胜古南里小区位于朝阳区安贞区域，小区的地理位置可谓是相当优越，小区南门就在北三环东路边上，从小区到哪都相当方便。此外小区距离地铁5号线和平西桥站仅有不到200米的距离，而距离在建的地铁12号线也仅有不到100米的距离。而小区也算得上是闹中取静了，虽身处繁华地带，但小区的居住氛围相当浓厚，在这寸土寸金的北三环地段有如此氛围猫哥觉得也是很有北京风味的。当然了，小区也有它的缺点，比如楼龄较老等，猫哥今天就带你看看这个小区，希望权衡之下能给各位购房人一些中肯的建议。

亮点一：小区地理位置优越，交通便利

安贞区域是北京比较成熟的商业与居住较为均衡的区域，这片区域虽然不大，但也聚集了像中海国际中心、环球贸易中心等成熟的商业大厦及胜古南里、胜古北里等成熟小区。都说北京是个上风上水的城市，而胜古南里小区恰恰就身处这位置尤为稀缺的北三环。

出小区南门向西走北三环约20分钟即可到达中关村、向东走京承高速约20分钟即可到达望京，对于在这些地区工作的上班族来说交通简直太便利了。

此外小区距离地铁5号线和平西桥站仅有200米左右的距离，而距离在建的地铁12号线也仅有不到200米的距离，不久之后12号线开通，小区还将双轨交汇，这公共交通的便利性也没谁了。

亮点二：小区密度低，板楼居多，居住舒适

小区虽然楼栋较多，但整体是以六层不带电梯的板楼居多，居住起来还是非常舒适的。猫哥在小区中踩盘的时候，碰到很多叔叔阿姨，在小区的院子里打麻将、下棋，有种岁月静好、时间静止的感觉，让猫哥也开始想象自己退休后的情景。小区虽然花园不多，但是楼栋之间也有一些生长茂盛的大树可以用来乘凉。猫哥觉得，如果想要体验比较好的邻里关系且喜欢较慢节奏的生活，那住在这里是非常适合的。

亮点三：小区周边配套完善

小区周边的配套也是相当的完善，首先小区的底商就有如旺盛胜龙综合超市、喜客超市等一些小型商店，而小区1公里范围内更是有物美超市、京客隆等大型连锁商超及中海寰宇荟等综合购物中心，居民的生活尤为便利。

此外小区2公里范围内有两家三甲医院，一家是365天无假日门诊的综合性医院中日友好医院，另一家安贞医院也同为综合性门诊且有众多心脑血管专家，可以说同时为小区居民的健康保驾护航。

此外小区向北约200米即是元大都土城遗址公园，该公园为国家4A级旅游景区且免费开放，公园沿河而建景色优美，从生态方面讲小区也是可圈可点。

槽点一：小区楼龄较老，品质较差

要说小区最大的缺点，那必然是楼龄较老，小区中大部分住宅建成于1960-1996年，建成年代最新的楼距离现在也有25年之久。楼龄老就会有两大弊端，一是小区住宅的外立面涂层已有不少脱落的痕迹，且没有及时修补，因此整体给人一种比较杂乱、残破的感觉。

而另一方面则是小区内的安保肯定跟次新小区没有办法比较，猫哥在小区踩盘时观察到，小区楼下虽然设有安保亭，但是里面已没有人日常看守，或者说物业管理不够严格，并没有要求安保必须时刻保持有人。另外就是小区单元门门禁基本也是形同虚设，因此安全性较差。

槽点二：小区未人车分流且车位紧张

伴随老小区楼龄较老品质较差的另一个问题必然是小区的停车问题，这也是一众老小区的通病。胜古南里小区均为地上车位，且车位较为紧张，小区车辆都停放在道路两侧，猫哥看到有不少车辆在进小区后到处寻找车位停靠，这也能看出小区的秩序上会有些混乱。

槽点三：小区绿化较差

小区没有较大型的中央花园，整体绿化较差，只有一些一楼居民自己在院子种植的花草以及一些生长较为茂盛的参天大树，而其他的绿植基本没有。小区中的老人大多会在树下乘凉下棋，但是小区中没有固定地点给大家用来休憩和遛弯，这点跟一些次新小区相比也还是有一定差距。

经过猫哥对小区优缺点的分析，相信大家对胜古南里小区已经有了一个大致的了解，那么猫哥再给大家总结一下。其实小区身处的地段，也决定了它优缺点的必然性。猫哥说过，小区地处寸土寸金的北三环地段，地段的稀缺性相信猫哥也不必多说了，因小区环线靠近中心，在北京的发展阶段来讲也是比较早期的，这也决定了小区的建成年代较老所导致的人车不分流、绿化较差等问题。

