胜古家园小区属于朝阳区安贞区域，小区位于北三环安贞桥向东约100米，地理位置优越且周边配套完善。小区距离地铁5号线和平西桥站仅有500米左右的距离，目前地铁12号线和平西桥站也正在建设中，预计将于2022年底开通，届时小区附近地铁将双轨交汇，公共交通非常便利。

同时小区虽然建成时间在1999-2000年间，但由于安贞区域建设和开发年代较早，因而小区在区域中属于较新的楼盘，踩盘时小区的整体绿化和环境也是给了猫哥一个小小的惊喜，今天猫哥就从小区的几大优缺点带你详细了解一下胜古家园这个小区吧。

亮点一：小区楼龄较新，品质较好

胜古家园小区建成于1999-2000年间，虽楼龄距离现在已超过20年，放在四环以外、开发时间较晚的区域中可能算不上楼龄新，但是放在地理位置尤其稀缺的北三环安贞区域，这楼龄妥妥的算是“新房”了。要知道区域中的不少楼盘都为企业职工分房，大多建成于1960-1980年间，其外立面及小区环境跟胜古家园小区相比都要逊色不少。

而胜古家园小区不仅建筑的外立面更新，其物业管理也是比较到位的，小区大门口有保安亭和门禁，外部车辆进入小区需要进行登记，小区的整体秩序和安全性也是不错的。

亮点二：小区地理位置优越，交通方便

胜古家园小区距离地铁5号线和平西桥站仅有500米左右的距离，地铁5号线可换乘前往望京、中关村等地，对于有通勤需求的上班族来说交通非常便利。同时地铁12号线也在和平西桥设置了站点，将来小区周边将双轨交汇。

同时小区南门距离北三环中路辅路直线距离仅有50米左右，出小区南门走北三环向西仅15分钟左右即可到达中关村、向东走北三环上京承高速仅20分钟左右时间即可到达望京商圈，这交通便利性放眼全北京的小区那都是非常少见的。

亮点三：小区绿化较好

在来到胜古家园小区之前猫哥已经实地踩过区域内其他几个小区了，区域内的大多数小区都有一个通病，那就是绿化都比较差。而胜古家园小区的绿化也确实是猫哥踩盘过程中的一个小小的惊喜。小区虽然只有三栋楼，体量较小，但是小区中不仅有中央花园、林荫小路，还有健身器材，据猫哥观察，小区的绿化也比较整齐，看的出来是有人定期进行修剪和卫生清理的。

中央花园中还有座椅供小区居民乘凉和休憩，设计上还是非常人性化的。

亮点四：小区周边配套完善

小区周边的配套也是相当的完善，首先小区周边有中商惠民超市、物美超市，可以为居民提供基本的生活必需。同时小区2公里范围内有京客隆等大型连锁商超及中海环宇荟等综合购物中心，居民的生活尤为便利。

此外小区2公里范围内有两家三甲医院，中日友好医院及安贞医院，同时为小区居民的健康保驾护航。

生态方面小区距离元大都土城遗址公园直线距离约700米，该公园为国家4A级旅游景区且免费开放，公园沿河而建，有很多特色的景观，因此小区的生态配套也是非常优越的。

槽点一：小区以高层塔楼居多，居住密度大

要说小区的缺点，必然要说一说小区的密度，因为小区共3栋楼，体量较小，而三栋楼均为高层板楼或塔楼。板楼采用两梯十一户的设计，塔楼采用两梯六户或两梯八户的设计，因此小区内的户数并不算太少，居住密度也是比较大的。

同时小区电梯的设计也是偏少的，猫哥在踩盘时正临近晚餐时间，上下楼时均遇到在焦灼等电梯的外卖小哥，因此小区在高峰时段会出现电梯等候时间较长的现象。

槽点二：小区房子出租率较高，人员流动性大

根据猫哥观察，小区中有不少低楼层的房子都出租给商业使用了，如小区洗衣店、美容spa、健身中心，也有不少民宅会租给一些小型企业用来办公。而小区中的房子不少为50-70平米的一居室，也多出租给附近的上班族居住，因此小区整体的出租率是比较高的，人员的流动性也比较大，其居住氛围是较差的。

槽点三：小区未人车分流且车位紧张

小区的另一个缺点就是小区并未做到人车分流，这点猫哥是觉得有点可惜的，因为小区的绿化水平跟上了，猫哥本以为小区的人车设计或许也会给猫哥另一个惊喜，然而却没有。小区有地上和地下两种车位，地库出入口在小区北侧，地库电梯不能直接入户，这点也是比较不便的。不过这点猫哥也能理解，毕竟人车分流的概念在2000年之前并未流行和普及。

