在北苑地图上，被清河、清河营郊野公园和地铁13号线包围的一大片住宅，被誉为“北苑豪宅区”，这里虽然开发最晚，却坐落着北苑板块价格最高的几个小区，目前北苑板块的几个在售新房也都在这里。今天，猫哥的北苑踩盘行就走进“北苑豪宅区”，带大家看一下由中国铁建打造的高端改善住宅-中国铁建花语城。

亮点一：国企打造的品质小区

说实话，对于中国铁建花语城，猫哥踩盘前是抱着极高的期待的，毕竟该小区无论口碑还是热度在北苑板块都是名列前茅的。进小区后，果真没让猫哥失望，不同于和花语城同期建成的国际城以高板为主，花语城除了两栋高层外，都是清一色的六层洋房。要知道，在2010年左右，洋房设计绝对是稀缺产品。

而由于该小区是中铁建自持物业管理，因此小区内部保养也非常好，楼栋外立面干净没有破损，楼道内干净整洁，居住舒适度特别高。

亮点二：小区绿化设计好

之前看中国铁建国际城的时候，猫哥就被中国铁建的绿化设计所折服，这次前往中国铁建花语城踩盘，不由得再次感慨中国铁建绿化的能力之强。进了小区东门，位于2号楼和3号楼间有一个硕大的中央花园，花园里有鹅卵石铺成的小路，两边绿树成荫。

而沿着小区南北向主干路向深处探索，还能在6号楼和7号楼间见到欧式风格的花园，绿树繁盛、草地被打理得非常整齐。同时，在每栋楼周边都有茂盛的绿植，感觉小区整体都被“绿色”所覆盖。

亮点三：小区生活氛围好

踩盘过程中，比较触动猫哥的点，是小区内部的生活氛围很和谐。在小区内部花园里有一个凉亭，两个老人在下象棋，旁边还坐着几个老人观看；水系旁则是孩子的乐园，不少家长陪着孩子在水系旁玩耍。经过猫哥询问得知，小区邻里关系和谐，一是在于小区内老年人和孩子多，这是最容易产生情感也是最好相处的人群；二是小区的置换流动率低，业主大多自小区建成后就住在一起，感情都很深。

槽点一：小区车位并非都是地下车位

猫哥在踩盘时发现，小区虽然能做到人车分流，但并不是所有的车位都是地下车位。位于小区北门内部地下停车场旁有差不多20个左右的地上车位。猫哥踩盘时正好遇到下雨天，几个在地上车位停车的业主都慌张从停车场跑向楼门。猫哥认为，对于这个价位的改善产品而言，地上停车场的方便性和使用舒适程度还是很差的，这也是当初开发商建房时遗留下的困难。

槽点二：小区距离地铁较远

作为中国铁建国际城的邻居，两个项目虽然相隔不远，但是论及交通便利程度，花语城则远不及国际城。距离花语城最近的地铁站是13号线的北苑站，位于小区西南1.6公里处，猫哥踩盘时曾步行前往地铁站感受交通氛围，走了差不多20分钟，这个时间对于一般的上班族而言是个难以忍受的过程。因此，对于日常依靠地铁出行的购房人，猫哥还是建议买房前慎重下。

最后猫哥给大家总结下中国铁建花语城这个小区，总体来说这个小区的品质在猫哥踩盘过的小区里面属于上乘，无论产品设计还是园林绿化或生活氛围，都称得上是高档次的改善盘。尽管在车位设计和周边配套上略有瑕疵，但整体无法掩饰该小区的高品质。不过需要购房人注意的是，这一切都是建立在小区将近9万/㎡均价的基础上。猫哥虽然对小区心动，可惜猫哥的钱包无力支付。

最适合该小区的购房人，还是会以纯改善人群为主。当然，囊中羞涩的网友们也不要灰心，猫哥接下来会带大家去踩盘北苑的几个刚需盘，帮忙想在北苑置业的朋友们都买到心仪的房子。

