四惠商圈，大家可能对这个商圈不太熟悉，但是只要说出国贸cbd大家就很熟悉，因为它位于国贸cbd东侧，受国贸cbd商圈的影响，四惠商圈也是相当繁华。

四惠位于北京的东四环。北起慈云寺桥，南至大郊亭桥，其间人们都会归纳为四惠地区。四惠来源于四惠桥",因该桥位于四环且比邻通惠河，故名。兼有"惠及四方"的意思。

而今天香帅将要探访的东恒时代一期小区，就在四惠商圈。小区地处四惠桥的东北侧，通惠河就在小区的对面，而这个位于运河旁的东恒时代一期小区究竟有什么亮点，适合什么人购买小区，让我们一起去看看吧。

亮点一：小区生活氛围浓厚

临近中午，当时的天气比较炎热，却还是能看到大爷大妈们聚集在小区楼栋的休闲区域，或闲谈或锻炼身体，一群人聚在一起，有说有笑，气氛很融洽。休闲区域旁也有儿童游乐设施，大爷大妈们在这看着孩子们在游乐设施上嬉戏打闹，或者陪同孩子一起玩闹，这一幕幕景象让香帅想到了小时候，让人觉着倍感亲切。

亮点二：小区内部配套设施较完善

香帅走访了小区的所有楼栋，虽只有三栋，但是每栋楼楼下都有便利超市，居民在可以不出小区的情况下，满足了居民的日常需求。另外小区还设置了公共广场，广场上还设有棋桌、健身器材和儿童游乐设施，供居民们锻炼、聚集。香帅觉得生活在这个小区还是比较舒服的。

亮点三：小区绿化好

香帅进小区前没看出来这个小区的绿化有多好，门口基本没什么树，但真正进入到小区内部的时候，东恒时代一期的绿化就啪啪打了香帅的脸。

东恒时代的绿植规划的很好，虽然种的都不是名贵树种，但种得多、生长状态都挺不错。在小区有绿地规划的石径上走路，吹来的风都是凉爽，缓解了炎炎酷暑带来的燥热，怪不得小区内的居民一进入小区，就很快的消失在大路上，原来全都在往绿地规划旁的小路上走。说明小区的绿化很不错，这些树种、花草已经可以为居民们提供纳凉、庇荫的功能了。

亮点四：周边配套设施完善

小区基本外部无底商，居民如有生活需求需要走到小区的东侧区域，旁边是金地名京步行街，步行街上有各种美食、茶饮。香帅亲自体验了一番，时间花费不大，到达步行街只需一两分钟即可。但是去步行街途中来往车辆不少，需要注意安全。

槽点一：小区容积率高

小区楼栋以塔楼为主，小区的容积率为2.9，共三栋楼998户，住户众多。楼栋显得比较拥挤和局促，采光、通风、景观等方面都会受到影响。楼层设计是两栋30层的塔楼和一栋31层的塔楼，这样的设计让小区美观度大大减分，也会让人觉得小区显得拥挤局促。

槽点二：小区乱停乱放现象严重

小区并未实行人车分流，虽然有停车库，但是车位比为1:0.6。虽然小区汽车的停放较为整齐，但是小区却并没有给电动车、自行车配给相应的停车位，这让电动车业主犯了难。由于没有电动车停车位，小区电动车车辆被迫停放在小区道路旁，不仅影响了小区车辆行人出行，也对小区的整体形象不利。

槽点三：建筑垃圾堆积

香帅觉得小区在整体上比较整洁。但小区有楼栋在装修房子而将废弃的家具堆已经建筑垃圾堆积在路旁，并没有及时清理。这些卫生细节，会影响到小区的美观度，应该要及时处理

槽点四：小区物业管理一般

小区的安保工作做得不好，香帅在经过小区的大门的时候，发现大门的人行通道是虽然是闭着的，但是只要跟保安说一声就可以进去了，这说明保安工作不严谨，外来人员也可以进入小区，不用做登记。

东恒时代一期因为建造年代较久，并没有人车分流，并且停车位不足，小区的物业管理相对于周边小区并没有那么严格，并且小区内杂物乱堆乱放，车辆乱停乱放，整个小区影响了小区的美观度。

小区周围配套设施也较完善，周围也有很多商铺、商场等等。小区交通便利，可以选择多种出行方式，地铁站四惠就在小区南侧200米，小区距离北侧红领巾公园1.5公里距离，小区附近也有朝阳公园、兴隆郊野公园等公园。

值得一提的是小区内住户大多为老人，也有在附近写字楼工作的外来年轻人，小区氛围较好，幸福里app显示，截止2021年8月7日，东恒时代一期目前单价为66587元/㎡，上车价为455万，比较适合外来有住房刚需的用户选择。

四惠商圈位于位于北京市朝阳区，地处东四环外至东五环内之间，是四环外发展较为成熟的商圈，内有两条地铁线路，是受CBD商圈购买力外溢，影响较大的商圈之一。

四惠商圈北侧为八里庄商圈，南侧为百子湾商圈，西侧为国贸CBD商圈与大望路商圈，东侧为高碑店商圈；均是发展较完善的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应强劲。

