“几十年之前，这一地区只是默默无闻的村庄。”出租车司机和我说，“现在，经过几十年的发展，现在已经高楼林立。”发展如此迅速的地方引起了七七的好奇心。

亚运村是北京楼市的一个响亮地标，发展较早。1990年，北京亚运会举办，亚运村板块的房地产发展随之被带动。很快，亚运村居住面积不够，开发商就把眼光望向了东边的亚运村小营。

亚运村小营其实就是亚运村跟小营两个商圈，乍一看似乎两者没有什么关系，其实亚运村跟小营是密不可分的。其实小营早就是一个地名，位于亚运村的附近，由于小营地名较为常见，为了区分才有了亚运村小营的叫法。

这里离亚运村近，可以享受亚运村的配套，又可以开发新产品。从此亚运村小营板块诞生了。

亚运村辖区面积5.6平方公里，西接奥体，东边则是“亚运村小营”。亚运村的居住需求，外溢到了亚运村小营。

发现就在距离北京奥林匹克塔3公里的不远处，育慧里二区便坐落于此。

南邻北京联合大学，以小营路为界，西接中央民族乐团，以小营东路为界，北临小营东路12号院。

如果要在北京四环的亚运村小营商圈买房，育慧里二区是不是个好的选择呢？七七带着这个问题，开始了今天的踩盘，走进了育慧里二区的大门。

亮点一：设施齐全，外立面新，有家的氛围感

进入小区后，在小区四周层发现多处电动车充电桩，七七说的可不是给普通的“小电驴”充电的充电桩，而是给电动汽车充电的充电桩。这在七七踩过的盘里可是很少见的，

育慧里二区虽然是一个有着二十多年的老小区，但其外立面整体看上去还算比较整洁干净的。朱红色加乳白色的墙面漆皮重新粉刷，让该小区的外立面焕然一新。这里住户带亲戚朋友来参观肯定倍有面子。

七七在进入楼道时看见楼道内裱了好多剪纸画，让小区的楼道内充满了家的氛围感。而且每栋楼裱的剪纸画还不一样，都体现了居民对自己家的爱。

亮点二：价格优势，低于板块均价

育慧里二区位于朝阳区亚运村小营板块，据幸福里数据显示，亚运村小营板块房屋均价为8.8万/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年7月，育慧里二区挂牌均价为73706元/㎡，远低于亚运村小营板块均价。在周边同等类型小区当中，其价格优势十分明显。处于北京四环亚运村小营附近，周边森林围绕环境好，配套也比较齐全，价格却并不高，不得不说很容易让有购房刚需的人心动。

亮点三：周边多个森林公园环绕，环境优美生活惬意

地理位置得天独厚，亚运村地区公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西边的不远处。从小区出去向西骑行行20分钟就能到到达北京奥林匹克塔，这算是北京四环很高标志性的建筑之一了，在亚运村这里不能不去北京奥林匹克塔看看。

相比于市中心繁华商圈的小区，慧忠北里第二社区的安静私密性是不少人所追求的，附近有三个高尔夫球场，高尔夫球运动爱好者还可以选择在闲暇时间去往周边打打高尔夫。北辰、北湖、鸿华高尔夫球场都在附近。

亮点四：周边配套齐全

育慧里二区的周边配套十分齐全，只要想得到的，附近基本上都会有。

小区门口底商开满了饭店，还有酒店、药店、超市等等完全可以满足人民基本生活所需。七七路过这些店铺，一到饭点就门庭若市。身负踩盘重任的我也忍不住跑进去买上点美味稍微充充饥。

门口还有惠邻超市，也方便阿姨大妈们出来买菜购物。边上还有一家全季酒店，可以吸引外来游客。

小区周边也有商场，步行可达远洋·未来广场购物中心。七七觉得商场虽然不大，但是已经完全可以满足居民的生活需要了。

小区附近交通便利，公交站地铁站均步行可达，小区出发到公交站步行2分钟，小区附近有两条公交线路15和5号两条地铁距离1000米范围内，公交有13,379,386.多条公交线路。

小区双轨交汇，15号线5号线均在小区1000米范围内 。七七从地铁站骑自行车来到小区门口也就花了七分钟。无论去15号线还是7号线，都可以非常快速换乘。该小区还是挺适合依赖地铁通勤的购房者的。

那么吃完喝完，还可以去附近护肤，做造型。七七也想体验亚运村小营人的生活，无奈天色已晚，不然可得好好体验一番。

槽点一：物业管理水平一般

七七来到该小区的时候还是比较吃惊的，这个小区竟然连个保安都没有，小区门禁直接无人看守，进出无检查，七七作为外人居然可以随意进出，安全程度较低。

小区保安对于维护小区安全还是有着至关重要的作用的，可是该小区直接没有保安。七七本来以为没有保安的话，楼栋门禁应该也有的吧。可是事实却打我的脸，楼栋的门禁形同虚设。