中国铁建花语城小区位于朝阳区北苑板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村的板块，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，

这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套及区域前景的角度来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

1、小区是由中国铁建打造的高端改善产品，在目前的北京二手房市场上，这样的盘市场认可度更高，价值点更高，也更易升值和出手。

2、小区物业好，“物业管理”一直是二手房承受市场考验的重要内容，优质的物业管理不仅能让业主居住舒适，还能帮助小区保值。

3、小区品质好，小区除了三栋高板外，其余都是6层高的花园洋房，容积率低、居住密度小，业主居住舒服。

4、小区周边生活配套完善，小区周边500米内有中国铁建自建的生活广场，生活特别方便。而且小区所在的位置是北苑内有名的改善板块，受到市场认可。

北京城建花语城小区目前的挂牌均价是9万/㎡，在幸福里上面在售房源有11套，以89㎡-90㎡的两居室居多，总价在850万-889万间。根据幸福里APP显示，自2021年2月开始，小区的挂牌均价处于小幅度波动状态，挂牌价格在3月份经历过微跌后一直处于稳定上升状态，在2021年2月份该小区挂牌价仅为8.75万/㎡，截止2021年7月，每平米已增长近2500元。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内目前的挂牌二手房都是非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%。以该小区目前挂牌最便宜的89㎡的两居室为例，该户型在售总价为850万元，首套购房人首付为340万，二套购房人首付为680万。

在幸福里上面，该小区2021年7月共有11套房源在售。其中值得推荐的户型是90㎡的两居室和207㎡的三居室，两个户型的分析如下：

90㎡两居室：

户型优点：该户型南北通透，动静分离；3.7米宽的客厅采光视野极佳，还带有阳台，增加观景效果。

户型缺点：卫生间干湿不分离，而且是暗卫，空气流动不好；入户门旁边是厨房门，户型设计不好。

207㎡三居室：

户型优点：户型南北通透，卧室集中在东侧，客厅和厨房在西侧，能做到动静分离；主卧有独卫和衣帽间，居住舒适感佳。

户型缺点：207㎡做成三居室，户型利用率不高；客厅阳台面宽仅有4米，虽然还开有八角窗，但是整体采光效果一般。

楼栋选择方面，由于该小区以6层高板楼为主，而且楼间距大，因此不需要担忧采光问题。而在生活噪音方面，3号楼、4号楼和8号楼临近北苑东路，日常车辆噪音会比较大，8号楼和9号楼临近学校，在学生上学期间会受到一定噪音影响。

由于该小区是标准的改善住宅，因此建议对居住环境要求高、购房款充足且意愿住在北苑板块的购房人前来选择。同时，如果想要职住平衡，则建议在北京北部工作，比方说望京或者西二旗商圈的上班族，或者在地铁13号线沿线的购房人，也可以考虑该小区。

目前北苑地块共有三个新房在售，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。这三个新房都在中国铁建花语城周边2公里范围内，四个小区都属于北苑北部，享受着相同的配套。但是在客群定位上，四个小区的差别还是很明显的，华贸铂金墅和润泽御府都是纯别墅产品，和中国铁建花语城差别很大，对比意义不大。

最后可以做对比的是天润福熙大道项目，该项目于2008年拿地，已开盘多期，目前属于尾盘在售阶段，销售户型也以大户型为主，单价约为9万/㎡，总价1700万起。两个小区比较下，猫哥其实更喜欢中国铁建花语城，原因有三：1、天润福熙大道虽然是新盘，但是其拿地时间和中国铁建花语城接近，不具备产权年限优势；2、中国铁建花语城的开发商和物业公司相比较天润福熙大道更具备知名度；3、天润福熙大道虽然也有洋房在售，但是主要的还是高层产品，居住舒适度可能不如中国铁建花语城。

二手房对比中，这里选择距离小区很近，然后和小区价格相差不多的华贸天地和润泽悦溪进行对比。