“师傅，请问慧忠北里第一社区这个小区怎么样？”老王问出租车师傅，“巧了，我正好就是那儿的业主。那儿可是一块风水宝地。”老师傅用一口纯正的京腔答道。

老王对亚运村这个商圈已经有一定的了解。慧忠北里第一社区和它的“好兄弟”慧忠北里第二社区在地理位置上无太大差别，均属亚运村板块西部，紧邻北京奥森，北部是大片绿植，被北京的大好山河所包围。

慧忠北里第一社区这个地方有三条地铁交汇，西边就是北京朝阳区标志性建筑之一——奥林匹克塔，到了晚上，抬头便能看见鸟巢和水立方以及奥林匹克塔夜景。

这里的商业已经较为成熟，交通也十分便利，多路公交车还有地铁线路通过，社区环境优美。

瞄准的朝阳区西北部亚运村板块的人可以考虑下这个小区。

那么慧忠北里第一社区究竟如何呢？

今天，老王就来踩踩这个小区——慧忠北里第一社区。

亮点一：品质感受较好

老王来到慧忠北里第一社区东区，在进入紧闭的铁门时，门口保安见我面生便将我拦下，问：“哪儿的人？是这儿的住户吗？”得亏老王踩盘经历丰富，一番理论说服保安才的已进去。没想到这个小区的门禁还是挺严格的。

慧忠北里第一社区虽然是一个老小区，但其外立面以及楼道看上去还很新，一看就知道重新装修过，外观的翻新对于小区整体品质来说可以说是一个大升级了。

走进楼栋里面，令老王耳目一新，敞亮通透的露天大堂，中间台阶两边坡道，颇有一种高级感。地面竟然还是瓷砖，这是下了血本啊。

一走进电梯，这电梯完全不像一栋老楼的电梯，几乎可以说是崭新的。步入这崭新的电梯差点老王感觉踩错了楼盘，走到新建的大楼去了。不得不说这新电梯对于在这里居住的业主来说会有一个极好的入户体验。

亮点二：小区内部设施齐全

虽然慧忠北里第一社区较老，占地面积也不大，但是它的内部设施并没有缺乏。老王在这个东区内漫步，没走两步就发现这里还有个中心大花园，郁郁葱葱的绿树给人带来无尽凉意。

小区楼栋内还有信箱，老人家平时爱看看报纸就显得非常容易，下楼扔个垃圾的工夫，就能随手取到每天的日报。

除此之外，地下车库的出口处，就是两大排快递柜，老王认为这对于年轻人而言非常友善。

这个小小的老式塔楼小区，可以说是”麻雀虽小五脏俱全“了。

亮点三：周边多个森林公园环绕，环境优美生活惬意

慧忠北里第一社区周边公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西边的不远处。从小区出发步行25分钟就能到到达北京奥林匹克塔，这算是北京四环很高标志性的建筑之一了。

傍晚，该小区的住户可以选择往附近的公园散步。大家都说“饭后百步走，活到九十九”。小区附近有很丰富场地可以供居民散步使用。

相比于市中心繁华商圈的小区，慧忠北里第一社区的安逸舒适性确实还可以。

亮点四：价格优势，低于板块均价

慧忠北里第一社区位于朝阳区亚运村板块，据幸福里数据显示，亚运村板块房屋均价为89089元/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年7月，慧忠北里第一社区挂牌均价为60788元/㎡，远低于亚运村板块均价。相对来说，追求性价比，且不介意小区西区设施老旧的购房者可以考虑此小区。

在周边同等类型小区当中，其价格优势十分明显。处于北京四环亚运村附近，周边森林围绕环境好，配套也比较齐全，价格却并不高，不得不说很容易让有购房刚需的人心动。

亮点五：周边配套齐全

慧忠北里第一社区的周边配套十分齐全，吃喝玩乐都不缺，老王今天的午饭是在这里吃的，味道也非常好，可想而知当地居民有多么钟爱这些底商餐饮店了。

小区附近底商琳琅满目，装修风格各异。都值得你在这里漫步迷失。老王觉得这里已经形成了丰富的商业氛围，周边配套非常成熟，在这里可以享受到便利的生活。

在小区附近还有休闲美食广场，老王我要不是还有艰巨的踩盘的任务，不然必定在此好好体验一番本地居民的生活体验。

小区附近交通便利，公交站地铁站均步行可达，从小区西门一个转角即可到达安立路地铁站，安立路距离大屯路东地铁站仅一站之搁，即可换乘15号线和5号线。想去北京中心地段十分方便，交通通达性高。

