小长假期间，小福有幸到访北京奥林匹克森林公园，大片的绿化和水系可以一解城市的喧嚣，感受大自然的魅力。小福不禁想到周边的居住人群实在是太幸福了，小区拥有这么大的“后花园”。今天小福就带大家感受一个有如此魅力“后花园”的小区—林奥嘉园。

亮点一：花园式小区

小福来到小区第一眼就被小区内的大片公园般的绿化所吸引。树木与绿植错落有致，草丛中点点的小花不禁让小福心情更加美丽。道路旁边的树下乘凉椅给小区增添了几分惬意，小福坐下来感受一下美景，顺便思考一下人生。

亮点二：人车分流

小福发现小区主出入口的旁边设置了地下车库的出入口，车辆可以直接从地下车库出入口进出地下车库，保障小区内居民安全，孩子们可以在小区里尽情地玩耍，也降低了小区的噪音和空气污染。小区共有固定停车位1385个停车位，车位配比为1：0.4，然而停车位的紧张并没有让小区内悠闲的环境打一点折扣。

亮点三：物业管理好

小福走进小区，看到物业工作人员在清运垃圾，路面干净，路边的绿化修剪整齐，感觉非常惬意。走进楼栋感觉清新舒服，单元门为玻璃门，楼道地面铺有瓷砖，整洁有序，电梯内维护干净。小区内有监控和门禁，每天有保洁人员定时清洁公共区域。

亮点四：小区新且氛围融洽

小福走进小区，外立面浅黄色的石材更让楼体增加了一些新意，小区是2015年-2017年建成，看起来心情舒畅。小区里的休闲健身区人气很足，小福看到有的带着孩子遛弯儿，有的在健身。还看到有一家人，女儿和爸爸在打乒乓球，奶奶在一旁加油鼓劲，真是其乐融融。

亮点五：商业配套完善

小福看到小区门口的商铺都在营业，日常生活相当便利，小区南门有个林奥商场可以满足不同层次的购物需求。

跟业主了解到，平时生活购物非常方便，小区东门海底捞火锅来个家庭小聚相当不错。购物的话，往东东1公里处有K酷广场，很多居民周末会去逛街购物。

槽点一：小区密度大

小福在小区走了一圈大约用了10分钟，小区的整体区域并不算大，可是走进小区抬头看看总有些压印的感觉，小区密度很大。小福走进楼栋，楼道内弯曲、深入，走进电梯，看到最高楼层是26楼，按钮也是密密麻麻的，不禁想了想上下班高峰期会不会有些拥挤。

槽点二：东边沿主干道安立路，噪音较大

小福发现小区东部部分楼栋距离东边的安立路较近，安立路上车流量较大，车辆的轰鸣声对小区的影响还是比较明显。

槽点三：楼栋隔音效果不太好

小福根业主了解到，小区的隔音效果一般，尤其是晚上11点以后，对面楼上的孩子哭闹声音都能听得清楚。

总体来说，这次的踩盘对小福来说是一次比较清新舒服的体验。小区地理位置非常优越，临近奥林匹克森林公园和景藏健康公园，休闲运动的好去处。小区人气旺盛，配套齐全，临近地铁，交通非常便利，是很成熟的小区。

小区附件医疗资源比较丰富，旁边就是航空总医院，医疗水平较高。小区临近地铁5号线，交通非常便利。

小区物业管理很到位，安保和保洁都非常不错。整个过程中感觉置身在公园里，无论是小区环境还是小区品质都感觉非常好。

只是小区居住密度较高。小区户型丰富，有79-90㎡的一居室、114-133㎡的两居室、126-141㎡的三居室和180㎡的四居室。比较适合追求生活品质、改善置业人群，在附近上班的白领也可以考虑。

林奥家园小区位于朝阳区北苑板块。北苑板块整体位于北五环外，东临望京板块，西邻立水桥和奥森板块，南面是亚运村板块，北面是天通苑板块。板块内交通便捷，板块东侧是京承高速，南侧是北五环。板块内有地铁5号线穿过，居民出行非常方便。作为朝阳区新发展起来的居住板块，北苑板块内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

