近中国农业机械化科学研究院、中日友好医院等地，适合就近工作的购房者。

2、小区挂牌价格较高，户型面积大，适合预算充足、对住房面积要求较高的改善型购房者。

3、小区交通便利，出东门就是公交站，沿林萃路向北850米左右可以乘坐地铁8号线，适合以此地铁为主要通勤工具的购房者。

截止2021年8月30日，朝阳区奥林匹克公园板块没有新盘项目，故选择价格相近的北苑外板块天润福熙大道和价格相近的丽都悦府进行对比。

天润福熙大道位于清河营东路1号院，清河营东路3号院，由北京春光置地房地产开发有限公司开发。目前在售户型最小面积为199㎡三室，最大为307㎡四室，单价93380元/㎡起，购房成本最低约为1700万/套。与澳林春天四期小区相比之下，天润福熙大道项目更适合预算充足家庭人口数量不多的改善型人群。

丽都悦府位于将台西路10号，由嘉裕房地产开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为187㎡三室两厅两卫，最大面积为290㎡四室三厅三卫。单价92000元/㎡起，购房最低成本约为1581万/套。与澳林春天四期小区相比之下，润泽御府更适合家庭人员较多的改善型人群。

望京板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离澳林春天四期线较近、价格相近的倚林佳园、京师园进行比较。