小区周边商场也很多，不论是出门买菜还是购物都可以在附近马上找到合适的商超，老年人买菜方便，这是非常有必要的。

除了吃吃喝喝的场所，休闲的地方当然也不例外，比如这两家足道SPA、瑜伽馆等等，规模看上去也挺大的，服务怎么样我就不多说了，朋友们下次自己去体会。

槽点一： 物业管理水平一般

东区虽然有个中心花园，但是花园的环境保护做得不尽如人意。老王在公园的多个长椅上都看见了垃圾，而且都已经积灰，可以看出物业管理没有到位，并没有人收拾。

老王踩完东区马不停蹄就来到了西区门口。可是刚一到西区门口，就闻到一股很诡异的异味，十分刺鼻，让人感觉特别难受。

老王走进西区，虽然有保安，但是并没有任何管理措施。老王就轻易进出，东西区安保的差距巨大。老王还发现小区的消防通道已经停满了非机动车，这个现象必然给整个小区的安全带来巨大的隐患。

路边乘凉的老大爷告诉老王：“这个消防通道已经被违停的电动车和自行车堵住很久了，要是发生火灾什么的肯定很危险，消防车辆根本开不进来，这么长时间了，也不见到物业的人来管管。”

槽点二：车位配比不足 停车场简陋

道路两旁停满了车辆，这里车位非常紧张，小区虽然有地下停车库，但是供需不平衡，小区内塞满了车，甚至占用了人行道，导致小区内道路十分狭窄。

老王游走在慧忠北里第一社区的西区中，进入地下停车场，地下停车场地面已经长了一大片苔藓，有安全隐患，停车场容易积水，老王走在这样子湿滑的地面上都险些打滑，在这个小区停车场出入需要小心车辆打滑。

停车场积水，这容易导致刹车失灵，需要物业每天及时处理积水，否则就会出现安全问题。而且停车场的空气中还夹杂一股下水道的味道，因为味道刺鼻，所以老王就没有继续深入进去。

在老王摸索进停车场深处的时候才发现地下停车场没有车辆识别闸机，与之相反的是这里有一个保安专门在这里看守。人工的效率肯定没有电子效率高，小区地下停车场的配套还需进一步完善。

槽点三： 房龄较老，设施破旧

慧忠北里第一社区的西区和东区设施环境可谓是天差地别。西区内部道路的两边摆放了一片嫌恶设施。老王一走进就能闻到一股异味直冲天灵盖，明显长时间未处理。

西区内主干道为南北走向，路面被西侧小区所挡住，路面无法长时间照射到太阳，加之路面坑坑洼洼，老王走这一路都要留心脚下，避免自己踩到路面水坑。

老王走进楼道准备上楼，这里的楼道不仅昏暗，连个电梯也破破烂烂，感觉长时间没有维护或者翻新了。居民每日搭乘着这样子破烂的电梯怎么能有安全感？反正老王觉得应该像东区一样换一个新的电梯，以此来满足在此居住的居民日常需求。

经过一天的踩盘，老王对慧忠北里第一社区有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，亚运村已经是一个成熟的板块了，地处亚运村就是该小区的一个地理优势，这让这个小区居民衣食住行的体验整体提高了一个档次。

其次，小区内外配套丰富，商超、医院、底商丰富，交通通达性高，在此生活可以获得舒适的生活体验。

但是，小区的东西区物业管理水平不一，房龄较大，但是好在小区物业对设施维护积极。相对来说东区的生活体验会更加好，所以更加建议购房者选择东区。

从整体价格来看，慧忠北里第一社区目前在幸福里app上挂牌均价分别是60788元/㎡（截止2021年7月19日），远低于亚运村整体均价，小区的户型从一居室到三居室都有，在北京四环附近有自住购房刚需的可以考虑。

亚运村商圈位于朝阳区，地处北四环至北五环之间，是四环外发展较成熟的商圈。商圈内包含三条地铁线路，是商业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。

亚运村商圈西侧为南沙滩商圈， 北侧为北苑商圈，东侧为亚运村小营商圈，南侧为惠新西街商圈，周边商圈各有强弱。

商圈的联动效应方面，因为有国家奥林匹克公园的存在，亚运村商圈与东南侧商圈的联动效应相对较强。

亚运村商圈内包含两个重点设施：奥林匹克公园和北京国家会议中心。奥林匹克公园内，有鸟巢、水立方、国家体育馆等10个奥运会竞赛场馆，同时国家会议中心周边还包含鸟巢文化中心、北京奥运博物馆等大型建筑。

亚运村商圈整体是一个包含科教文化、体育休闲、行政会议、购物娱乐等多功能的综合性板块。商圈1.2公里内，包含南北向的5号线、8号线地铁，以及东西向的15号线地铁，东西向可达奥林匹克公园、望京等地，南北向可达东单、王府井等地。

