每次驾车驶过南湖南路时，小宫总能在车窗外看到五栋“歌特”风格塔楼，这让小宫产生来了很大的兴趣。小宫通过打听身边的人得知这里是圣馨大地家园小区。小区以欧式园林风格为主，配有灯柱广场、空中花园、叠落式喷泉等独特的建筑，观赏性很高。作为一个职业踩盘人，自然不能放过这么好的小区，今天小宫就实地给大家考察下圣馨大地家园小区。

亮点一：外立面干净

没进入小区的时候，小区干净的外立面就让小宫给小区加了不少分。小区外立面大部分为浅棕色涂料覆盖，没有看到掉落墙皮或外立面损坏的情况，小宫还从物业那里了解到小区外立面也会定期维护，确保外立面保持干净、没有残缺的状态，给人一种十分大气的感觉。

亮点二：物业维护相对较好

另一个让小宫感到惊喜的点是，小区的物业维护也是相对不错的。小区地面干净整洁，几乎看不到垃圾。绿化边还有许多温馨的标语，比如小心高空坠物、不要践踏草坪等。还有小区里有配备宠物拾便纸袋，方便了家里有宠物的住户，还能保证小区内干净整洁。而且因为小区管理比较严格，快递的三轮车要换成小推车才能进入。既保证了业主的安全，还给住户带来良好的居住体验。

亮点三：小区内中心水池干净清澈

小区中心设置了一个人工水池，而且湖面增加水生植物等小景观，还放养了鱼群。给人一种生动美观的感觉。而且旁边有足够的空间供人们饭后散步、聊天，还能在小区里欣赏到美景。小宫碰见了一位正在树下乘凉的大爷，大爷说：“我的小孙子最喜欢这里了，每天傍晚都拉着我带他去看小鱼。”

亮点四：环境优美，配套齐全

小宫早就知道小区内绿化好，进来一看果然不出所料。小区绿化面积大，绿化率高。灌木丛修改的很整齐，乔木灌木高低有致，设计合理。同时，小区内的绿化维护人员日常也会打扫、清理小区的花坛和草地里的垃圾，杂草，定期修剪树木枝叶，给人很整齐的感觉。小宫走在这绿色之中，实属感到惬意放松。

小区内部配套设施齐全，分区明显。小区设有专门的健身区域，有很多健身器材，更有篮球场。还有休闲区域，配有专门用来休息的小椅子。这些设施着实让小宫感觉贴心又细节。

槽点一：楼栋结构使得部分住宅采光不好

说了这么多优点，接下来也不得不说一说小区存在的问题。首先是户型的问题。小区采用的钢混结构，楼栋是四四方方的哥特式建筑。这样就导致了在住宅划分设计的时候存在全北向、西向、东向的住宅，而且比例不小，这部分住宅的采光都存在问题。而且通过幸福里APP查询可以看出，有较多户型都存在异形区域，也导致了空间利用率低，浪费面积的情况出现。

槽点二：小区周边正在施工

还有一个问题就是小区旁边正在施工，会产生不少的噪音以及粉末污染。小宫听这里的大爷大妈说，工地经常很早就施工，很影响大家的休息。不过这个问题过一段时间就会自然消失。影响不会很大。

一天的踩盘之后，小宫对圣馨大地家园这个小区有了更加深刻的了解。小区内部干净整洁，楼外立面干净，加上合理的绿化布局和园林景观设计，使得小区的整个环境优美，舒适宜居。楼间距大，在私密性、通透性和舒适感等方面都有不错的体现。靠近望京南地铁站，通勤便利。但也有不足之处，譬如周围有工地施工，产生噪音。还有对垃圾清理，物业应再加强。综合小区的整体环境以及外部配套来说，圣馨大地家园在在该板块内处于中等偏上水平。

截至2021年8月，圣馨大地家园小区目前在幸福里app上挂牌均价66078元/㎡，小区的户型从一居室到四居室都有，可供选择性多样，而且小区的品质较高，考虑置换朝阳望京板块改善盘的用户可以重点关注。

圣馨大地家园小区属于朝阳区望京商圈，朝阳区在北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。

从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。 板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。

板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。

板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。

板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。

值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。

区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

1、建筑品质方面：小区外立面干净整洁，小区设计感强，建筑品质较高。

2、小区内部配套：安保严格，业主安全有保障，同时绿化设计感强。

3、户型方面：截至2021年8月，小区在售户型多，有一居室到四居室，选择面广。

4、交通方面：临近望京、阜通等地铁站，距离南湖南路等公交站近，出行便捷。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源16套，占总房源0.34%。小区目前在售均价66078元/㎡，环比上浮约0.17%。近6个月，小区整体均价低于望京板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，但整体波动均在正常值范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

具体购房成本方面，拿2021年8月在售总价最低的66㎡一室一厅为例，报价510万：参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为204万，二套首付为408万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有66㎡-67㎡一居、104㎡-124㎡两居、123㎡-159㎡的三居和141㎡-151㎡的四居四种户型。其中两居和三居占较大比重。现选择小区主力户型117㎡两居室与149㎡三居室进行对比。

楼栋选择方面，圣馨大地家园小区东侧临近南湖南路，北侧临近湖光中街。A座，D座可能会受噪音影响。B座与C座处于小区较为安静的位置，建议优先选择。A座离周边的商业更近且靠近北一门，出入方便。

1、幸福里app2021年8月小区均价66078元/㎡，望京区均价79500元/㎡，小区均价整体低于望京区均价，购房成本相对较低，适合购房刚需型人群。

2、小区户型面积跨度大，户型选择性强，适合对户型有一定要求的人群。

3、小区临近地铁15号线望京站和地铁14号线阜通站，适合以地铁14号线、地铁15号线为主要通勤工具的人群。

截至2021年8月，朝阳区望京板块内暂无新房项目出售。现选取距离朝庭公寓2.5公里左右的朝阳区酒仙桥板块的一处在售新房项目丽都悦府和圣馨大地家园进行对比分析。

丽都悦府位于朝阳区将西路10号，由嘉裕房地产开发有限公司开发，定位改善型产品。目前在售户型最小面积为188㎡三居室，最大为290㎡四居室。单价92000元/㎡起，购房成本最低为约1730万/套。对比之下，两项目价格相差较大，丽都悦府在基础设施和环境维护上较新，适合追求生活品质，资金充足的改善型购房者。而圣馨大地家园房龄较大，单平米价格更低，2021年8月幸福里APP显示售价66081元/㎡，更适合对居住环境有一定要求，但购房预算有一定限制的购房者。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离圣馨大地家园较近的金隅国际小区小区和大西洋新城F区进行比较。