安贞区域整体位于北二环至北四环之间，虽环线跨度较大，但区域整体位于北三环周边，北三环中路从区域中间穿过。而胜古家园小区就位于安贞区域的东北角处，距离安贞桥直线距离仅100米左右。小区的地理位置非常优越，驾车前往中关村、望京等商圈仅需要20分钟左右的时间，同时小区距离地铁5号线和平西桥站仅600米左右的距离，公共交通也十分便利，因此小区一定程度上承接了附近一些产业园区工作者的居住需求。

同时小区的楼龄在区域内算是比较新的，从外立面的维护及小区绿化也可以看出小区的品质也是不错的。同时区域内如中海环宇荟等大型购物中心及安贞医院、中日友好医院等综合性医院也是全方位的为小区的居民提供了生活、就医等各方面的便利。

要说小区的缺点，那猫哥认为也就是小区的整体密度偏大，但毕竟小区的楼栋不多，在这寸土寸金的北三环，小区的密度设计的稍大一些猫哥认为也是可以理解的。如果你有在安贞区域置业的打算，同时希望选择楼龄较新一点的楼盘，那胜古家园小区你一定要来看看。

胜古家园小区位于朝阳区安贞板块。安贞板块整体位于北二环至北四环之间，东临惠新西街板块，北邻健翔桥板块，西面是西城区的健德门板块，南面是东城区的安定门板块。板块内交通便捷，板块北侧是地铁10号线，东侧是地铁5号线，还有地铁8号线和北三环路从板块中间穿过。板块内的居民无论自驾或乘地铁，出行都非常方便。

安贞板块作为朝阳区主要的住宅板块，拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。板块内聚集了大量二手房。板块内二手房楼龄较老，大多建于2000年前，二手房居住属性复杂，除商品房外，还有不少央产房或老公房，根据幸福里APP显示，这部分住宅目前挂牌价格大多在8万/㎡以内。而板块内建成于2000年后的二手房，大多是纯商品房，挂牌价格大多在8万/㎡以上。

目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有佰隆大厦、华联商厦等购物中心；休闲方面，板块内有安贞社区公园、元大都城垣遗址公园等休闲场所；医疗方面，板块有三甲医院安贞医院，而在板块东侧和北侧还有三甲医院中日友好医院和北京中医药大学第三附属医院等三甲医院，都能为板块内业主的健康保驾护航；此外，板块内还有北京联合大学师范学院、朝阳区少儿图书馆等学校、设施，整体生活环境好，板块内业主生活便捷。

由于板块距离望京和亚运村较近，因此虽然板块内产业较少，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内本地企事业单位退休员工、企业职工以及在望京、亚运村等板块工作的人员为主。由于板块开发时期较早建设完善，且板块面积不大，目前板块内无在售新房项目。若希望在此区域内置业仅有二手房可以选择，目前二手房整体挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，安贞板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块直线距离有将近10公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目，距离板块直线距离最近不足500米。北京书院项目是2003年拿地，几经波折才由远洋一品在2019年开发出售。由于板块内及周边多年来都没有新地块入市，对安贞板块内的二手房保值也起到了一定的辅助作用，更加凸显板块内二手房的不可替代性。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，为构建协同发展格局，朝阳区将依托东三环、四环沿线，加强北京商务中心区、奥林匹克中心区、中关村朝阳园等产业功能区的协同。安贞区域位于奥林匹克中心及中关村朝阳园等地的辐射地带，承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地，成为其中不可或缺的纽带。

另一方面，板块内的配套也在建设中，西起海淀四季青、途经西城、东至朝阳东坝地区的地铁12号线，在板块内设有安华桥、安贞桥、和平西桥三个地铁站，该线路于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。

1）小区楼龄较新，品质较好

安贞区域中的不少楼盘都为企业职工分房，大多建成于1960-1980年间，而胜古家园小区建成于1999-2000年，楼龄较新，其外立面和整体环境也均优于区域中的大多数小区。