商圈内商业、生态、医疗、教育配套完善，太阳飘亮购物中心、奥林匹克公园、北京美中宜和妇儿医院、北京陈经纶中学嘉铭分校等配套成熟。

亚运村在1990年第十一届亚运会举办之前成立，自成立以来，亚运村依托所处商圈的区位优势以及板块内的资源配置，经济快速发展，目前成为了一个具有旅游、体育、居住、商贸等多种功能的综合性区域。

亚运村商圈内小区主要为1991年-2021年近30年间建成的公房、纯商品房社区。整体来看，该商圈是朝阳区内比较热门的商圈，且上车门槛较低，主要吸引在望京地区就职的白领等刚需人群入住。

亚运村商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村板块，但由于奥体公园的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村商圈内的房价没有明显影响。

查询幸福里app得知，截止2021年7月，亚运村商圈内二手房均价为8.9万/㎡，邻近板块亚运村小营商圈均价在8.8万/㎡，北苑商圈均价在7.7万/㎡，奥林匹克公园商圈均价在9.4万/㎡，惠新西街商圈均价在7.9万/㎡，南沙滩商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，亚运村板块的均价，在区域内并没有领跑，与周边奥林匹克公园商圈的均价差额在0.5万/㎡。

但由于奥体公园本身对商圈的区隔，亚运村板块的价值释放，在中轴线东侧范围内，处于中上游水平。

目前来说，亚运村商圈内的居住品质和居住体验都相对优质。

唯一的短板是，商圈内的商业配套比较分散，主要以小区底商、沿街商铺的形式大量存在。商圈内虽然业态丰富，但呈现为散点分布，不能有效形成集约化的商业综合体聚落。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1、小区东区门禁严格，安全系数较高，且内部设施保养不错，外立面美观，电梯翻新。

2、周边配套完善，商超、菜场、便利店、医院、银行、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

3、绿植丰富，环境优美。小区东西部分绿化率高，树木多，有中心花园和石凳，适宜生活。宏观来看，周边多个大型森林公园环绕，生态环境优良，是居民休闲娱乐的好去处。

4、单价较低，低于板块均价，且户型较多，一室、二室适合刚需上车的人群。此外，小区总价跨度大，有多房户型，配套齐全，尤其适合高功能性自住改善的人群。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源21套，占全部房源的2.04%。小区目前在售均价60788元/㎡，环比上涨约0.26%。近6个月，小区整体均价低于亚运村在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为65.8㎡一室一厅户型，报价460万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为161万元左右，二套首付为276万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有57㎡-69㎡一居，70㎡-106㎡两居，102㎡-206㎡三居，154㎡-197㎡四居，一居室分布在116号楼-118号楼，112号楼，两居室分布在113号楼1单元和2单元、116号楼-118号楼、120号楼、122号楼，三居分布在113号楼-118号楼、120号楼-122号楼，四居分布在122号楼。

小区主力户型为72.34㎡两室一厅和144.87㎡三室两厅。

西区一共两栋楼，415号楼、412号楼，临街噪音大；且基本为拆迁户，道路和楼道卫生差，异味大，不太推荐；

东区一共三栋塔楼，东区304号楼东面是凯富国际酒店，人流量大，且位置比较临街，可能会受到噪音影响，不太推荐；

305号楼、307号楼不临街，受噪音影响小，朝北房间可看到中心花园，朝南房间采光好，比较推荐。

亚运村板块生活品质较高，生态休闲资源丰富，商业配套均衡，板块内户型、总价跨度大。

小区距离约650米有地铁站，适合在亚运村商圈内及周边商圈工作的刚需人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区东区内部道路规划还不错，有地下停车库，绿化较好，有中心花园，环境优美，对小区内部环境和配套设施有一定要求的购房者可以考虑。

截止到2021年7月，慧忠北里第一社区小区65.8㎡上车总价460万元，首付161万元起。206㎡三房的大户型，入手价在1300万，适合优质自住追求意愿大，且预算充足的购房者考虑。

周边交通、商超、学校、医院等资源较为成熟，适合对生活配套有需求的人群。

目前，亚运村商圈内无新房在售。目前距离慧忠北里第一社区最近的新房项目是位于小区东北方向9公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

三个新房项目均为高总价小区，其中，华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万/套起；天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。而慧忠北里第一社区房源最高挂牌总价在1300万元/套，新房项目与二手房的价差过大，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

慧忠北里第一社区小区均价低于亚运村商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取华馨公寓、新荣家园进行比较。