“四惠”所处的位置叫东八里庄。1999年修建东四环路时，在东八里庄西侧，也就是东四环路与通惠河交汇处的北侧修建了一座大型立交桥，并取“四环路”的“四”字和“通惠河”的“惠”字，得名“四惠桥”。后来在此设置的公交车站和地铁车站，便以“四惠”而称。

四惠商圈内，包含有：北京市日坛中学(四惠校区)、北京爱华安民双语学校(水南庄校区)、日坛小学(四惠校区)、朝阳区光华路幼儿园等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁1号线与八通线。其中1号线的能级非常之高，东西向横穿北京主城，北接古城、八宝山，南接国贸CBD商圈，一号线东侧的终点站，即是板块内的西惠东站。

八通线方面，在1号线的基础上继续向东延伸，终点站在通州的华庄站，与地铁7号线汇合。

商圈内医院包括，北京四惠中医医院（二级），内设骨科、皮肤科、呼吸科等重点科室。

商圈内生态、文化休闲设施包括北京晋商博物馆、惠水湾森林公园、中叶古茶博物馆等。

实惠商圈内，小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度较小。

四惠商圈内有通惠河穿过，缓冲了整体容积率，所以整体舒适度还是比较高的。

商圈内，老公房门槛价250-500万元、次新房门槛价400-700万元，相对于朝阳区其余商圈，四惠的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好，适合对CBD有通勤需求的上班族。

四惠商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查石佛营及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

距离四惠商圈最近的土拍信息，发生在2018年的垡头商圈，具体坐标为朝阳区化工路甲1号，出让底价36亿的商办用地，目前已经流拍，未能成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：四惠商圈的均价为7.3万/㎡，周边八里庄商圈的均价为7.0万/㎡；大望路商圈的均价为8.6万/㎡，国贸CBD商圈的均价8.1万/㎡，百子湾商圈的均价6.7万/㎡。四惠商圈的均价在周边商圈中属于中等偏下水平。

由此可见，石佛营商圈属于西城区内价值较低的板块，比价效应下，石佛营商圈的价值还有待释放。

四惠商圈的未来发展，要看其是否能成为链接通州副中心与北京城东强势产业带之间的交通枢纽。

截止2021年8月来看，四惠商圈是有这个条件的，地铁一号线的终点站就在四惠东、八通线的起始站就在四惠站。

2020年6月，北京地铁发布了一号线、八通线的贯通计划。

2021年5月，地铁方面安排了压力测试，一号线、八通线贯通在即。

以上两条地铁线的贯通，将提升北京城东强势产业带与通州副中心的通勤效率，届时四惠商圈的价值，会更加值得期待。

1.小区周边配套成熟，地段价值优越。隶属于四惠商圈，商场、学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。

2.交通条件便利，出行快捷。小区1公里范围内有一号线地铁，公交站步行400m就可以到达。

3.社区生活氛围浓厚。社区居住人群以附近退休老人、工作员工、生意人为主，群体人文素质较高，社区内充满生活气息。

4.环境优美，空气清新。微观来看，小区绿化率高，树木多。宏观来看，多个大型公园在旁，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

通过幸福里app查询，截至2021年8月6日，小区在售房源16套，占全部房源的0.01%，小区目前在售均价为66587元/㎡，环比上涨0.46%。近6个月，小区整体均价高于四惠、略低于朝阳区板块在售均价；从上图可以看出，近6个月来高于四惠商圈的均价，但小区挂牌价格呈持续上涨趋势，整体趋于上涨趋势。从目前情况来看，小区价格不断上升，该小区需谨慎入手。

购房成本方面，总价最低为63㎡两室零厅户型，报价455万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为174万元左右，二套首付为282.1万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：55㎡-64㎡的一居、63㎡-117㎡的两居、142㎡-143㎡的三居，其中两房为主力户型。

现选择小区主力户型59.05㎡两室一厅和101.09㎡两室一厅进行分析。

小区整体有3栋楼，整个小区有电梯，绿化较好，房龄虽然较为老旧但是外立面整洁，无破损。

沿街楼栋容积率高，以塔楼为主。整个小区靠近交叉路口，汽车噪音、尾气、扬尘污染大，对此比较敏感的购房者，不建议选择该小区的底层楼栋。

出门即是地铁站，推荐对地铁通勤有较高依赖的刚需购房者购买。

适合追求周边生态、学校、商超、交通资源且预算合适，推荐刚需改善、养老自住的刚需改善购房者考虑。

小区最大户型142.77㎡的两居室，上车价895万，推荐刚需改善，养老自住的改善购房者考虑。

小区北侧毗邻红领巾公园，推荐对于生态休闲看重的人群可以考虑。

目前，四惠板块无在售新房，距离小区最近的有新房在售的板块是位于朝阳区东坝板块中小区西方向的恒大华府与小区东北方向的首城·珑玺。

恒大华府：均价110000元/㎡，总价2983万/套起。

首城·珑玺：均价98000元/㎡，总价2930万/套起。

两个楼盘均为朝阳区东坝商圈内新房楼盘，其中，恒大华府仅273㎡-341㎡四居室至五居室在售，总价2983万元/套起；首城·珑玺351㎡-388㎡四居室在售，总价2930万元/套起；预算充足且想要购买新房的用户可以考虑。

选取东恒时代一期小区小区一公里内位置接近的力源里小区和金地名京来进行比较。