门都是半掩着的，而且这门也老早坏了，根本关不牢。七七在这里来去自如，没有任何束缚。要是我住在这个小区肯定会非常担心万一小偷或者坏人进来怎么办。物业形同虚设，连最基本的安全都不能保证。

七七进入楼栋内，广告在楼道内贴的到处都是。七七走进这样子的楼道就感觉心里特别闹腾，要是自己家门口是这样子肯定非常难受。

连楼梯上也印上了广告，七七希望物业可以担负起责任，管理好这个小区，别让小区居民的家涂满了广告，七七要是这里的业主，一回家看着这些广告肯定会非常气愤。

小区楼道也堆满各种杂物，本来拥挤的楼道更加拥挤。作为小区居民上下的唯一道路，物业应该好好整治一下居民楼道乱堆放杂物的问题。

七七下楼以后在路上走，突然闻到一股浓烈的油烟味，实在是太呛人了，把我呛得一直咳嗽。往右一看发现负一楼的烟囱直接往路上排放。物业应该管管，这对上层的住户也是一种折磨。

槽点二：小区北部沿街楼栋噪音大

小区沿街楼栋，小营东路道路宽敞车流量大，难以避免噪音污染，居住体验会受到影响。七七爬到三楼还是会明显听到车辆带来的噪音，这里低楼层住户深受其害。

小区的西边还在施工，对西边楼栋的住户也有相应的影响。而且西边施工直接拦住了通往小区西侧的路，七七绕着工地外围找了半天也不知道怎么进去。

槽点三：小区车位紧张

小区占地面积不大，楼栋数量多，根据幸福里数据显示目前在售二手房11套，其住户已接近饱和，但是停车位却只有400个，无地下停车库，车位比过低。

而且小区北侧还不允许车辆入内，在此居住的业主只能把车辆停在了小区外面。这让七七非常迷惑，自己家的车，都不能停在自己家院子里，只可以停在院子外。

槽点四：小区楼栋没有电梯

小区内塔楼没有电梯，6层高的楼层就靠腿爬，七七作为一个年轻人走的都很累，如果老年人上楼，可想而知多么艰难了。而且楼梯间狭窄，邻居共同行走会拥挤。

经过一天的踩盘，七七对育慧里二区有了更深入的了解和更深刻的印象。首先，小区无论是周边的配套，还是得天独厚的外部森林公园环绕，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；

其次，小区内机动车禁止入内，附近停车位过少，车位紧张。

再次，育慧里二区周边有两条地铁线路，距离地铁站相对较近，门口就是公交车站，共享单车数量多，小区的交通通达性较高；最后，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校、休闲场所一应俱全，能够满足居民的生活需要。

从整体价格来看，育慧里二区目前在幸福里app上挂牌均价73706元/㎡（7月26日），低于亚运村小营整体均价，小区的户型从一居室到三居室都有，在北京四环附近有自住购房刚需的用户可以考虑。

但是小区楼栋无电梯，车位紧张，而且户型设计方面较为老式，年轻群体可能不是很能适应这种居住环境，购房时需要稍加考虑。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、车辆行人进出互不干扰。外立面保养较好，整体观感不错，有家的氛围感。

2、周边配套完善，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

3、环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

4、价格优势明显，低于板块均价。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源11套，占全部房源的0.68%。小区目前在售均价73706元/㎡，环比上涨约0.27%。近6个月，小区整体均价低于亚运村在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为40.42㎡一室一厅户型，报价325万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为124.3万元左右，二套首付为201.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有40㎡-60㎡的一居、40㎡-86㎡的两居、77㎡-85㎡的三居。

小区的主力户型有62㎡两室一厅，85㎡三室一厅。

1号楼、5号楼、13号楼、11号楼临街，可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

除了5号楼、6号楼、7号楼、13号楼、14号楼、15号楼外，其他楼都靠近学校，特定时间段可能会受到噪声影响。

适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有购房刚需的购房者。

单价一般，但总价较低、内部配套相对齐全，适合看重小区性价比的购房者。

出门即是地铁站，对地铁行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，亚运村小营商圈内无新房在售。目前距离育慧里二区最近的新房项目是位于小区以北方向1公里的八斗，以及6公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为110000元/㎡，总价1276-1980万/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

四个新项目与育慧里二区存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。

育慧里二区均价低于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取安慧东里、世纪村东区进行比较。