但小区的优点也是大家不能忽视的，小区南侧即为北三环，驾车去哪里都非常方便，同时小区距离地铁5号线和平西桥站以及在建的地铁12号线和平西桥站均只有不到200米的距离，公共交通也十分便利。同时小区周边的配套优越，医疗上有安贞医院、中日友好医院等大型综合医院，商业上有中海寰宇荟等大型购物中心，配套完善，生活便利。同时小区的均价只有7.5万/平米左右，以这个地段来讲，这个价格并不算太贵。

但你要说想以现在的位置和配套再搭配品质优越的新小区那岂不是完美？猫哥只能告诉你，想太多了。安贞区域早已没有新的地块入市了，更别提新房了。所以如果比较看重小区的地理位置及配套，同时对小区楼龄没有过多要求，那么胜古南里小区会是个不错的选择。

胜古南里小区位于朝阳区安贞板块。安贞板块整体位于北二环至北四环之间，东临惠新西街板块，北邻健翔桥板块，西面是西城区的健德门板块，南面是东城区的安定门板块。板块内交通便捷，板块北侧是地铁10号线，东侧是地铁5号线，还有地铁8号线和北三环路从板块中间穿过。板块内的居民无论自驾或乘地铁，出行都非常方便。

安贞板块作为朝阳区主要的住宅板块，拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。板块内聚集了大量二手房。板块内二手房楼龄较老，大多建于2000年前，二手房居住属性复杂，除商品房外，还有不少央产房或老公房，根据幸福里APP显示，这部分住宅目前挂牌价格大多在8万/㎡以内。而板块内建成于2000年后的二手房，大多是纯商品房，挂牌价格大多在8万/㎡以上。

目前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有佰隆大厦、华联商厦等购物中心；休闲方面，板块内有安贞社区公园、元大都城垣遗址公园等休闲场所；医疗方面，板块有三甲医院安贞医院，而在板块东侧和北侧还有三甲医院中日友好医院和北京中医药大学第三附属医院等三甲医院，都能为板块内业主的健康保驾护航；此外，板块内还有北京联合大学师范学院、朝阳区少儿图书馆等学校、设施，整体生活环境好，板块内业主生活便捷。

由于板块距离望京和亚运村较近，因此虽然板块内产业较少，但是承接了这些产业板块的居住需求。目前板块内居住人群以板块内本地企事业单位退休员工、企业职工以及在望京、亚运村等板块工作的人员为主。由于板块开发时期较早建设完善，且板块面积不大，目前板块内无在售新房项目。若希望在此区域内置业仅有二手房可以选择，目前二手房整体挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

由于发展早，安贞板块已经多年没有新地块入市，朝阳区近3年的商品住宅土地出让，也集中在朝阳区东部的金盏乡、王四营乡等地。距离板块最近的土地是2021年集中土拍的三块崔各庄乡地块，距离板块直线距离有将近10公里，对板块内二手房价格影响较小。

相比较几块崔各庄地块，目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目，距离板块直线距离最近不足500米。北京书院项目是2003年拿地，几经波折才由远洋一品在2019年开发出售。由于板块内及周边多年来都没有新地块入市，对安贞板块内的二手房保值也起到了一定的辅助作用，更加凸显板块内二手房的不可替代性。

根据朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）主要功能区布局规划图显示，为构建协同发展格局，朝阳区将依托东三环、四环沿线，加强北京商务中心区、奥林匹克中心区、中关村朝阳园等产业功能区的协同。安贞区域位于奥林匹克中心及中关村朝阳园等地的辐射地带，承接了其中的居住功能，为促进职住平衡提供了居住地，成为其中不可或缺的纽带。

另一方面，板块内的配套也在建设中，西起海淀四季青、途经西城、东至朝阳东坝地区的地铁12号线，在板块内设有安华桥、安贞桥、和平西桥三个地铁站，该线路于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。

1）小区地理位置优越，交通便利

小区位于朝阳区安贞区域，区域位于北三环地带，聚集了像中海国际中心、环球贸易中心等成熟的商业大厦及胜古南里、胜古北里等成熟小区。小区驾车20分钟左右即可到达中关村、望京等地，同时距离小区200米处是和平西桥地铁站，交通尤为便利。