2）小区地理位置优越，交通便利

小区距离地铁5号线和平西桥站仅有600米左右的距离，同时目前在建的地铁12号线也在和平西桥设置了站点，将来小区周边将双轨交汇，交通非常便利。

3）小区绿化好

小区虽然体量较小，只有3栋楼，但是小区内有中央花园及健身器材，供居民乘凉和休息，同时小区的绿化也比较整齐，有人定期进行修剪和日常卫生的维持。

4）小区配套完善

商业方面，小区内有中商惠民超市、物美超市，距离小区2公里范围内有京客隆等大型连锁商超及中海环宇荟等综合购物中心。医疗方面，小区2公里范围内有中日友好医院及安贞医院，为小区居民的健康保驾护航。生态方面，小区周边有元大都土城遗址公园，免费开放，满足居民休闲需求。

截至2021年8月9日，小区挂牌房源共11套，占全房源的1.43%。根据幸福里app查询，胜古家园小区8月挂牌均价82365元/㎡，环比上月上涨0.65%， 从近6个月的价格波动趋势来看，本小区环比已有一定涨幅，今年3月的挂牌均价为8.07万元/㎡，每平米已增长约1500元。

具体购房成本方面，拿在售的86㎡东南两居为例，报价660万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，该套住宅为非普，首套首付为360万左右（不含税），该房屋属性为商品房，若为首套且购买满五唯一住宅，除纯首付外仅需缴纳全额1%的契税即可，税费较低。贷款总额约为评估价（成交价*0.7）*0.65（贷款比例）约为300万，按照等额本息还款方式计算，还款25年，每月还款金额为1.7万左右，首付较高，适合首付较多且收入较为稳定的购房人。以上计算仅供参考，具体费用以银行实际评估为准。

目前小区在售户型中有73平米东南或西南两居2套；86平米东向或西向两居2套；159平米北向三居2套，另有63平米西南一居1套；138平米东南四居1套；139平米西南三居1套；142平米西南三居1套；150平米西南三居1套。这里向大家推荐的是86㎡的两居户型和139㎡的三居户型。

86㎡两居：

户型优点：该户型设计较为紧凑，两个卧室面积都比较大，使用率高。同时客厅及两个卧室都朝东，采光较好。厨房带有阳台，整体的通风也不错。

户型缺点：该户型在两个卧室及卫生间之间有一条较为狭长的过道，浪费了约4平米的使用面积。同时该户型的卫生间为暗卫，通风差。

139㎡三居：

户型优点：该户型所有卧室都带有窗户，两个主卧室朝南，一个小次卧朝西，采光非常好。同时该户型还有单独的餐厅，餐厅也可改为卧室或书房使用。

户型缺点：该户型虽有两个卫生间但均为暗卫。同时该户型在卧室、厨房、衣帽间之间有个狭长的过道，浪费了部分使用面积。此外该户型的客厅朝北，客厅的采光会较差。

以目前的挂牌情况来看，小区在售房源从一居到四居均有，购房人的可选范围较大。

胜古家园小区共3栋楼，3栋楼之间也设计的比较紧凑，因此单从楼栋来讲差别不大。3栋楼中有1栋板楼，总高14层，采用两梯十一户的设计，有2栋塔楼，总高22层，采用两梯六户或两梯八户的设计，相比之下板楼会更加舒适一点，而塔楼高层的视野会更好一些，购房人可根据自身实际情况考量。

胜古家园小区地理位置优越，驾车20分钟左右即可前往中关村、望京等科技园区，同时小区公共交通也非常便利，地铁5号线和平西桥站距离小区仅有600米左右的距离，而地铁12号线和平西桥站也预计在2022年底开通。因此小区非常适合在附近或者是在望京等商业中心上班的白领置业。

小区的户型设计多样，从60平米左右的一居室到150平米左右的四居室均有，因此除了上车置业外，小区也适合家中有孩子并非常看中交通便利性的家庭购入。小区2公里内有两家三甲医院中日友好医院及安贞医院，同时为小区中的居民健康保驾护航，因此小区也非常适合三代同堂家庭居住。

目前，安贞板块内无在售新房项目。目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目，距离板块直线距离最近不足500米。该项目均价111797元/平，毛坯交付，物业费为7元/㎡/月。在售户型有：67平-139平1居-3居。北京书院容积率4.0，共216户，项目为高层塔楼，绿化率30%。项目总价700万元起，与胜古家园品质和价格均相差较大，且已基本售完，与胜古家园可比性不大。

胜古家园小区周边二手房报价在7万元/㎡-10万元/㎡左右，因品质不同价格差距也较大。其中胜古北里和胜古南里小区与胜古家园距离及价格相近，故选择胜古北里与胜古南里来进行比较。