北苑作为朝阳区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2000年后，大部分都是纯商品房，是朝阳区比较理想的居住区域。近年来，随着北苑板块的深入开发，有世茂、金茂等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有上品+、K酷时尚广场等生活广场；生态休闲方面，板块内有北辰绿色中央公园、勇士营郊野公园等知名公园；医疗方面，板块有三级医院航空总医院，为板块内业主的健康保驾护航。

由于板块临近望京和亚运村的板块，因此虽然板块内没有产业，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工及在望京西二旗等板块工作的人员为主。

由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅有华贸铂金墅和润泽御府，目前存量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，北苑板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块有将近7公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，距离板块更近的是位于昌平区东小口的两块地。两块地于2020年2月被拍出，其中绿城以63.6亿竞得HC-022、HC-027地块R2二类居住用地；首开+建工+住总联合体以78.8亿竞得HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地，

这两块地分别就是今天的两大热门盘奥海明月、奥森ONE，其中奥森ONE更是成为北京市2021年一季度的新房销冠。两宗地块均限均价58858元/平，最高限价64744元/平。

这两个项目虽然距离板块仅有不足5公里的距离，但是对板块内二手房不会有太大冲击，一是两个项目目前已基本售罄，二是两个项目毕竟处于昌平，而朝阳从周边配套及区域前景的角度来讲还是更加优质。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，北苑地区属于中关村朝阳园的产居融合发展组团。中关村朝阳区主要以新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业为主，望京、酒仙桥板块为主要的产业区，而北苑则承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地。

另一方面，板块内的配套也在建设中，起自未来科学城、终到亦庄的地铁17号线，在板块内有清河营和勇士营两个地铁站，17号线北段预计2022年底开通。此外，在板块内还有在建的中国铁建广场，总建筑面积38.75万㎡，含6栋多功能综合性高层建筑、1栋写字楼、1座交通枢纽及超大型商业中心。

1.小区地理位置非常优越，临近奥林匹克森林公园和景藏健康公园，休闲运动的好去处。

2.小区是由北京运达通汇文化产业有限公司生产开发的塔板结合和平房均有的社区，配套齐全，成熟社区。

3.该小区建筑年代为2015-2017年，房龄较新，整体品质较好；物业为北京通商汇才物业管理有限公司，管理较为到位，人车分流。

2021年6月，该小区挂牌均价为6.19万/㎡左右，环比上涨0.29%。

目前幸福里挂牌房源为10套，近三个月内成交2套，成交率较低。在售房型有为一室一厅、二室一厅和三室一厅的房源，面积在80㎡-169㎡。

从近六个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，但是幅度不大，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

小区户型丰富，有79㎡-90㎡一室、114㎡-133㎡二室、126㎡-141㎡三室和180㎡四室。

79㎡-90㎡一室，比较适合在附近上班的白领，品质生活，出行方便。

114㎡-133㎡二室，适合资金比较宽裕、追求生活品质、想要一步到位的家庭。

126㎡-141㎡三室和180㎡四室适合改善置业、且具备一定资金承受能力人群。

小区居住环境好，周边安静，空气好，且居住人群以年轻人为主，文化素质较高，小区周边教育资源比较丰富，适合有改善需求的中青年人群。

也比较适合工作地点在5号地铁沿线立水桥、亚运村、东直门等商圈的人群。

小区购房门槛相对较高，在售二手房中最低入手总价580万，另外小区内超过100㎡的大三居和四居室较多，适合有二孩或者考虑三孩的家庭或有改善居住需求、且具备一定资金承受能力的购房者。

看好北苑商圈发展，未来要在这一带扎根发展的人群也可以考虑。

目前北苑商圈有两个在售新房楼盘，华贸铂金墅和泽润御府。

华贸铂金墅是由北京华贸澳元房地产开发有限公司开发，在售户型是177㎡-340㎡的大户型，均价75000元/平，总价在1500万以上。泽润御府为别墅区，面积较大，总价较高，是定位较高的改善楼盘与林奥嘉园不具备可比性。

对比林奥嘉园，如果购房预算更充裕，比较注重居住环境可以考虑华贸铂金墅。

这里选择北苑商圈内年轻人选择倾向较大的望春园和北京青年城做对比。