2）小区密度低，居住舒适

小区整体以六层不带电梯的板楼居多，且楼栋之间有一些生长茂盛的大树可以用来乘凉，因此楼间距也较大，楼栋设置多为一梯两户，得房率高，整体居住是非常舒适的。

3）小区配套十分完善

小区的底商有旺盛胜龙综合超市、喜客超市等一些小型商店，同时小区1公里范围内更是有物美超市、京客隆等大型连锁商超及中海寰宇荟等综合购物中心。此外小区2公里范围内中日友好医院、安贞医院两家三甲医院，配套十分完善。

4）小区均价较低

小区的均价只有7.5万/平米左右，而周边建成时间更近的小区均价在8-9万/平米左右，以这个地段及配套来讲，这个价格并不算贵。同时小区也有很多50-60平米的小户型产品，对刚需比较友好。

截至2021年7月22日，小区挂牌房源共24套，占全房源的1.13%。根据幸福里app查询，胜古南里小区7月挂牌均价75314元/㎡，环比上月上涨0.39%， 从近6个月的价格波动趋势来看，本小区环比已有一定涨幅，今年2月的挂牌均价为7.34万元/㎡，每平米已增长约2000元。

具体购房成本方面，拿在售的58㎡东北两居为例，报价428万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，该套住宅为普宅，首套首付仅为164万左右（不含税），该房屋属性为商品房，若为首套且购买满五唯一住宅，除纯首付外仅需缴纳全额1%的契税即可，税费较低。贷款总额约为评估价（成交价*0.95）*0.65（贷款比例）约为264万，按照等额本息还款方式计算，还款25年，每月还款金额为1.5万左右，首付较低，且月供还款额度不高，对刚需置业非常友好。

目前小区在售户型中大多为50平米至60平米的两居室，共20套占比最大，户型以南北或南向居多，另有少量西向房源。另有42平米南向一居1套；71平米南向两居1套；79平米西北两居1套；84平米南北三居1套。这里向大家推荐的是52㎡的两居户型和79㎡的三居户型。

52㎡两居：

户型优点：该户型设计非常紧凑，得房率高。整体朝向为南向，即客厅和两个卧室都朝南，其中主卧还带有阳台，采光较好，主卧与次卧之间也不会互相打扰。

户型缺点：该户型厨房设计为开放式厨房，与客厅共用一个窗户，因此客厅可能会受到一定油烟影响。同时该户型卫生间为暗卫且面积较小，使用起来会较为局促。

79㎡三居：

户型优点：该户型不到80平米做到三居室，整体面积使用率较高，得房率较高。主卧及其中一个次卧朝西，采光较好，另一个次卧虽然朝北但带有阳台且面积较大。

户型缺点：该户型客厅面积较小且没有窗户，采光较差。同时该户型虽然为三居但只有1个卫生间且卫生间面积过小，对家中人口较多的家庭来讲可能会过于局促。

以目前的挂牌情况来看，小区在售房源以小户型两居为主，对刚需置业较为友好。

胜古南里小区共35栋楼2121户，其中6号楼、7号楼、38号楼为塔楼，其余为板楼，塔楼采用两梯八户设计，板楼采用一梯两户、一梯三户设计。若家中有老人，建议选择小区中的电梯塔楼。同时小区2号楼、18号楼、33号楼、38号楼位于小区南侧紧邻北三环，可能会有一定噪音影响，选择时可避开或实地感受后看是否可以接受。

胜古南里小区地理位置优越，驾车20分钟左右即可前往望京、中关村等科技园区，同时公共交通也非常便利，地铁5号线和平西桥站距离小区仅有200米左右的距离。而小区也有很多小户型一居和两居产品，总价较低，非常适合在周边或产业园区上班的白领进行刚需置业。

同时小区生活节奏较慢，小区中也有不少退休后的中老年人居住，小区中板楼居多居住密度低，也已养成较为浓厚的生活氛围，加之距离小区2公里内有两家三甲医院为小区中的居民健康保驾护航，因此小区也非常适合老年人养老置业。

目前，安贞板块内无在售新房项目。目前距离板块最近的在售新房是位于惠新西街板块的北京书院项目，距离板块直线距离最近不足500米。该项目均价111797元/平，毛坯交付，物业费为7元/㎡/月。在售户型有：67平-139平1居-3居。北京书院容积率4.0，共216户，项目为高层塔楼，绿化率30%。项目总价700万元起，与胜古南里品质和价格均相差较大，且已基本售完，与胜古南里可比性不大。

胜古南里小区周边二手房报价在7万元/㎡-10万元/㎡左右，因品质不同价格差距也较大。其中胜古北里和胜古家园小区与胜古南里距离及价格相近，故选择胜古北里与胜古家园来进行比较。